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　　博鰲論壇聚焦“房價合理回歸”，專家稱調控政策已經“觸底”，市場底部最遲年底出現

　　今年一季度，隨著樓市調控“政策觸底”成為業內共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。

　　正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的“市場底”，為中國房地産改革把脈問診。

　　房價還有多大下行空間?

　　●房價至少還有１５％至２０％的下降空間

　　●“市場底”何時出現，取決於地方政府會否自行給樓市“鬆綁”。如果從房價收入比等因素看，房價市場尋底還需要較長時間

　　●北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難

　　政策觸底：

　　以價換量剛需“回暖”

　　今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地産調控政策。政策“觸底”信號的發出，促使開發商“以價換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。

　　與會嘉賓、ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹説，前期“限購令”等政策出臺後，從去年９月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發商“以價換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現回暖跡象。

　　北京市住建委網站公佈的網簽數據顯示，３月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量後，環比２月上漲４６．６％，新建商品房均價已連續３個月調整至２萬元以下。

　　根據中國指數研究院監測的４０個城市，從３月１９日至２５日，有２２個城市的樓市周均成交量出現增長。

　　與會嘉賓、諾貝爾經濟學獎獲得者菲爾普斯認為，中國政府採取一系列調控政策防止投資者過快炒高樓價，是為了糾正房價結構性的過高增長。紅杉資本創始人沈南鵬則説：“中國房價高企甚至已經造成人才向海外流失。”

　　中央政府堅持調控不動搖的姿態讓開發商不敢樂觀，堅持以價換量、開發剛性需求成為業內共識。

　　與會嘉賓普遍認為，以自住需求為主的市場，將是２０１２年中國樓市的鮮明特徵，房價今年不會大幅反彈，穩健調整仍將是基本走勢。

　　市場尋底：

　　新一輪降價潮兩三月內出現

　　溫家寶總理在今年全國兩會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放鬆。

　　對此，上海易居房地産研究院楊紅旭説，目前中國５００強房企的“庫存”巨大，不少開發商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下，通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預計新一輪的打折降價潮，將在未來兩三個月內持續展開。

　　那麼，房價還有多大下行空間？

　　與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認為，如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現，房價至少還有１５％至２０％的下降空間。

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌則認為，經過去年的調整，目前大多數中小城市房價基本合理，但北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難。

　　一些與會嘉賓認為，不能忽視“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現，調整程度是否合理，還取決於地方政府會否自行給樓市“鬆綁”。

　　“如果成交量回暖和價格止跌兩個指標同時出現，就可以確認底部出現。”楊紅旭説，樂觀地看，今年樓市“市場底”將出現在第二三季度。

　　但部分與會嘉賓也表示，如果從房價收入比等因素看，房價市場尋底還需要較長時間。“顯然，目前我國房價收入比和房地産平均利潤仍然過高。”張其佐認為，我國房價收入比應控制在３：１至６：１之間，房地産平均毛利率控制在１０％至１５％之間為宜。

　　改革跟進：

　　一線城市應開徵房産稅

　　“既然是短期調控政策，就早晚要退出。”中國（海南）改革發展研究院執行院長遲福林説，只有制度建設才能“填補”政策退出的空間。否則，樓市調控就難以走出“越調越高”和“報復性反彈”的怪圈。

　　對於房地産如何深度改革，財政部財政科學研究所所長賈康認為，“雙軌統籌”是解決目前房價過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要&&“托底”；對商品房價，政府不應再用行政手段一味強力干預。“市場軌”上政府應該主要管規劃、管規則、管收稅。

　　賈康建議，“十二五”期間，一線城市應先後跟進徵收房産稅。房産保有環節徵稅可以形成多種正面效應，合理激勵地方政府轉變職能，在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴。

　　據新華社海南博鰲電

　　北京

　　今年住宅計劃供地減三成

　　據北京市國土資源局日前公佈，２０１２年北京市土地計劃出讓共計５７００公頃，同比去年減少了１２．３％；其中，住宅用地為１７００公頃，同比減少了３３．３％；保障性住房用地減少至８５０公頃，佔比住宅用地的５０％，同比減少３６％。

　　總的來講，北京市２０１２年土地供應計劃有３個特點比較突出：一是住宅用地供應縮減明顯；二是保障性用地供應明顯減少，公租房用地供應減少約一半；三是地塊中郊區土地佔比大。

　　廣州

　　中心城區住宅租金上漲

　　廣州市國土資源和房屋管理局下屬廣州市房地産租賃管理所向社會公佈２０１１年廣州市房屋租金參考價，廣州中心城區住宅租金有一定幅度上漲，房管局表示“租金總體上漲幅度仍處於合理範圍之內”。

　　天津

　　３月二手房成交量價齊漲

　　天津市國土資源和房屋管理局數據顯示，３月天津二手住宅共成交５０３８套，環比上漲７８．４％，同比上漲７．６％，１４個月以來再次恢復至５０００套以上的成交水平；成交面積３８．４萬平方米，環比上漲７９．５％，同比上漲５．５％；成交均價每平方米８４２０元，環比上漲５．３％，同比上漲９．０％。

　　天津中心城區二手房成交均價為每平方米１０８３４元，環比上漲３．１％，同比上漲１１．６％。

　　南京

　　３月商品房成交環比漲九成

　　據南京市網上房地産的統計數據，截至３月３１日，３月份南京全市商品住宅共認購８０４８套，成交６６９６套。在２月份雙量大幅上漲的基礎上，認購量再漲七成多，成交量則上漲了九成，也創出實施“限購令”以來的新高。

　　杭州

　　３月樓市降價成交“井噴”

　　３月杭州樓市交出了成交“井噴”的月度數據。據杭州透明售房網統計，２０１２年３月，杭州主城區共成交４３１９套房源，直逼２００９年同期的最高峰。

　　不過，這個“暖春”卻是以杭州樓市各板塊的相繼降價換來的。分析人士指出，在樓市調控政策沒有轉向的大背景下，４月的杭州樓市很可能延續下跌式回暖。