物業費未結清 或禁止過戶房産

　　草案內容：業主應當按照物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納的，業委會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依照物業服務合同約定追收，並有權追究業主的違約責任。

　　房屋所有權發生轉移的，原房屋所有權人應當結清尚未交納的物業服務費等各項費用。原房屋所有權人未結清物業服務費等各項費用的，房屋所有權登記機關不得辦理房屋所有權轉移登記。

　　解讀

　　若條例施行 過戶須有物業費交費記錄

　　一位參與草案修改的省人大相關人士認為，物管條例主要調整的是業主和物管公司的關係，雙方的合法權益都應被立法保護。雖然賦予了物管公司催繳的權利，但實際操作中有些難度，由此爆發出不少矛盾。此次增加了未結清物業費禁止過戶房産的規定，相當於一項法律責任，意在約束此類行為。“目前房管部門沒有相關的動態信息收集體系，如果條例施行，我們要求(原房屋所有權人)在過戶時必須提供物業費的交費記錄，證明沒有拖欠。”

　　律師點評

　　這樣的干預沒有加重某一方的義務

　　羅丹丹認為， 一般來説交易是否成立應該與物管費是否結清無關，也不應以此對過戶作限制。但從立法機關的意圖來看，在過戶環節插入行政干預是為了最大限度遏制拖欠物業費用的現象，她預計能夠形成良好的社會效應。“這樣的干預並沒有加重某一方的義務，也有利於業主妥善履行付費義務。”

　　關鍵詞 房屋維修

　　擬規定物業質量保修金由房管部門代管

　　草案內容：建設單位應當按照物業建築安裝總造價3%的比例向縣(市、區)房地産行政主管部門設立的物業保修金賬戶交存物業保修金。並在國家規定的物業質量保修期限和保修範圍內，承擔物業的保修責任。

　　解讀

　　開發商須一次性繳存保修金到專戶

　　有別於由業主交付的專項維修資金，物業質量保修金相當於建設單位繳納的房屋質量保證“押金”。若在保修期限內，出現房屋質量問題可動用這筆資金修繕，缺額部分由建設單位負責補足，保修期結束後則會退還餘額。

　　省人大城環資委副主任委員李純剛27日代表城環資委作會議報告時透露，一審和公眾反饋的意見顯示，施工方將質量保修金交給了建設單位(即開發商)，但有些建設單位是項目公司，在項目完成、物業交付後，公司就登出或是終結了，業主找不到建設單位來承擔保修責任。為此，二審稿將保修金的“保管方”明確規定給了縣(市、區)房産部門，要求開發商必須在房屋所有權初始登記前將資金一次性繳存到指定專戶。若開發商不履行保修義務，業主、業主委員會或相關物管公司可向房管部門申請，經核實後就可直接從保修金中列支開支。

　　成都商報記者 鄭銳 實習記者 陳然

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　　昨日下午，省人大常委會組成人員對《四川省物業管理條例(草案)》進行了分組審議，除了對專業經營設施的規定，還有其他值得關注的條款。而這些條款都是在一審稿中沒有出現或有所改動的內容。對此，成都商報記者昨日採訪了二審稿的部分起草者，對二審稿的新增內容進行詳細解讀。

　　關鍵詞 小區停車

　　車輛損壞 物管或無須擔責

　　草案內容：機動車停放庫(位)在滿足業主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　解讀

　　車輛停放 物管主要職責是維持秩序

　　愛車停在小區裏被劃傷，該不該找物管公司索賠？草案二審稿起草者之一、省人大城環資委辦公室主任龔洳山説，調研結果顯示，小區停車導致的糾紛是時下物管領域的一個普遍問題，因為物管公司究竟該在其中承擔怎樣的責任並不明晰。根據二審稿傳達出的立法意圖，他解釋，就目前的標準物業服務合同而言，物管公司涉及車輛停放的職責主要是清掃和維持秩序，沒有看管義務，因此也不需要為車輛損壞或丟失負責。如果車主有更高的保管要求，需要與物管公司就此專門約定並另行付費。

　　“物管公司不是保安公司，無法起到維持治安的作用。”龔洳山表示，嚴格意義上講，物管行業屬於比較低端的服務業，能夠承擔的責任有限，一般情況下收取的物業服務費也無法支撐其聘請更多的人手照看小區內財産。也因如此，二審稿將物管公司的職責設定為共用設施運行維護、綠化環衛等，刪除了一審稿中的安全防範事項。

　　另外，一審稿曾規定空余車位外租最長不超過6個月，但二審稿刪除了時間限定。“租期應該交給業主大會決定，合約簽訂也應該是契約化管理如果大家都願意外租久一點，政府最好不管。立法可以做程序性規定，但最好不做具體規定，以免限制業主自治。”龔洳山稱。

　　律師點評

　　若要物管承擔保管義務 需明確委託

　　“車輛保管問題在立法和司法界其實存在多年爭議，這次把物管公司的責任規定得更明確，顯然在遭遇糾紛或訴訟時會有更強的導向性。”泰和泰律師事務所律師羅丹丹贊同二審稿的規定，認為物管公司實際承擔的停車管理職責與法律意義上的“保管”仍有差距。

　　羅丹丹把小區停車分成兩類情況，一是臨時停放，二是在業主自己購買的車位停車。“對前者而言，車主支付的實際上是場地租賃費。如果是購買車位，車主同樣需要支付一筆服務費用，服務的內容同樣不存在保管，而是對停車場共有部分和設施的管理、維護。”她解釋，“如果要物管公司承擔保管的義務，需要明確委託。”況且在她看來，法律上保管行為的成立往往意味著轉移佔有，也就是説車鑰匙需要移交給物管公司，“不過現實中很少有這種情況。”