CPI與房價為何居高不下

　　分析物價與房價的未來走勢主要關注CPI的走勢、結構性和輸入性三大因素。

　　從2009年3月份開始，影響我國房價和CPI上漲有一個共同的因素——貨幣發行量增大。在2008年9月份金融危機爆發後，2009年年初，我國投入了4萬多億元人民幣，進行基礎設施的建設。有了投資，就有了就業；有了就業，就有了收入；有了收入，就有了消費；有了消費，商品的價格自然就不會降下來。而4萬億中的大部分都流到國有企業或一些大型的壟斷企業手中，這些企業有很多流動資金，又不急於還貸，就用來建房，並高價囤房，這是CPI和房價居高不下的原因之一。

　　CPI受三大因素的影響

　　除了受貨幣量的影響外，CPI還受到季節性、結構性和輸入性這三個因素的影響。

　　第一，季節性——與氣候有關。季節性的因素主要是影響食品，如豬肉、蔬菜、雞蛋等。

　　第二，結構性——與國家經濟政策有關。比如，煤、電、原材料等在國內的價格還是低於國際市場，這幾年，為了向國際市場接軌，國家提高燃料、原材料的價格。結構性的因素還包含了勞動力的價格的提高。

　　第三，輸入性——與國際經濟因素有關。美元貶值引起世界上所有用美元標價的商品漲價，如石油、黃金、銅等。

　　影響房價的三大因素

　　房價高於CPI的增長，除了貨幣量外，它也受三個因素影響。

　　第一，經濟增長。目前，中國GDP是5.1萬億美元，排在世界第二位。我國老百姓的平均恩格爾系數在42%左右，屬於小康水平。廣東現在的恩格爾系數是38%，已經進入了富裕型小康的生活水平。當我們的收入到了富裕型小康這個水平的時候，吃的、穿的、用的都解決了，就會想到住的，所以就需要房子，這也是小康社會最基本的體現。房子的需求量增多，價格自然也就升高了。

　　2009年，中國房地産佔GDP4.2%，在美國1959年到1999年40年間，房地産佔GDP約10%，按道理，國內房地産的價格還會漲。

　　第二，城市化。我國的城市人口在47%左右，西方一些發達國家，城市人口在80%以上。城市化過程中，農村人口到城市裏面來，對城市最基本的需求，就是房地産，安居才能樂業。

　　第三，基礎設施建設。基礎設施搞好了，周邊的環境美化了，地價就自然會漲起來，北京奧運會後的第一年，地價升了10%；第二年升了20%。上海世博會也造成地價上漲。廣州亞運會開通多條地鐵，地鐵通到哪，哪的房價就會漲。

　　分析物價與房價的未來走勢主要關注三個方面。第一，要關注CPI的走勢。第二，要關注結構性和輸入性的因素。在結構性的因素裏，勞動力成本和資源成本對未來發展的影響會不斷增大。輸入性的因素裏，美元貶值的發展趨勢不可小視。

　　如何控制房價上升

　　那麼，房價在將來會出現一種什麼樣的變化呢？

　　首先，要知道影響房子價格的主要因素有兩個，一個是位置；另一個是貨幣量。基礎設施搞好了，運輸成本就會降低，運輸成本下降了，位置就升值了，自然房子就會升價。但如果所有地區的房子價格一起上升，那就不是位置的因素起作用，而是貨幣發行量過大。

　　如果要控制房價的上升，有以下幾個辦法：

　　第一，要控制需求量。保證基本消費，抑制投資和投機。目前，我國所有的城市都是在採取這種政策；第二，實行房地産稅。由於目前沒有徵收房地産稅，囤房不用成本，無形抬高了房價。徵收房産稅，目的就是要把剩餘的房子擠出來。這是比較符合市場化的一個手段；第三，實行經濟適用房政策。不能把所有需求買房的消費者都推上市場，世界上任何一個國家都要分類地解決這方面的問題。第四，改變政府對土地財政的依賴。而且，政府從土地中獲得的收入，只能用來調控房價，不能用在其他方面。如果以上幾個因素能起作用，房價上升的趨勢就會減弱。（本文根據王珺在名人名家講壇的演講整理）