昨天，市住建委公佈了“京版拆遷條例”的三個配套文件的徵求意見稿。徵求社會各界意見。備受關注的拆遷評估機構選定，停産停業補償在配套文件中均作出明確規定。今年年初，國務院出臺了《國有土地上房屋徵收與補償條例》。今年6月，《北京市國有土地上房屋徵收與補償實施意見》出臺。

　　停産停業補償三項條件

　　被徵收房屋具有房屋權屬證明或經有關部門認定為合法建築；

　　有合法、有效的營業執照，且營業執照上標明的營業地點為被徵收房屋；

　　已辦理稅務登記並具有納稅憑證。

　　A 非住宅經營補償評估公式

　　1 以自有非住宅房屋，從事生産經營活動的：停産停業損失補償費=（月凈利潤修正系數+員工月生活補助）停産停業損失補償期限。

　　備註：月凈利潤是指生産經營者利用被徵收房屋，在停産停業期間每月平均能夠獲取的凈利潤，按徵收時上一年度月平均凈利潤計算。員工生活補助標準按北京市上年度全市月平均基本生活保障標準計算。修正系數基準值為1，根據企業經營狀況和市場預期進行修正。

　　2 承租非住宅房屋的：停産停業損失補償費=（房地産月租金+月凈利潤修正系數+員工月生活補助）停産停業損失補償期限。

　　B 住宅生産經營一次性補償

　　按照實際經營面積每平方米800元至3000元給予一次性補償，具體標準由各區縣房屋徵收部門結合本地區實際確定。如果被徵收人對一次性補償金額有異議的，可以申請評估確定。

　　1 安置保障 《北京市國有土地上房屋徵收與補償中住房保障優先配租配售管理辦法》

　　拆遷戶無需搖號可得保障房

　　徵收國有土地上個人住宅，被徵收人符合北京公租房、廉租房、經適房或限價房條件，通過資格審核的，作出房屋徵收決定的區、縣政府應當優先給予住房保障，對被徵收人直接配租、配售。

　　這意味著，通過資格審核，可配租配售保障房的被徵收家庭，可以不用參加各區縣的公開搖號，而是直接提供保障房房源讓其選房。據了解，對於被徵收人住房保障的資格審核，與北京其他保障房家庭的資格審核完全相同，也將採取“三級審核、兩級公示”的辦法。

　　措施

　　住保部門拆遷現場受理申請

　　徵求意見稿規定，區縣政府應根據房屋徵收補償計劃和保障房建設計劃，優先安排建設保障房，滿足符合住房保障條件的被徵收人使用。

　　同時，各區、縣在房屋徵收與補償工作過程中，應組織區、縣及街道（鄉鎮）住保部門到現場辦公，建立綠色通道，簡化審核程序，壓縮審核時限，現場受理、審核、公示被徵收家庭申請。在5個工作日內完成對登記家庭的初審，並在現場組織為期5日公示。區縣住保部門在5個工作日內完成復審，並報市住房保障管理部門備案。

　　被徵收人符合廉租住房申請條件的，可以申請廉租實物配租。如果被徵收家庭已選擇某種形式的住房保障後，不得再參加保障房公開搖號配租、配售。

　　2 價格評估 《北京市國有土地上房屋徵收房地産價格評估機構選定辦法》

　　拆遷戶選擇價格評估機構

　　被徵收房屋的補償價格，是由房地産價格評估機構來測算的。《辦法》規定，區縣房屋徵收部門將公佈審核通過的房地産價格評估機構，由被徵收人來協商選定。

　　徵求意見稿規定，市住建委將根據價格評估機構的資質、從業經歷、監管記錄、社會反映等，建立評估機構名錄，並向社會公佈。進入名錄的評估機構要具備房地産價格評估資質，同時不能有出具虛假或重大錯誤評估報道等不良記錄。沒有列入該名錄的，不得承接房屋徵收評估業務。

　　措施

　　協商不成投票選評估機構

　　房屋徵收時，區縣房屋徵收部門首先公開發佈房地産價格評估機構，符合條件的評估機構可以提出申請，區縣房屋徵收部門審核後，公佈入圍機構的名單。

　　隨後，徵收部門將組織被徵收人協商選定評估機構並公佈。

　　協商不成的，區縣房屋徵收部門可以採取投票方式，根據多數意見，選定評估機構。也可以採取公開搖號的方式隨機選定。搖號工作將進行全程錄像，公證機構負責公證。

　　如果被徵收人在規定時間內不協商，造成無法按期選定，將由房屋徵收部門從報名的房地産價格評估機構中搖號確定。

　　而如果某個徵收項目沒有評估機構報名，則從機構名錄中選定不低於5家機構，供被徵收人協商選定、投票選定或搖號選定。

　　3 停産補償 《北京市國有土地上房屋徵收停産停業損失補償暫行辦法》

　　停産停業補償需納稅憑證

　　因國有土地上房屋徵收，造成停産停業損失的，將給予被徵收人一定的補償。並公佈了補償評估的計算公式。而如果是用住宅房屋從事生産經營活動，則將按照實際經營面積，給予每平方米800元至3000元的一次性補償。

　　被徵收房屋如果符合三項條件，應當給予被徵收人停産停業損失補償：被徵收房屋具有房屋權屬證明或經有關部門認定為合法建築；有合法、有效的營業執照，且營業執照上標明的營業地點為被徵收房屋；已辦理稅務登記並具有納稅憑證。

　　措施

　　補償應包括員工生活補助

　　如果被徵收房屋是非住宅的，將由徵收雙方按照房屋被徵收前的效益、停産停業期限等因素協商確定停産停業損失補償金額；協商不成的，由房地産價格評估機構評估確定。徵求意見稿還提出了補償評估的計算公示。而如果生産經營單位或個人承租非住宅房屋的，也有相應的計算公式。

　　按照老版的“北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見”，只有非住宅房屋才能獲得停産停業補償，此次新版實施意見的配套文件則規定，如果是用住宅房屋從事生産經營活動，則將按照實際經營面積每平方米800元至3000元給予一次性補償，具體標準由各區縣房屋徵收部門結合本地區實際確定。如果被徵收人對一次性補償金額有異議的，可以申請來評估確定。

　　市房協副秘書長陳志

　　目前，北京的保障房都設有一定的準入門檻，最為寬鬆的限價房，要求4口及以上的家庭年收入不能超過76萬元。目前的拆遷補償分為貨幣補償和房屋産權調換兩種方式。即直接給補償款，或提供安置房。補償款或安置房給予了拆遷家庭後，該家庭的資産或住房面積就很有可能不符合保障房的申請標準。

　　過去對於由誰來選定評估機構，並沒有清晰的規定。明確由被徵收人來選定，這是進步。

　　但被徵收人的選擇是要在區縣房屋徵收部門公佈的名單中，在一個劃定的圈子裏。也有可能出現被徵收人不信任這份名單，希望自己來選擇的情況。如果被徵收人不願意選擇房屋徵收部門公佈的評估機構，建議也可以自行選擇符合條件的評估機構。

　　目前，北京因拆遷導致的停産停業，大部分的補償都是雙方協商確定，最終協商的補償期限都大大超過4到5個月。

　　4到5個月的補償期限是否太短？對自有住宅經營每平方米800元至3000元的一次性補償標準，應公佈標準的計算方式，讓大家了解到該標準是如何計算出來的。

　　本版采寫/本報記者 馬力