持續增加的庫存、愈發緊繃的資金鏈很可能成為壓垮房地産開發商的“最後一根稻草”。截至10月26日，已公佈三季報的70家上市房企經營性活動現金流量凈額同比縮水161億元；存貨6590億元，同比激增2000億元。接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，在調控政策持續趨緊的情況下，不斷萎縮的成交量、持續增加的庫存以及愈發吃緊的資金鏈這“三座大山”正加大房企降價壓力，大型房企降價促銷或成主流，並很可能引領樓市價格出現規模化調整。

　　慘澹

　　“金九銀十”破滅

　　繼慘澹“金九”後，進入10月，樓市成交持續走低，多數城市10月周均成交較上年同期大幅下降，“銀十”已成“鐵十”。中國指數研究院統計顯示，延續此前兩周頹勢，上周監測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中長沙同比跌幅最大，達到76.43%。其次是揚州，同比跌幅達73.02%。重點城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達65.03%，其次廣州、成都和上海同比下降幅度也皆超過50%。

　　國泰君安最新一期住宅週報也顯示，上周33個主流城市一手房銷量單周整體同比下降43%，其中一線城市下降42%，二線城市下降37%，三線城市下降58%。一手房銷量年初至今整體累計同比下降5%，其中一線城市下降13%，二線城市上升2%，三線城市下降10%。

　　連續走低的成交量令樓市庫存激增，國泰君安住宅週報顯示，15個典型城市一手房整體平均可售面積環比略升1 .5%，同比上升40%，相比2010年4月低點上升58%。去化時間上，目前15個城市的一手房平均去化時間從年初的7個月上升至17個月，環比上升2%，同比上升156%。

　　這在北京、上海等一線城市表現得尤為明顯，據鏈家地産市場研究部統計，截至10月24日，北京住宅期房庫存達到7 .97萬套，比調控初期增加1 .6萬餘套，增長幅度達到27%，比年初增長13%；現房庫存量達到3.78萬套，比年初增長16%。中原地産統計顯示，10月初上海住宅可售達到了61219套，同比3月初43528套上漲接近2萬套。

　　“鏈家地産”首席分析師張月接受《經濟參考報》記者採訪時説，當前庫存壓力與2008年市場相似，但有很大不同。2008年，銷售壓力僅僅持續大約半年的時間，而後成交開始回暖，2009年實現突破性上漲，快速消化了市場房源。而在目前調控政策下，房源能夠快速消化的市場環境已經不復存在。她認為，市場短期之內難回暖，成交將長期維持低位，無論是二手房還是新房面臨同樣消化庫存的壓力。

　　吃緊

　　70家上市房企存貨激增2000億元

　　與低迷成交高企庫存形成疊加效應的是，房地産開發商資金鏈愈發吃緊。W IN D統計數據顯示，截至10月26日，按照申萬一級行業分類，已有70家房地産類上市公司公佈了2011年三季報。從資産負債率來看，70家房 企 的 平 均 資 産 負 債 率 達 到 了63.8%，較去年同期的62.0%有了進一步的上升。70家房企中，有44家出現了資産負債水平上升的情況，而資産負債率達到70%以上的已經達到了29家。

　　在龍頭企業中，萬科的資産負債率達到了79.0%，同比上升7%；金地集團則達到了74.9%，同比上升4%；招商地産則達到了67.0%，同比上升7%。

　　與此同時，這70家房企三季度的經營性活動現金流量凈額已由去年同期的52.8億元縮減至目前的-108.8億元，大幅縮水161億元；其期末現金及現金等價物凈增加額則為-75億元，較去年同期的195億元縮水了270億元。其中，萬科的經營性活動現金流量凈額由去年同期的83億元縮減至-53億元，縮水164%；金地集團則由31億元縮水至15億元，縮水51%。

