創新土地二次開發利用機制

　　據了解，《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下簡稱《方案》）將分為總體目標、改革重點、改革內容及進度、改革保障措施4個部分。

　　其中改革重點共為8條，包括：完善國有土地産權制度，按照完善社會主義市場經濟體制的要求，健全國有土地權利體系，完善土地登記制度，依法保護土地權利人合法權益；深化土地資源市場化配置，完善土地市場運行機制，建立主體平等、産權清晰、規則一致、競爭有序的統一土地市場，充分發揮市場在土地資源配置中的基礎性作用，健全土地收益分配調節機制。此外還包括在土地資産資本運作機制、完善土地利用和管理模式上的創新，即以土地資本化為重點，豐富完善土地資源、資産、資本“三位一體”的理論體系，探索土地資産資本轉化途徑和方式，為創新土地調控和管理模式奠定基礎。

　　在《方案》中，深圳提出創新土地二次開發利用機制，探索建立規劃控制、收益共享、運作高效的土地二次開發利用機制，借鑒城市更新中盤活存量土地的思路，建立以存量土地為主，以結構優化、功能提升、利益共享為目標的整體開發模式。此前，深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁曾表示，此次改革的最大亮點在於通過土地二次更新利用模式，將現狀土地和房屋的複雜産權進一步清晰化，這使得非法利益得以轉化為合法利益，把不可實現利益轉化為可實現利益，實現了利益最大化和增值，也鼓勵了原住民等參與和配合土地二次開發。

　　開展土地到期後續期相關權益研究

　　而在改革內容和進度上，深圳將按照“嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控”的要求將改革分近期（2011—2015年）和中遠期（2016—2020年）兩階段推進，近期重點對改革涉及的基礎性配套制度進行全面研究和探索，以光明、坪山新區、前海深港現代服務業合作區為重點試驗區，在土地用途管制、土地有償使用、土地二次開發與節約集約利用、土地産權制度等方面展開。

　　記者了解到，此次改革的近期重點就包括對土地使用權到期後如何續期的研究。深圳將健全土地權利體系，完善國有土地權利體系，細化地上、地表、地下土地使用權權利設定，探索三維地籍管理方法，明確各類土地使用權的取得與滅失條件、權利主體與客體，權益內容與限制以及分配規則等，並開展土地使用權使用期滿後續期相關權益研究。

　　深圳知名地産評論人士尹香武表示，明確各類土地使用權的取得與滅失條件即事關違建處理的細則。

　　完善土地有償使用制度

　　招拍挂是目前我國經營性土地的指定出讓方式，而在《方案》中深圳將對此有所突破。據了解，此次深圳的改革包括完善土地有償使用制度：除軍事用地，保障性住房用地和特殊用地等可以以劃撥方式取得外，嚴格限定劃撥用地範圍，探索實行國家機關辦公、基礎措施、社會事業等用地的有償使用；完善國有土地使用權出讓制度，在招標拍賣掛牌出讓的基礎上，按照公開、公平、公正的原則，創新國有土地使用權公開出讓方式及制度。

　　深圳還將在近期試點實行差別化土地供應和地價管理標準。實行適應城市發展轉型和産業結構優化升級的差別化供地政策，具體包括差別化供地的地價控制標準，探索租賃、作價入股等土地有償使用方式，對産業用地的供地方式和供地年限探索實行差別化管理，並建立操作規範。

　　深圳市土地管理制度改革綜合試點啟動儀式週五將在深圳舉行，國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史將親臨深圳，為這次改革帶來鮮見的高規格。昨日，南方日報記者了解到，此次改革將完善國有土地産權制度、探索土地資本化、開展土地使用權使用期滿後續期研究、創新國有土地使用權公開出讓方式及制度等，多項舉措在全國具有創新價值。

　　南方日報記者 曲廣寧 張西陸

　　專家説法

　　土地、資産、資本“三位一體”

　　有利政府 財力釋放

　　深圳土地資源短缺局面嚴峻，無地可用的尷尬已嚴重制約深圳未來經濟發展。土地管理制度改革“箭在弦上”，不得不發。對於《方案》中提及的“創新土地資産資本運作機制”，深圳知名地産評論人士、《房地內參》總經理尹香武表示，“這是一個極大的創新”。他認為，讓土地資源、資産、資本“三位一體”，有利於對政府財力的釋放。

　　尹香武解釋，深圳現存一定數量的歷史遺留違法建築以及基礎建設的大規模投入，讓政府資金存量捉襟見肘，“土地資源與資本結合，無疑將加快土地直接轉化為資本的速度。”

　　而對於深圳將完善土地有償使用制度，尹香武表示，這有助於節制社會資本對土地的無限制需求。“政府在向各界釋放信號土地不可能再免費劃撥了。”對此，深圳知名城市批評家、建築評論家賀承軍博士也表示讚賞。

　　賀承軍還認為，《方案》中的亮點內容當屬“深化土地資源市場化配置，完善土地市場運行機制，建立主體平等、産權清晰、規則一致、競爭有序的統一土地市場”，遺憾的是，深圳市政府近期改革實施內容中卻未提到這部分，存避重就輕之嫌。