北京市公安局人口管理總隊日前表示，目前已核對出空置房屋381.2萬戶。北京從今年3月31日開始，組織開展實有人口基礎信息調查工作。而此次“空置房”統計數據公佈，卻遭到廣泛質疑。

　　在住房空置率問題上，由於國家權威部門的失語和統計數據的缺位，使得“空置房”統計成為無解難題。針對因此掀起的新一輪輿論風暴，北京警方日前澄清説，公安機關使用的“空置房屋”概念是基於電子地圖的相對概念，與城市生活中實際沒人居住的“空置房”概念以及開發商未售出的房屋沒有任何關係。

　　機構預測，北京空置房僅20萬至30萬套，主要是因外地投資客為炒房等升值而空置。

　　381.2萬套“過於誇張”

　　鏈家地産市場研究部告訴《經濟參考報》記者，當前北京的確存在空置房，但達到百萬級別明顯過於誇張。“目前全市存量房約500萬套，如果空置房屋有381 .2萬戶，相當於76%的房屋都處於空置狀態，這等於説整個北京都是睡城，與實際情況出入很大。”

　　“2009年至2010年北京商品房與新房共計成交約73萬套。如果以當時估算的投資比例25%至30%計算，兩年間形成的投資用房大約有18萬至22萬套之間。按照空置率30%計算，再加上歷史遺留與新增的空置量，北京現存空置房也就在10萬套左右。”鏈家地産如此測算。

　　中原地産市場研究部同樣認為，“不太可能有近400萬套空置房。”該機構告訴《經濟參考報》記者，根據北京住建委發佈的十一五建築節能發展規劃中提及的2010年北京市民用建築總量達近6 .08億平方米，目前民用建築的最大規模也就在七億平方米左右。

　　“ 即 使 有 部 分 軍 産 、 央 産 、 校 産 等 其 他 産權，總住宅的建築面積也在10億平方米內，不太可能有接近30%的空置。”中原地産強調，“而且最近幾年北京新建住宅的年簽約量也就在10萬套左右，380萬戶相當於全北京超過20年的新增商品房住宅簽約量。”

　　鏈家地産陳雪表示，北京空置房來源通常有兩個，“投資性二手房”，即因為準備隨時出售或無心獲取租金收益而成為空置；“投資性商品房”，即在購買之初原本為期房，後來變成現房投資業主無意額外投資繼續經營造成空置。“這兩種情況既是空置房主要來源，也是當前北京剩餘租賃房源中難以盤活的重要部分。”

　　“空置房”定義不明確

　　陳雪告訴《經濟參考報》記者，從北京公安局人口管理總隊發佈數據的口徑來看，此次官方發佈統計口徑可能與通常大眾理解的概念並不一致。

　　據悉，空置率是指某一時刻空置房屋面積佔房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%到10%之間為合理區，説明商品房供求平衡；空置率在10%至20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地産市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上則為商品房嚴重積壓區。

　　中原地産表示，空置房嚴格概念上是指“房屋竣工一年之後沒有實現銷售的房子”，通俗地説則是指市場上賣不出去的房子。這與一般人認為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是開發商把房子賣給業主後，業主既不自住也不出租。

　　“因為統計口徑與房地産市場慣例不一致，可能誇大空置數據。”中原地産稱，按照發佈的數據，在總房間1320 .5萬套中，有381 .2萬套空置，也就是説空置房比例高達28 .9%。“該統計數據對空置的定義不明確，空置時間計算方式也不夠明確，很容易形成統計誤差”。

　　北京房協秘書長陳志則表示，對空置房屋的概念向來存在很多解釋，如果定義、統計口徑都不清晰則不具備分析意義。陳志提出疑問，“不知道北京市此次公佈的空置房屋數據是否包括小産權房、農村宅基地、商業、廠房、辦公樓以及其他租賃房屋？”

　　如何處理“空置房”

　　中原地産進一步表示，儘管這一空置數據與現實不太吻合，但是北京五環外一些區域的確存在空置房比較高的現象，在房地産調控已經基本見 效 的 情 況 下 ， 可 以 考 慮 出 臺 專 門 針 對 “ 空 置房”等過度投資行為的政策，以達到增加房源來平衡市場的目的。

　　本報記者了解到，在此前民間發起的“黑燈照”、“查電表”、“曬水錶”等統計結果中，被稱為“北京睡城”的天通苑和通州地區等多數新城成為“空置”密集區，但具體數字始終未有統一結果。

　　鏈家地産認為開徵空置稅“對於北京這樣的城市來講是一件很有意義的事情”。但北京大學房地産研究所所長陳國強認為，國內開徵住房空置稅並非易事。因為如果要徵稅，對空置房的界定就需要嚴格的法律認定，並且要摸清所有家庭的住房狀況。而空置率究竟該如何統計？令業界印象深刻的是，國家統計局曾公佈“目前國家統計局關於房地産統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。”

　　但曾有住建部官員認為，“在我國進行住房空置率的調查並不難。只需要在全國重點城市針對 不 同 檔 次 的 樓 盤 進 行 抽 樣 調 查 就 能 得 出 結果”。問題的關鍵在於，該項工作“需要一大筆的資金投入。”

　　中原地産最後強調，如果此次公佈的空置率的確與顯示符合，也意味著現實中的空置房源是租賃市場的三倍左右。“那麼更應該出臺空置稅等政策，減少房屋空置，提高房屋利用率，同時避免房地産市場的過度投資行為。”