海口房價環比率先下降 海南樓市或又遭“93劫”

　　海南樓市又遭“93劫”？

　　《中國經濟週刊》記者 劉德炳|北京報道

　　大風起于青萍之末。

　　在全國房價9月份大幅反彈之際，國家統計局統計的70個大中城市房價中卻有一個城市表現得十分另類，一向處於領漲地位的海口房價環比出現了下跌。

　　海南房價一向對全國房價的走勢具有一定的指示意義，尤其是上世紀90年代，中央採取嚴厲調控房産政策時，海南迅速領跌，之後全國房價開始雪崩，中國房地産業就此進入冰河期。

　　這一次，又是在政策持續大力打擊地産的風口浪尖，海口房價在全國70個大中城市中唯一一個出現環比下降，這是否預示著地産業將迎來1993年同樣的命運？

　　率先下跌

　　自4月份房産新政出臺以來，據國家統計局監測的70個大中城市房價數據顯示，與大部分城市房價持續高位運行不同，海口和三亞的房價以下跌為主，5月至8月兩個城市房價均環比下降，其中，8月份三亞房價環比降幅高達0.6%，這一降幅位居全國第二位。9月份海南省會城市海口的表現更是異於大勢。

　　金9月，全國樓市飄紅，一二三線城市成交和房價普遍上漲，萬科、保利等各大房企業績均創出新高。然而，在樓市一片紅之中，唯獨有一個城市房價亮綠。數據顯示，9月份海口房價環比下降0.1%，其中主要是新房價格出現了下降，這是70個大中城市唯一齣現房價環比下降的城市。

　　自房産新政出臺次月，即5月開始，海口房價已連續5個月出現環比下降。

　　去年底海南建設國際旅遊島的規劃頒布以來，海南樓市迅速升溫，其房價持續高漲，積聚了較大的泡沫因素。

　　11月10日國家統計局公佈的數據顯示，10月份三亞房價同比上漲151%，海口房價同比上漲143%，分列全國房價同比上漲的前兩名，遠超全國平均水平。

　　地産操盤手曹鋒傑認為，在政策調整之下，海南樓市泡沫必然有一定程度的刺破過程。

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌對《中國經濟週刊》表示，海南房産買家以投資和投機需求為主，這類需求對政策的反應最為敏感，因此部分買家會暫時保持觀望。

　　成交量下降

　　10月14日以來，海口及三亞“限購令”先後開始執行，暫時實行限定居民家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　11月4日，由住建部和外管局聯合簽發的《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人只能在境內購買一套用於自住的住房，境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　北京中原地産市場總監張大偉分析認為，該通知主要針對目前大量熱錢流入內地樓市、擾亂了現有購房秩序的現象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內地，這將對高端的投資需求産生極大的抑制。

　　事實上，一系列限購、限外政策已經令海南樓市內外交困。據統計，海南主要城市已有多日成交總量不足50套。

　　這種局面一下子打亂了海南各大開發商的開盤策略，比如意欲在海南打造一個18平方公里超級大盤的中信泰富，多家房地産機構監測其原計劃開盤時間定在10月，但其目前仍處於待開盤狀態。

　　但也有跡象表明，外資仍比較看好海南樓市的發展。GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒鋼介紹説，10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南買房。他認為外資看好海南樓市，一是因為外資對人民幣升值的預期比較強烈，二是中國的經濟正逐年高速增長，另外也是看中了海南的資源條件。

　　海南樓市被透支了？

　　曹鋒傑表示，由於海南樓市吸引了對市場把握比較敏銳的投資客，其中包括溫州人，因此其市場動向將對全國樓市起著一定的風向標作用。在他看來，本輪樓市調控政策力度之大堪稱空前，而且後續還有幾張牌可打，因此海南房價飛漲之勢必然受到遏制，甚至巨幅震蕩。

　　在改革開放後的第一波房地産熱潮中，各路炒房資金迅速涌入海南，海南房價泡沫越積越大，隨後在1993年決策層收緊銀根後，海南樓市迅速崩盤，第一波房地産熱潮也隨之瓦解。這一次，政策層面的決心幾乎與當時毫無二致。

　　“但市場已經徹底改變了。”顧雲昌認為，“1993年海南樓市崩盤是因為不知道市場到底在哪？因為當時實行的是福利分房，住房問題不是通過市場解決的，樓市都是玩空轉。不過隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高，市場形成了真正的需求。”

　　海南盛達房地産開發有限公司副總經理馮彬表示，海南樓市如果繼續暴漲，就與政策調控相違背，無法持續發展。短期海南房價會有波動，但波動幅度平均不會超過20%。

　　中國房地産協會一位副會長多次對《中國經濟週刊》記者表示，房地産不僅對拉動消費起著較大的作用，而且牽連著投資，是支柱性産業，在經濟結構順利轉型之前，其對經濟的拉動作用不容忽視，因此，管理層很難完全抑制房地産業的發展。

　　近日，央行行長周小川的“池子”理論引起了廣泛關注。一位不願透露姓名的開發商認為，海南樓市可謂是中國樓市眾多“池子”中容量非常大的一個。他認為，海南國際旅遊島的出臺，從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導進這個“池子”中來，但海南房價的急劇暴漲令其頓失吸金功能。可以説海南樓市價格至少透支了未來三至五年的房價上漲空間。

　　此前有報道稱，從年初開始，已經有些溫州資金逐步撤離海南。上述開發商認為，進入海南樓市的都是最慣於投資的大資本，而海南樓市與全國樓市目前同樣處於虛高，資本對全國樓市的判斷或將與海南同步。

　　出路或在市場之外

　　據新浪樂居等地産機構的監測，近期海南鳳凰島項目、雅居樂清水灣等多個項目正積極吐盤，據了解，其中清水灣項目僅在國慶黃金週期間就銷售達6億元。

　　在馮彬看來，稀缺的南方海景資源和世界性的概念，這些因素決定了海南樓市長期向好，但近期除了價格上的局部調整之外，開發商也需集體努力，營造一個海南旅遊地産的大品牌。

　　10多年以來，依靠得天獨厚的自然資源，海南地産一直走在全國旅遊度假地産的前列，海南島可謂大牌雲集，其中不少開發商在海南已經潛伏多年，包括建設18平方公里超級大盤的中信泰富，20年前就已進入三亞的中糧地産，打造了富力灣、盈溪谷等多個項目的富力地産，售價高達10萬元/平方米的萬科浪琴灣等。

　　總投資達200億元的雅居樂大規模項目海南清水灣副總經理簡毓萍表示，隨著大品牌開發商加入海南國際旅遊島的建設，未來海南地産的品質競爭將更加激烈，品質過硬、規劃科學是海南樓市的一大出路。

　　國際休閒産業協會一位副主席對本刊記者表示，對於發展旅遊地産而言，其關鍵不僅僅在於樓市本身，還要注重加強軟實力的建設，特別是配套設施的建設，諸如道路交通、排水、商業網點、酒店餐飲等，以營造良好的宜居環境。

　　而此前不久的一場大雨，導致海南境內一片汪洋，一些外地置業者也被困在洪水中，這或許澆滅了不少外地投資者在海南買房的念頭。