廣州日報訊 行政強拆將走入歷史，以區為主的徵收體制將正式確立。昨日，廣州市國土房管局召開新聞發佈會，正式公佈了經過20多次反復修改後出爐的《廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》）。

　　根據國務院今年初頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》，被徵收人可選擇貨幣補償，也可選擇房屋産權調換。

　　《意見》明確，被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。被徵收人選擇房屋産權調換的，應當計算被徵收房屋的補償金額加上徵收獎勵、搬遷時限獎勵與所調換房屋的市場價格，結清差價。選擇産權調換房屋的套內建築面積不得少於被徵收房屋的套內建築面積。

　　《意見》進一步擴大公眾參與，規定在作出房屋徵收決定前，房屋徵收部門應當先行擬訂徵收補償方案，並公開徵求意見，從而保障被徵收人更早地掌握和了解到相關信息。

　　同時，考慮到舊城改造涉及面廣、人數多、徵收補償情況複雜的特點，《意見》對舊城改造項目從程序上作出特別限制，規定：因舊城區改建需要徵收房屋，半數以上（以産權戶數計算）被徵收人認為徵收補償方案不符合本意見規定的，房屋徵收部門應組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

　　廣州市國土房管局表示，已經依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。

　　廣州昨日正式出臺了《廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施意見（試行）》（下稱《意見》），除了明確規定實行市場化的補償標準，補償加獎勵不超所處區位一手房價外，還在搬遷獎勵、房屋價值評估等方面作出明確規定。

　　《意見》規定，廣州實行搬遷時限獎勵制度，搬遷時限獎勵標準控制在被徵收房屋類似房地産市場評估價值的15%以內。同時，房屋徵收決定公告後10日內，被徵收人應協商選定房地産評估機構；如協商選定不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人在公佈名錄通過搖珠方式確定。同時，市拆遷辦相關負責人表示，舊城改造中仍實行兩輪徵詢制度。

　　廣州市國土房管局強調，《意見》自2011年9月6日起施行，施行前已取得房屋拆遷許可證的項目不適用《意見》。

　　組織聽證

　　因舊城改建需要徵收房屋，半數以上被徵收人認為徵收補償方案不符合規定的，房屋徵收部門應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

　　風險評估

　　作出房屋徵收決定前，房屋徵收部門要會同項目單位開展社會穩定風險評估並提交風險評估報告。

　　公開透明

　　徵收項目涉及被徵收人數量較多，或者其他重大複雜項目，市、區人民政府作出房屋徵收決定前，應當經政府常務會議討論決定；被徵收房屋的調查結果和分戶補償情況應當公佈；被徵收人對徵收決定和補償決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　疑難解答

　　被徵收人可享三類補償

　　《意見》的適用範圍是什麼？

　　答：《意見》只適用於徵收國有土地上單位、個人的房屋，不適用於集體土地徵收。

　　對被徵收人的補償包括哪些？

　　答：補償包括：1.被徵收房屋價值的補償；2.因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3.因徵收房屋造成的停産停業損失的補償。

　　評估被徵收房屋的市場價值的法律依據是什麼？

　　答：2011年6月3日，國務院住房和城鄉建設部印發《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號，以下簡稱《評估辦法》），規範國有土地房屋徵收工作的價值評估行為。

　　評估時點如何確定？

　　答：被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日，用於産權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

　　被徵收人拒絕或不配合實地查勘怎麼辦？

　　答：被徵收人拒絕在查勘記錄上簽字或蓋章的，由房屋徵收部門、註冊房地産估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中説明。

　　解讀

　　同一徵收項目統一標準

　　（一）貨幣補償。被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。對於住宅房屋，實行同一徵收項目統一標準的徵收獎勵。住宅房屋價值的補償金額加上徵收獎勵、搬遷時限獎勵不得高於所處區位新建普通商品住宅的市場價格。

　　模擬案例：根據採集統計的該區域存量多層住房的市場評估案例，該區域內存量多層住房市場評估均價為13800元/平方米。該被徵收房屋所處區位前3個月的“新建普通商品住宅市場價格”約為21288元/平方米，則該項目的徵收獎勵和搬遷時限獎勵不得高於：（21288-13800）=7488元/平方米。

　　（二）産權調換。被徵收人選擇房屋産權調換的，應當計算被徵收房屋的補償金額加上徵收獎勵、搬遷時限獎勵與所調換房屋的市場價格，結清差價。

　　選擇産權調換房屋的套內建築面積不得少於被徵收房屋的套內建築面積。屬於公用分攤的超面積部分，由房屋徵收部門按産權調換房屋的成本價格與被徵收人進行結算。

　　直管公房補償按比例分配

　　對於存在租賃關係的直管公有住宅房屋，如承租人同意解除租賃關係的，給予房屋承租人棄租補償，廣州歷史上形成的對於棄租補償的習慣做法是産權人獲得70%，承租人獲得30%，《意見》維持了歷史的做法。如承租人不同意解除租賃關係的，則需服從徵收人的統一安排，由徵收人另行安排使用面積不少於被徵收房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。

　　“辦證難”房屋給予適當補償

　　此次出臺的《意見》，本著尊重歷史、實事求是的原則，對於被徵收人在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前，為解決基本生活需要而自行建設的房屋，考慮到法規政策不斷完善的歷史背景，給予適當、合理補償，規定可按照不超過住宅房屋房地産市場評估價的60%給予貨幣補償。

　　住改商不補償停産停業損失

　　對擁有合法産權，但由業主自行“住改商”的房屋，被徵收人選擇産權調換的，按住宅用房補償；選擇貨幣補償的，以1997年為界進行劃分並給予不同補償，但不支付停産停業損失補償。

　　搬遷獎勵分階段依次遞減

　　例如：國有土地房屋徵收決定作出之日為2012年1月1日，1月1日至3月31日設定為第一搬遷階段，那麼被徵收人在第一階段內按時搬遷的就可以獲得全額獎勵，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費相應遞減10%，被徵收人在第二階段搬遷的，就給予90%的搬遷獎勵費，以下以此類推。

　　半數以上的被徵收人選定

　　同一家評估機構視為有效

　　《意見》規定：房屋徵收決定公告後10日內，半數以上被徵收人選定同一家評估機構視為有效。如協商選定不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人在公佈名錄通過搖珠方式確定。公開搖珠時，房屋徵收部門將邀請被徵收人代表、被徵收房屋所在區監察部門、街道（鎮）、社區組織代表等參與監督。