來源：《瞭望》

　　《瞭望》文章：二三線城市房價上揚玄機

　　作為本輪房地産調控中最重要的手段，限購和加大保障房供應在一些地方並沒有得到高效的貫徹

　　文/《瞭望》新聞週刊記者李美娟

　　國家統計局剛剛公佈的數據反映，上半年國民經濟運行中最受矚目的房地産市場，調控取得了積極成效，房價過快上漲的趨勢以及投機、投資性需求得到了遏制，難能可貴的是部分一線城市房價出現了下降。

　　但部分一線城市降價動力仍不足，部分二三線城市房價持續上漲勢頭明顯，加大了下半年房地産調控的難度。本刊記者特別追蹤部分二三線城市房價走勢，探究到底是什麼原因助推其逆調控而漲。

　　銷量火爆價格居高不下

　　江西省省會南昌，4、5、6月，新建商品房各項指標呈價量齊升態勢。

　　4月，南昌市區新建商品房銷售面積環比3月上漲60%，其中，商品住宅銷售面積環比上漲197%。5月，南昌市房地産市場交易量繼續走高。6月，南昌開盤樓盤達30個左右，但是銷售依然火爆。

　　火爆行情的背後是價格的居高不下。4月份南昌市新建商品住宅成交均價從3月份的6000元/平方米漲至7095元/平方米，同比上漲38%，環比上漲16.8%，漲幅居全國前列，5月份，南昌市新建商品住宅成交均價又漲至7404元/平方米。

　　值得關注的是，上述價量起飛是在限購政策之下實現的。在二三線城市中，南昌房價的逆調控飛漲並不是個例。中國房地産指數系統的統計數據顯示，2011年6月，三亞商品住宅成交均價環比上漲62.44%，昆明的漲幅為39%，包頭上漲了17.62%。6月百城住宅價格指數表顯示，環比漲幅排名前十的城市分別為鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺。

　　市場博弈開發商佔上風

　　從南昌目前的市場表現和監測數據來看，雖然以"限購"為主的系列調控政策對投機投資性購房需求的"擠出效應"較為明顯，但不受"限購"影響的剛性及改善性需求對樓市具有較大的支撐力，進而推動了近期成交量的上升。

　　業內人士分析，二三線城市樓市成交價格居高不下表明開發商與政府、購房者之間博弈的僵局仍未打破，短期內，市場剛性需求回落的概率並不明顯，房價下跌的可能性不大。

　　另一方面，調控政策作用下房價變化不大甚至小幅上漲的狀況，再次強化了購房者的看漲預期。

　　從歷次調控政策出臺後的市場反應來看，市場對政策的"消化期"一般在2～3個月，若觀望期過後，房價未出現降勢，在"買漲不買跌"的心態下，購房者很可能因成交量放大而出現搶購，助推房價上揚。

　　"五大問題"令調控打折

　　多位受訪分析人士指出，一些二三線城市房價逆調控上漲，與供求關係嚴重失衡有重要關係。尤其是，作為本輪房地産調控中最重要的手段，限購和加大保障房供應沒有得到高效的貫徹。以南昌為例：

　　一是南昌保障房建設積極性不高，量偏少。作為省會城市的南昌，今年廉租房、經適房、公租房三類保障房的建設目標任務是11371套，遠不及城市規模、生産總值遠小于南昌的九江、贛州的27815套和37426套。值得注意的是，夾心層人數最多的南昌今年才建公租房，而且數量僅3253套，其中政府統建900套，7所高校自建2353套，"十二五"時期僅建1萬套。而九江、贛州的公租房建設僅今年就分別達到17212套、21351套。

　　二是南昌在執行限購令時選擇"從輕"，非限購區域價格"飛漲"，變相加重群眾漲價預期。分析人士認為，"國八條"規定，限購政策在"行政區域"執行，本應包括四縣的行政區域，但是，目前南昌只在市本級限購。而實際上，南昌市本級的樓盤版圖實質上早已"侵入"緊臨的周邊縣市如新建縣、南昌縣，目前，這些非限購地區的房價漲勢很快。一些專家認為，限購要徹底，不能讓周邊地區走"先漲價後調控"的老路。

　　三是供求關係長期嚴重失衡，剛性購房需求遭壓制。南昌市房地産協會會長王天柱説，相比同類規模的城市，如長沙，城鎮人居可支配收入低於全國平均水平、也低於長沙市的南昌市房價均價卻比長沙高過上千元，主要原因是供需長期嚴重失衡，房地産投資佔固定資産投資佔比去年僅為12%，今年1至5月份的佔比是13%，而全國一般的省會城市是在20%至25%。

　　四是土地供應嚴重偏少。去年，全國計劃供應住房用地18.47萬公頃，各地政府完成原計劃供地的68%，超三成計劃供地未完成。分析人士指出，近年來，很多城市在土地供應上，遵循的是"不飽和供應"原則，讓地價保持在適度偏高的水平上。

　　南昌土地供應長期偏少。《南昌市城區2011年度國有建設用地供應計劃公告》顯示，今年，南昌市住宅用地計劃中商品房用地6330畝，然而，今年上半年南昌出讓涉居住類用地面積1730畝，僅僅佔計劃的27%。

　　五是結構嚴重不合理。雖然國家早就限制別墅供地，但目前在南昌建別墅現象仍較普遍，並且高檔住宅頻出。