廣州恒大地産再造新地王。CFP供圖

　　樓市交易量回升 數個地塊高價出讓

　　多部委密集表態：地産調控不動搖

　　6月18日，住房和城鄉建設部發文，強調將繼續堅定不移地抓好房地産市場調控各項政策措施的貫徹落實工作。這已經是今年以來該部第三次表態堅持房地産調控不動搖。

　　就在同一天，一南一北兩個城市相繼出現高價地塊。在廣州市，恒大地産以13.22億拿下珠江新城D4-B2地塊，折合樓面價32968元/平方米，溢價8.2億，成為新的地王；在北京，門頭溝區龍泉鎮F1住宅混合公建用地招來了15家房企的競拍。在34輪競價後，該地塊最終以2.785億元成交，溢價率達49.9%，北京住宅用地3個月“零成交”的記錄就此打破。

　　在此之前，國家發展改革委員會、中國銀監會、人民銀行相繼發佈聲明，否定了最近有關房地産調控放鬆的言論。

　　多個地塊賣出好價錢

　　鏈家地産市場研究部的土地監測顯示，6月第一週，20個重點城市土地平均溢價率達到了14.6%。而自去年8月至今年5月以來，這20個重點城市的土地溢價率均低於5%。

　　上海最先出現土地溢價率上漲的情況。6月6日，上海嘉定區嘉定新城一個地塊以435.5%的溢價率成交。12日，上海趙巷鎮嘉松公路西側地塊成交價達3.81億元，溢價率高達111.85%。

　　緊接著是北京。6月11日，北京通州運河核心區西海子棚戶區-14、15地塊被北京通州房地産開發有限責任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得，折合樓面價均為11800元/平方米。

　　6月18日，廣州拍出新地王，北京門頭溝區龍泉鎮F1住宅混合公建用地則以溢價率49.9%的價格拍出。

　　而6月以前，各地土地市場一片冷清，流拍屢屢發生。

　　鏈家地産市場研究部的統計數據顯示，截至5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內的全國20個重點城市土地流拍達到107宗，其規劃建築面積945萬平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。

　　“4月份之後開發商銷售回款不錯，現金流狀況得到了改善，再加上央行6月8日的降息，讓開發商的資金成本壓力得以減輕，有了更多的資金來拿地。”偉業我愛我家集團副總胡景暉告訴記者。

　　公開數據顯示，2011年的前11個月，全國130個主要熱點城市的土地出讓金較2010年同期減少了5200億元，降幅高達30%。進入2012年，這種狀況依然沒有得到緩解。

　　今年，1月全國300個城市土地出讓金收入比同期下降67%，住宅類用地下降74%。其中，上海1月土地出讓金同比縮水達七成，北京則為去年同期的1/3，廣州更是由28億元降至2.9億元，縮水幅度達近九成。

　　按照上海易居房地産研究院的統計， 5月份北京、上海等十大城市的土地出讓金收入為131億元，環比下降41%，同比下降50%。

　　開發商空間有多大

　　地方政府對土地財政的依賴多年未變。儘管不少地方也提出要擺脫對土地財政的過度依賴，但從目前看，似乎並沒有多少地方找到了好的方法。

　　無奈之下，地方政府對土地的態度是，寧願不賣地也不願降價出讓。

　　杭州網統計數據顯示，2012年一季度，浙江全省土地出讓成交總額為139.2354億元，比去年同期下滑83.56%。

　　然而，從數量上看，一季度，浙江省共出讓土地321宗，面積589.245萬平方米，折合成可建面積1205萬平方米，比去年同期下降超過60%。

　　“限購以來，大家都認為土地市場冷清，但嚴格説，土地市場並不能算冷清。”北京中原地産市場總監張大偉告訴記者，在房地産宏觀調控下，看到樓市形勢不好，地方政府明顯減少了土地的供應，尤其是優質地塊的供應。開發商並不是不想拿地，而是沒有合適的地塊可拿。

　　3月30日，北京市國土局公佈的供地計劃顯示，2012年北京市土地計劃出讓共計5700萬平方米，比去年減少了12.3%，其中住宅用地佔供應總量的30%，而去年是39%。

