1月30日，央行發佈《2011年金融機構貸款投向統計報告》，從報告公佈的數據看，2011年房地産新增貸款出現大幅縮減，其中超過一半的貸款投向保障房建設。業內人士預計，在調控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，促使房企融資成本增加，個人購房貸款成本上升，2012年房企的融資困局仍然難有突破。

　　新增貸款縮減近四成

　　央行公佈的數據統計，2011年全年房地産累計新增貸款共1.26萬億元，較前一年下降38%，佔新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個百分點。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，2011年銀行對房地産領域新增貸款規模出現明顯下降，一方面，為抵禦通貨膨脹，信貸政策持續收緊，導致銀行整體可貸額度大大減少。“全年上調存款準備金率共計6次，相當於全年凍結資金約1.8萬億元。雖然2011年年末央行下調存準率，但2011年全年金融機構新增貸款總額仍較上年下降6%。”

　　“另一方面，全國房地産調控效果顯著，房地産行業景氣度降低，房企在房價下降、融資難度加大、負債率上升等情況下，存在一定的經營風險。這無疑會促使銀行層面對於樓市調控帶來的風險評級上升，從而在整體貸款額度減少的基礎上，對於房地産領域貸款的投放力度大大減弱。”張月説。

　　張月認為，2011年房地産貸款的縮緊，意味著2012年房企獲得銀行貸款的通過率仍會較低。即使2012年的貨幣政策存在穩中有松的預期，在樓市繼續調整的過程中，房企融資形勢仍然嚴峻。

　　北京中原市場研究總監張大偉表示，在調控政策力度不變的前提下，影響2012年市場走勢的另一個重要因素信貸量成為決定市場走勢的決定性因素。

　　“從目前來看，開發商的開發貸款已經萎縮厲害，在2011年整體資金來源比例中僅佔15.1%，創6年來的最低值。信貸額度的減少是2011年出現樓市調控效果的最主要因素，在2012年，這一因素的影響還將擴大。”張大偉説。

　　保障房佔比超五成

　　統計數據顯示，2011年末，保障性住房開發貸款餘額3499億元，全年累計增加1751億元，佔同期房産開發貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，保障房建設的主體是地方政府融資平臺，由於有土地收益和地方稅收作為隱形擔保，是銀行眼中的優質客戶，銀行更樂意將貸款投放在保障房建設上。在二三線城市，大量保障房建設增添了政府落實樓市調控與地方經濟發展之間的博弈程度。

　　在政府土地收入縮減，開發商自顧不暇的情況下，保障房建設的融資支持，對於地方政府建設保障房的財政壓力得到緩解，同時也有助於二三線樓市調控的持續。雖然2011年保障房貸款是房地産開發貸款的主力，但是，2012年全國保障房開工建設目標調低到700萬套，環比下降了30%，銀行或將降低保障房的貸款額度而投放到其他領域。

　　“這部分貸款額度是否會增加到商品房的開發中還取決於2012年的整體房地産調控政策、房地産市場情況和開發商的負債率資質等因素。”張月表示。

　　房企貸款難度空前

　　2011年，經過六次上調存款準備後，央行的貨幣政策開始適度調整，存款準備金率在去年11月末第一次出現下調，這也是2009年以來存款準備金率首次下降。隨著月度CPI同比漲幅回落至4.1%，通脹壓力得到了有效控制，在歐債危機影響加深和出口回落的背景下，許多專家都對貨幣政策的進一步寬鬆持樂觀態度。

　　“杠桿率達到歷史最低，代表了房地産行業的資金壓力驟升。”張大偉表示，雖然去年底存款準備金率首次下調，增加了4000億元的市場流動性，但是對房地産市場來説，資金壓力依然比較大。特別是在大部分城市銷售萎縮、庫存積壓的情況下，開發商受融資渠道收窄的影響將越來越大。上市企業數據已經顯示，企業和大部分城市的庫存量均已經接近或超過歷史新高。

　　同時，張大偉表示，在開發貸及購房貸雙雙萎縮的情況下，開發商特別是中小開發商的資金壓力前所未有。

　　在張月看來，即使2012年銀行貸款額度出現一定的寬鬆，並且保障房對於銀行信貸額度的佔用有所減少，但由於房地産調控政策的不動搖，房企的貸款難度仍將會增加。主要原因是房企的負債率在2011年大幅攀升，並且由於年內降價，存量價值降低，銀行貸款的風險加大，所以年內房地産開發貸款將很難增加。

　　張月認為，在降價幅度較大，尤其是限購政策比較嚴厲的一線城市，房企所面臨的選擇較為有限。雖然不排除部分房企能夠從信託、私募基金、民間借貸甚至以出售土地和股權等方式得到融資，但對大部分房企來説，降價可能是唯一的選擇。預計一季度新開盤的樓盤價格將會出現新的降幅，以期更貼近購房者的心理價位，快速回籠大量資金，減輕財務壓力。

　　作者：羅宇凡 華曄迪