　　而從存貨指標來看，W IN D統計數據顯示，在有可比數據的68家企業中，三季度末的存貨已由二季度末的6130億元進一步上升至6590億元，較去年同期的4569億元大幅上升了44%。其中，萬科、金地集團和招商地産的存貨分別上升了57%、39%和32%。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，三季度萬科、金地、招商三大房企營業收入150.4億，同比上漲34.5%，環比下降25.9%；凈利潤12.31億，同比上漲30%，環比下降59%。除了龍頭房企外，多家房企業績出現大幅下滑的情況。其中，萬方地産、億城股份、格力地産的凈利潤下滑幅度分別達到206.89%、96.58%和83.94%。

　　張月認為，現階段的調控相比去年已産生本質不同，不僅僅只是短暫影響房企的中低層面，大型房企也受到嚴重波及。而超半數的房企凈利潤下滑，基本奠定下半年房企銷售上提早入冬的趨勢。銷售收入和利潤的雙下滑，對大多數資金實力較弱的中小房企而言，降價推動力將明顯增強。

　　趨勢

　　房企加速降價突圍求生

　　嚴峻的現實令部分房企開始降價促銷加速回籠資金。自5月起，北京、深圳、廣州等重點城市陸續有樓盤降價促銷，但仍局限于個別樓盤。9月初，杭州下沙區的部分樓盤開始大幅降價促銷，拉開二線城市房價下行的序幕。

　　中原調研結果顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%，主城區成交均價從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%至10%之內，降價範圍已波及主城區和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。

　　無獨有偶，國家統計局最新統計數據顯示，一線城市房價漲幅已經連續3月止漲，特別是在9月份更是出現了70個城市環比平均漲幅接近於零的數據拐點。近期綠地、保 利 、 龍 湖 等 多 家 大 型 房 企 在 上海、杭州、深圳、青島的項目也開始降價銷售。

　　記 者 了 解 到 ， 深 圳 開 發 商 在“十一”後集體降價促銷。直接降價、特價房、一口價、加送裝修、贈送面積、買房送黃金、買房送車等多種營銷手段競相亮相。

　　其中，深圳龍華花半裏項目9月4日開盤時，均價為17800元/平方米，而現在均價已下調到13500元/平方米。針對目前銷售的“超低價”，花半裏的開發商還曾以公開信的形式承諾確保補償老業主。龍崗區中心城的壹克拉項目雖然沒有降價，但其贈送面積卻十分可觀。銷售人員告訴記者，“66平方米的房子可以送20多平方米，80多平方米的房子可以送30至40平方米。”

　　世聯地産華南首席分析師曹取説，“現在深圳樓市已經開始出現普遍的降價潮。新入市樓盤價格低於周邊樓盤均價，加推的樓盤價格都低於前一批，尾盤也開始特價處理，一些樓盤價格已經下調了10%至20%。但是，受市場預期影響，購房者對此並不買賬，成交量仍然沒有上去。只有調到位了，成交情況才會好轉。而在房價進入下行通道之時，往往要出現超調情況，購房者才會出手。”

　　張月分析説，在當前時點上，價格下降才是加速存貨出售的最直接方式，出於緩解滯銷、資金保障的需求，未來大型房企降價銷售或成主流，並且由於其市場引導作用，很可能引領未來樓市價格規模化調整。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者採訪時説，在貨幣政策、信貸政策暫時難於發生變化的情況下，基於對近期市場信心不足，年底開發企業會暫緩推盤步伐，購房者也會選擇繼續觀望，因此樓市還將延續現有低迷之態勢，整體成交量難於實質性回漲，成交價格將會出現下調，但下調幅度有限。

　　中原地産市場研究總監張大偉也表示，本輪調控如果能夠持續到明年，那麼預期明確的拐點很可能出現在明年3月左右。不過，拐點的幅度可能會出現明顯的差異，此前 上 漲 過 快 的 城 市 可 能 會 深 度 下調，但是在大部分區域，拐點的幅度不會過大。他認為，如果不解決貨幣超發下的投資渠道問題，樓市調控的難度非常大。而且從目前數據來看，在70個指標城市以外的其他 城 市 ， 樓 市 依 然 存 在 “ 量 價 齊漲”的局面，所以調控需要維持現有力度不放鬆。