有權威人士稱房産稅最快年底試點 稅率0.6%左右

專題:樓市調控再掀風暴

房産稅何時出臺？

　　最新消息，一線城市的房價近期仍沒有明顯下跌的趨勢，某權威人士透露，房産稅試點工作最快將在年底前進行。最終方案將比此前市場預測的寬鬆，不但不會對首套房徵收，而且稅率也較低，在0.6%左右。

　　房産稅這個關乎中國每個家庭、每一個人的稅收，他的醞釀過程聚焦了太多的目光，承載了太多人們對樓市調控的期盼，也肩負了太重的中國宏觀經濟的使命。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生近日表示：“房産稅試點或許在明年3月前就會批准出臺，如果以前是論年數，那麼現在就是論月數了。”她同時表示，未來幾個月的房價將保持平穩甚至小幅回調，房地産企業須調整策略和轉型。

　　十一長假後，財政部、國稅總局、住房和城鄉建設部啟動了對房地産稅相關行政規章和文件的會簽工作。所謂會簽是指一份行政文件的草案在出臺之前由涉及管轄權的相關主管部門提出各自意見，並在協調之後進行修改，一般進入會簽階段後，就意味著該份文件即將正式下發。

　　壓垮高房價的最後一根稻草？

　　房産稅要達到遏制炒房的效果，必須滿足一個前提條件，即房價每年上漲的額度小于所繳納的稅收。而這個前提條件在現階段顯然不大現實。因此也有業內人士認為，房産稅為調控房價而出臺的目的，就顯得名不符實了。

　　9月29日，國家多部門聯手推出了信貸、稅收、市場監管等多項房地産調控措施，如：暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低於30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等。

　　但這並沒有勒住“高房價”這匹脫韁的野馬，甚至今年4月出臺的號稱史上最嚴厲的調控政策執行近半年來，全國房價依然以巋然不動的姿態繼續在高位運行。

　　房産稅會不會也這樣呢？由於房價久調不下，房産稅一直以來被一些人視為打壓房價的最後“撒手锏”。其背後的邏輯是，推動房價暴漲的根本原因在於，大量投資投機性需求的涌入，投機者以極低的成本囤積房産，這才吹大了房地産泡沫。

　　有機構預測，一旦對住宅開徵房産稅，將會出現一波巨大的房屋拋售潮。一位知名券商測算得出，若投資（機）需求佔比達到30％，理論上將催生16.5億平方米的新增供應量，為過去5年中全國年度平均銷售面積的2.35倍。

　　此説若成真，市場供求將瞬間逆轉。

　　那麼房産稅多大程度上抑制投資性需求，是否會引發投資客的二手房拋售潮。21世紀不動産集團市場總監林蕾就表示，10月以來，二手房市場的掛牌量一週比一週增加，且有加量加速的趨勢，這與多項調控政策加碼尤其是開徵房産稅的消息密切相關，但具體影響多大目前還無法預測。

　　聶梅生認為，國慶前出臺“限購令”就是為了封死樓市炒作空間，為加息做準備，以免加息後熱錢涌入繼續推高房價。

　　房産稅要達到遏制炒房的效果，必須滿足一個前提條件，即房價每年上漲的額度小于所繳納的稅收。而這個前提條件在現階段顯然不大現實。因此也有業內人士認為，房産稅為調控房價而出臺的目的，就顯得名不符實了。

　　華遠地産總裁任志強也認為，徵房産稅不會降低房價，只會推高房價。他的觀點是不改變目前的土地供求關係，中國的房地産價格難以下跌。

　　19日，央行在全球金融危機後首次宣佈加息，金融機構一年期存款基準率和一年期貸款基準率都上調0.25個百分點。單憑一次加息來看，還很難起到立竿見影的效果。但在加息和收緊貸款的背景下，手頭偏緊的開發商加快推盤，市場供應增加,可能會導致房價跟風降價。

　　與民爭利？

　　在監管不到位的情況下，徵收房産稅只會造成地方政府的濫權和更大的腐敗，房産稅的徵收無異於從人民身上割肉。

　　房價上漲，其實增值的是地價，而我國商品房所佔土地屬於國家，房主只具有70年的土地使用權，也就是房子蓋在租來的土地上。去掉土地産權，所謂的“房産”還能剩下什麼？所以有觀點就對剝除土地産權後的“房産”徵稅，提出了皮之不存毛將焉附的質疑。