　　住宅用地的構成，保障房用地和商品房用地各佔50%。

　　2012年上海住房供地計劃顯示，計劃供地1000萬平方米，比去年減少200萬平方米。在1000萬平方米宅地供應中，保障房佔據大份額。其中，經濟適用房、動遷安置房、公共租賃房和中小戶型普通商品房用地計劃總量為700萬平方米，餘下30%為其他商品房用地。實際上，這已經是上海自2009年以來住宅用地供應量最低的一年。

　　此外，廣州市的商品住宅用地供應面積較去年同期減少24%。南京的住宅用地量也比去年減少了近兩成。

　　在限購、限貸等房地産調控的政策下，樓市一度出現交易冷清的低迷狀況。開發商希望用較低的價格拿到較好的地塊，但地方政府不願意低價推出好地塊。

　　於是，在土地市場上開始出現一些不太平常的現象。

　　4月16日，北京市東城區香河園3號居住及商業金融用地項目最終以總價19.15億元出讓，折合樓面單價2.57萬元/平方米，溢價率約為43%。儘管現場有包括萬科、首開等大型房地産開發企業競拍，但最終拿下該地塊的是南昌市政公用投資控股集團。

　　6月11日，北京通州運河核心區西海子棚戶區-14、15地塊被北京通州房地産開發有限責任公司拿下，折合樓面價為1.18萬/平方米。

　　在張大偉看來，通州西海子棚戶區-14、15地塊很小，原本並沒有引起大家的關注，但沒想到最終出讓的價格卻讓人驚訝。按照他的估算，這兩塊地能以單價8000/平方米出讓就已經很高了。

　　而在胡景暉看來，這兩塊地單價達到1.18萬/平方米，幾乎沒有盈利空間。

　　“這兩塊地是招標出讓，而不是拍賣出讓，不代表市場行為，也不能代表市場熱度。”張大偉説。

　　在4月、5月連續兩個月樓市交易量回暖的背景下，土地市場出現的變化讓很多人感到緊張。

　　“限購政策推出以來，開發商不願意高價拿地，而地方政府不願意低價出讓土地，雙方的拉鋸戰似乎在6月份結束。”胡景暉説，如果照這個勢頭髮展下去，下半年很可能再出地王。

　　如何擺脫土地財政依賴症

　　在胡景暉看來，現在房地産市場到了一個很微妙的階段。多個城市交易量上漲，如何把握分寸，既保證土地以合理價格成交，又不推高市場，需要各地政府重視。

　　不過，也有不同的看法。陳國強就覺得，從近期幾塊地的高價出讓來看，可能存在偶然因素，可能剛好碰上了市場回暖。

　　“每一塊土地以什麼價格出讓，都跟地塊本身的條件有關，不能簡單從個案來推斷整體市場。還需要再做觀察。”陳國強説，房地産調控並不會放鬆，地方政府的微調也是有底線的，如果觸及到了限購、限貸的政策，肯定會被中央叫停。在市場供求上，目前的樓市庫存依然可觀，減少庫存、回籠資金依然是開發商的大問題，開發商的資金壓力還沒有得到非常明顯的緩解，有些開發商的資金狀況甚至在惡化。

　　陳國強的觀點與國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲有些相似。

　　在鄒曉雲看來，讓這輪房地産調控奏效的手段就是限購，控制住了需求，尤其是投機需求，只要這個政策不出現變化，土地價格再高也無法改變房地産市場的現狀。

　　不過，讓地方政府頭疼的是，如果樓市不好，土地出讓價格就不會高，地方財政就會受影響。如何讓地方政府擺脫土地財政，是近幾年來不斷被提及的難點問題。在目前，全國大多數城市土地出讓收入佔到財政收入的一半以上。

　　如果地方政府不依靠賣地就能獲得相當的財政收入，地方政府就不會總拿土地做文章，房價也就能夠得到有效抑制。

　　在我國十二五規劃中，也提到要促進産業結構轉型，改變對房地産的過度依賴。

　　鄒曉雲説，土地財政在中國現階段是不得已的，地方政府把土地作為招商引資的條件來發展地方經濟，但如果長期依靠土地收入，就會擠壓實體經濟。

　　這需要地方政府拿出更多的智慧。