中新網10月26日電 (房産頻道 胡可璐)限購、限價、限貸等政策持續發力、步步趨緊，使得樓市步入購房者與開發商的深度博弈區間。目前來看，成交量萎縮、開發商資金斷裂均已成為既定事實，但房價並未出現實質上的下降。樓市究竟是“假摔”還是真降？拐點論、堅挺論此起彼伏，各方意見不一。無論目前的觀望期、徘徊期能持續多久，都取決於政策的放鬆還是從緊。從這個角度講，樓市風雲變幻，始終繞不過“政策市”的糾結。

　　銀十收尾“降價潮”“賣身潮”蔓延

　　據經濟參考報報道，截至10月23日已有29家房地産類上市公司公佈三季報，三季度凈利潤環比大幅下滑40%，經營性現金流量凈額從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元。

　　來自《國際金融報》的消息稱，隨著宏觀調控進入樓市冰河期，賣掉公司套現離場或許是部分房地産企業靠譜的選擇。對北京、上海、天津和重慶四大産權交易所掛牌交易的房地産企業進行不完全統計顯示，2011年在産權交易所掛牌出售的房地産企業或項目出現了井噴，總數超過600宗。

　　與此同時，各地降價潮、退房潮一波未平一波又起，呈愈演愈烈之勢。

　　在成交量持續下降的帶動下，北京部分地區房價開始鬆動，並出現了由點及面的趨勢。最開始的大幅降價出現在通州區域，如珠江拉維小鎮、華業東方玫瑰等項目價格降幅超過15%，接著蔓延到朝陽、大興等地，部分項目降幅接近20%。

　　在上海，一家知名地産商旗下樓盤由原來2.6萬元/平方米，降至1.5萬元/平方米的消息，成為最近上海樓市最搶眼的新聞。上海長泰西郊別墅6.9折降價促銷，南京、嘉興等地部分樓盤也開始大幅降價。

　　一方面是房地産上市公司利潤大降，一方面是房價逐漸鬆動。業內人士預計，在市場悲觀情緒濃重、需求受限難以解禁的背景下，這輪寒流恐將延續到年底。

　　而新一輪降價潮引來的退房潮更受關注。據媒體報道，自9月初，杭州出現首例樓盤降價前期業主要求退房以來，各種各樣因樓盤降價而引起的退房活動就一再上演。

　　上海景瑞地産在江蘇太倉一項目，降價幅度高達23%，約合2000元/平方米，老業主聞訊後，提出退房要求，雙方一度衝突激烈。據已披露的消息，該項目涉及的數百名前期業主從9月底開始，多次前往該項目在太倉和上海兩地的公司進行集體抗議。

　　業內人士分析，降價並引發退房衝突的一個重要原因，是開發商年度業績壓力增加、年底面臨回款的要求。這也是目前已經出現退房或存在降價退房隱憂的大部分樓盤趨於相同的特點。

　　調控未見放鬆

　　21日，國務院總理溫家寶在廣西南寧考察時強調，目前房地産市場調控和保障性住房建設處於關鍵時期，各級政府要切實採取措施，進一步鞏固調控成果。一方面要抓好保障性住房建設，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發展。

　　在當前調控政策走向敏感期的背景下，多位業內人士表示，上述表態決不意味著調控整體放鬆。

　　上周，首套住房按揭貸款利率上升已經成了一線城市基本趨勢，北京、上海、廣州等城市的多家銀行均已跟進。新聞晨報認為，貨幣政策對本輪樓價上漲的作用要比其他因素遠為重要。反過來，主要從貨幣政策著手，對調控樓市的功效也比其他政策遠為有效。這是為什麼今年樓市調控比以往歷次效果都要好的原因。而這個效果基本不是來自限購，而是來自收緊貨幣。

　　很明顯，中央調控態度堅決，而地方是否嚴格執行卻要打個問號。前有佛山“放寬限購”朝令夕改，後有南京明確個人住房公積金最高可貸款額度由20萬元恢復至30萬元，對公積金二次貸款予以一定鬆綁，這些都加深了外界對於樓市調控走向的猜想。

　　中國指數研究院副院長陳晟認為，現在只能説調控整體方向不會變。一是要去杠桿化，避免投資過度，一是要保護首套房需求以及剛需，增加居民可支付性住房的選擇。這既包括保障房、棚戶區改造，也包括普通商品房。

　　有業內人士稱，目前宏觀調控已進入白熱化階段，來不得半點鬆動。此時鬆動將使多年調控成果毀於一旦，漸入理性的樓市也將故態復萌，廣大購房者又將繼續飽受高房價之苦。