上海未現“搶購潮”

　　中國證券報記者端午節期間走訪上海部分樓盤發現，總價低、性價比高的項目人氣較旺，市場回溫跡象明顯，有些樓盤雖然“零優惠”，但依然人頭攢動。

　　位於上海普陀區的某樓盤，早在2005年開盤，目前仍有210套房源可售。中國證券報記者致電該項目售樓處了解到，該樓盤在售217平方米大戶型房源，均價50000元/平方米。而松江某樓盤大部分房源於2008年之前推出，目前還有47套可售，全是大戶型。

　　在某樓盤看房的一位購房者表示，自己已經被“搶房潮”傳聞搞得有點迷糊，但房價確實未見明顯鬆動。另一位購房者認為，房價下跌空間有限，最近處於政策利好時期，出手時機已到。

　　中國證券報記者走訪上海多個樓盤，未見“搶購潮”。業內人士認為，上海限購並未放鬆，執行力度從嚴，儘管新盤與二手房成交均價和成交量都有所上升，但上漲幅度並不大，“搶購潮”目前難以在上海樓市顯現。

　　據佑威以及網上房地産數據顯示，截至6月24日17時，今年端午節期間，上海成交714套住宅，而去年端午節三天共成交956套，遠未達到去年水平。但端午期間成交714套，高於今年五一期間成交453套的數據。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，今年端午節前兩天(22日-23日)北京新建住宅簽約876套，二手房住宅簽約279套，合計簽約1155套，這一數字比今年五一小長假的前兩天簽約量上漲55.9%，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。節日期間北京地區看房人流量明顯增加。據不完全統計，端午節期間北京地區二手房看房客戶明顯增加，比五一期間增加超過兩成，購房者購房意願明顯提高，但對房價依然比較敏感。

　　據媒體報道，近期廣州、深圳的成交較多的樓盤均為總價低、單價低的郊區樓盤，廣州以中小面積的剛需産品為主的樓盤成為市場主力軍;而深圳則是個別降價幅度較大的樓盤吸引眼球。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，從目前形勢看，開發商大幅提價的聲音尚不強烈。只要現行調控政策不再進一步收緊，樓市成交就可能繼續小幅回暖。

　　據網易房産統計，6月23日-24日上海只有1個純新盤項目入市，該樓盤位於郊區青浦;廣州端午節樓市也只有4個新盤推出，郊區番禺區佔3席。

　　此外，網上房地産的數據顯示，目前上海全市新建商品住宅可售面積已達1013.18萬平方米，為2007年以來高點。按照5月成交80萬平方米的數據來推算，這些庫存全部消化完要12個半月。

　　開發商營造熱銷氛圍

　　節日期間，中國證券報記者調查發現，開發商的促銷力度有限，採用各種方式營造熱銷氛圍。浦東某樓盤6月17日開盤，端午節期間，開發商聯合某網站開通看房班車。中國證券報記者詢問大概有多少房源，銷售人員稱可售房源不多，暗示儘早下定金。但中國證券報記者在上海房地局官方網站查詢後發現，該樓盤累計推出多達270套房源，目前可售160套。該開發商的看房班車不只看一個樓盤，一個看房線路一般為4到6個樓盤，每個樓盤都統計同一個看房班車人數，並集體合影，造成人氣很旺的景象。

　　還有一些看房團採取低價樓盤路線，賺取大量人氣，甚至中途光顧上海周邊區域，推出單價在萬元以下的樓盤。“銷售人員打電話説樓盤價格很低，我一早參加看房團，原來是位於江蘇太倉市的樓盤。”一位看房團成員説。

　　針對近期多地出現“日光盤”項目及樓市漲價的傳聞，業內人士表示有炒作嫌疑。近幾個月，全國樓市成交出現一定放量，但多是開發商“以價換量”的結果，目前市場成交較2009年和2010年樓市火爆時期仍有較大差距，市場全面反彈難度較大。

　　業內人士稱，個別地區出現的“千人搶購潮”不排除其中有開發商炒作的成分。從真實市場情況看，除非項目性價比極高，否則很難出現真正的“搶購潮”。

　　對於有報道稱南京市出現“萬人搶購潮”，業內人士向中國證券記者表示，該樓盤確實賣得不錯，但只是有近萬人到訪而已，不是每個訪客都會購買。該項目並不位於南京市，而是位於南京相鄰的句容市，因此其“搶購熱潮”也不是發生在南京市。對於該樓盤出現熱銷的原因，市場人士分析，一方面開發商營銷計劃做得好，蓄客時間長，摸準推盤節奏;另一方面是句容不限購，緊鄰南京，吸引了很多南京購房者去投資。

　　北京中原市場研究部總監張大偉認為，降息信號被市場過度解讀、首套房信貸支持力度加大、多個城市樓市政策微調等因素令部分購房者認為市場有望走出低谷，擔心再次踏空，看房意願及購買意願都有明顯增加。

　　張大偉認為，價隨量漲是當前人們普遍擔心的問題，也是一些購房者急於出手的原因。雖然目前尚無房價大幅反彈跡象，但個別樓盤或已按捺不住漲價衝動，悄然調價。

　　6月成交或繼續回暖

　　業內人士認為，目前樓市成交持續回暖，購房者對政策和市場走勢存在憂慮，一些剛需人群甚至出現買漲心理，害怕再度踏空。

　　值得注意的是，一些開發商開始不斷營造開盤熱銷的氣氛。這對普通購房者來説，容易形成跟風入市或看漲買房的心態。開發商有可能借勢提價，利用購房者的心理促成量價齊升。

　　上海樓市5月以來成交迎來放量，樓市回暖跡象漸現。業內人士認為，下半年上海樓市成交量將繼續回暖，房價降幅逐步收窄，直至下跌動力消失。

　　“每年6-8月是樓市傳統的淡季，但今年有可能不同於往年，走出‘淡季不淡'的行情。”同策諮詢董事長孫益功認為，所謂“淡季不淡”，一方面是指不會延續往年淡季的狀況，另一方面也不會出現成交量暴漲的趨勢。

　　“在調控房價的效果漸趨明顯及經濟增長乏力的背景下，短時間內不太可能展開新一輪房地産調控。除非四季度之前，房價明顯上漲，但這種可能性很小。”業內人士判斷，今年樓市是一個探底、築底、復蘇的過程。

　　“由於樓市政策繼續收緊的預期減弱，今年‘金九銀十'的亮點仍可能表現在成交量上。”該人士表示，政策層面正處於“刺激剛需”時間窗口，剛需人群的購房意願應該會在6-8月繼續釋放。6月樓市成交量有可能繼續維持5月的水平，預計6月北京、上海等一線城市成交量或繼續維持回升趨勢。

　　也有業內人士表示，目前樓市“回暖”基礎並不穩固，在調控從緊的大背景下，如果開發商的降價促銷力度不能維持，成交量很可能會再度陷入低谷。就當前的趨勢來看，下半年剛需人群依舊會不斷入市。對於北京、上海、深圳等一線城市而言，剛需釋放能夠持續多久對市場走勢將有較大影響，這方面還存在不確定性因素。