　　香港中文大學教授郎鹹平對房産稅的徵收提出了尖銳的批評，

　　他表示，在監管不到位的情況下，徵收房産稅只會造成地方政府的濫權和更大的腐敗，房産稅的徵收無異於從人民身上割肉。郎鹹平贊同重慶模式，即政府通過多渠道融資把保障房建起來，寬進嚴出，不住就要把房子還給政府，賣也只能原價賣給政府。

　　有人根據官方統計數據和最新的房産稅徵收政策消息算了一筆賬，一旦我國政府部門對住房開徵保有階段稅費，每年此類稅收的總額將突破1000億元，與2009年現有房地産相關的五項稅種的全年增量總額相當。

　　保障地方政府的錢袋子，是否能成為讓買房者為分稅制埋單的理由？

　　當前老百姓最擔心的是在實際的執行過程中，房産稅又將成為一個百姓負擔的新稅種。事實上，隨著土地財政資源的枯竭，政府特別是地方政府必將把推出房産稅作為其收入的又一個來源。這樣的話就違背了開徵房産稅的初衷，而繼續加大了普通購房者的負擔。

　　同時業內人士表示，在加快推進徵收房産稅的同時，加快推進廉租房、公共租房建設，消除房産稅帶來的負面不良效應。尤其要避免房産稅徵收造成房租價格上漲，最終由租房的低收入人群承擔的局面，這就與解決民生問題、抑制房地産投機的目的背道而馳了。

　　拖累中國經濟？

　　財政部、國家稅務總局有關負責人在公開場合表示，隨著商品房市場日益活躍，改革和完善房産稅制度，對個人所有的住房恢復徵收房産稅是必要的。

　　房産市場的重要性不言而喻，一場次級貸引發了美國的金融危機，嚴厲的房地産調控會不會最終拖累中國的經濟發展？

　　聶梅生給出了明確的否定答案：“2009年我們全年的房地産投資3.6萬億元，今年前三個季度房地産投資已經達到了3.3萬億元，接近去年全年的房地産投資，第四季度房地産投資在調控政策下，即使大幅度的下降，我覺得全年投資也會到4萬億元。不會對我們的GDP造成太大的影響。”

　　此外，分析機構指出，很多房地産企業已經提前完成了今年的銷售和利潤任務，積累了充裕的資金，即使四季度完全沒有銷售量，資金鏈也不會斷裂，不會拖累銀行。因此相當長時間內房地産調控是房地産企業和銀行都可以承受的。

　　財經評論員葉檀指出：“房産稅應該成為我國房地産市場甚至中國宏觀經濟的里程碑事件，通過建立房産稅機制，做到地方財政透明、與土地財政劃清界限，同時，改變實體經濟與虛擬經濟豐瘠不均的情況。從財政分配而言，中央政府的歸中央政府、地方政府的歸地方政府、民眾的歸民眾、投資者的歸投資者，不然無法解決我國財政過度依賴土地、地方政府收入、實體經濟空心化等問題。”

　　財政部、國家稅務總局有關負責人在公開場合表示，隨著商品房市場日益活躍，改革和完善房産稅制度，對個人所有的住房恢復徵收房産稅是必要的，既有利於調節居民收入和財富分配，也有利於健全地方稅體系，促進經濟結構調整及土地節約集約利用。

　　如何兼顧公平？

　　房地産稅得有一個合法的、經過正義程序的過程。通過法律授權認可才是一個合法的稅收。

　　房産稅能否做到公平直接決定了實施的實際效果，但如何做到公平，並非易事。房産稅制度情況複雜，就更需要公眾的參與。葉檀就認為：“房地産稅得有一個合法的、經過正義程序的過程。通過法律授權認可才是一個合法的稅收。地方財政的公共財政體制也得透明化，由地方人大和地方公民來進行監督。

　　徵收對象的認定也直接決定了房産稅的公平性。SOHO中國董事長潘石屹就認為，我國的房子種類太多，情況複雜，房改房、福利房、集資房一大堆，如果只針對商品房，那就不合理，因為商品房都是交了出讓金的，小産權房光北京市30萬套，沒交出讓金，但按照商品房在住著，徵的話連面積都不知道。首先要把房子先統一起來，否則就會出現不公平。

　　其次，稅率如何確定，究竟應該從價還是應該從量徵收，房産價值的評估等問題都直接決定了房産稅徵收的公平性。

　　房地産調控是一個系統工程，而房産稅只是這個系統工程的一個組成部分，所以需要從整個經濟結構轉型的大方向來認識房地産市場的正常回歸，這樣才能讓房産稅成為一個調節市場的有效工具。