多地靜待“房産稅” 專家稱不排除年內試點

　　在一系列細化“國十條”的政策頻頻發佈之後，此輪樓市調控的利器——房産稅，這只懸著的“靴子”何時落下成為各方關注的焦點。消息人士稱，上海、重慶等地態度積極，正在為開展房産稅改革試點做準備。

　　接受《經濟參考報 》採訪的專家認為，目前開始改革試點的條件已基本具備，若未來一段時間內房地産市場仍未趨於平穩，不排除年內出臺房産稅的可能。

　　蓄勢

　　試點條件已基本具備

　　9月29日，有關部委下發通知再次強調“加快推進房産稅改革試點工作，並逐步擴大到全國”。節前最後一天，財政部國家稅務總局有關負責人就房地産市場稅收政策調整答記者問時表示，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復徵收房産稅。隨後上海、重慶等地頻頻釋放信號強化房産稅改革的預期，表示正在緊鑼密鼓地為做好房産稅改革試點積極準備。

　　上海此次樓市調控細則明確，按照國家加快推進房産稅改革試點的工作要求，積極做好房産稅改革試點的各項準備工作。“房産稅‘引而待發’，但是信號越來越強烈。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成説。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹，上海作為特大型城市，堅決鼓勵住房合理消費，控制投資性購房，抑制投機性需求，“這也是上海自身的需要，上海也有一定的基礎條件。”他表示，細則中關於房産稅的條款表明了上海的積極態度，“一旦國家的政策明確，上海也會加快 推 進 ， 目 前 正 在 做 一 些 準 備 工作。”

　　事實上，作為西部重鎮的重慶市也早就有徵收房地産稅的想法。在重慶市三屆人大常委會第十六次會議上，重慶市市長黃奇帆在作《關於2010年全市重點工作的情況報告》時表示，政府將採取多種措施管理好商品房，防止房價不正常波動。其中一個重要舉措便是擬將對高價商品房徵收“特別房産消費稅”。為此，重慶市制定了徵收“特別房産消費稅”的方案，並上報國務院。此舉曾一度引起業界的廣泛關注。

　　重慶市財稅系統一位人士向記者證實，此前重慶市政府上報的徵收“特別房産消費稅”方案，至今沒有 獲 得 國 務 院 的 批 復 。 記 者 了 解到，目前，重慶市相關部門正積極做好房産稅改革試點的各項準備工作。一旦國家政策明確，重慶將會加快推進。

　　據介紹，我國現行房産稅開徵于1986年，屬於財産稅範疇。基於當時城鎮居民收入水平普遍較低等情況，《中華人民共和國房産稅暫行條例》規定，對個人所有的非營業用房産免稅。上述兩部委有關負責人表示，近年來，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房産稅制度，對個人所有的住房恢復徵收房産稅是必要的，既有利於調節居民收入和財富分配，也有利於健全地方稅體系，促進經濟結構調整及土地節約集約利用，引導個人合理住房消費。

　　專家指出，從長遠來看，房産稅改革勢在必行，就目前而言，個別城市進行改革試點已具備了基本條件。中央財經大學稅務學院副院長 劉 桓 表 示 ， 從 稅 制 完 善 的 角 度講，房産稅改革只是對原有條款進行 修 正 ， 沒 有 相 對 復 雜 的 立 法 過程。從徵收各環節來説，經過7年物業稅的“空轉”，在房産估值等方面也積累了一定的經驗，技術上不存在太大問題。

　　突破

　　滬深有望率先試點

　　按照財政部和國家稅務總局提出的思路：從國際經驗及公平、規範的角度看，房産稅應對個人所有的住房普遍徵收。但考慮到這項改革情況複雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復徵收房産稅。

　　劉桓認為，上述表態意味著，不論商業地産還是個人非營業性房産都有可能成為徵稅的對象，但對個人非營業性房産徵稅應當區分住宅用途，“基本住宅還是投資、投機性住宅應該是有區別的。”他進一步表示，目前來看，基本住宅不徵稅似乎已成共識，但接下來具體怎麼徵收還需要進一步明確，比如是否要確定一個免稅額等。

　　對此，國內一直有諸多爭論。有人認為應該按照套數，比如第一套房産不徵收房産稅，從第二套開始徵收等；有人認為應該以面積為準，達到一定面積才徵收房産稅；另外一部分人則主張按照房産評估值進行徵收。

　　哪些地方將率先試點、稅率會是多少等問題也是眾人關注的焦點。對此，我愛我家控股公司副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者採訪時説，滬、深有望率先試點，重慶、北京則可能跟隨其後。他解釋説，由於上海、深圳的房屋權屬關係比較簡單，多為商品房，滬深率先展開房産稅試點的可能性非常大。重慶最近也對房産稅的試點進行了積極表態，所以也將跟隨其後。而北京由於房屋權屬關係較為複雜，總存量較大，房産稅試點工作將會稍晚于滬深。

　　對於目前傳出改革方案可能會採取0 .3%至0 .4%的稅率，劉桓認為，目前這些傳聞也只是坊間揣測，沒有依據。在他看來，從打擊投機的角度，這樣的稅率水平是偏低的，“不過，稅率的提高也有一個不斷完善的過程。”

　　胡景暉認為，房産稅的稅率，如果依照房産原值一次減除10%至30%後余值的1.2%計算繳納，年稅率應該不會超過房産原值的8‰；如果按出租收益計徵的話，年稅率大約為4%，考慮到目前全國多個城市對房屋出租收取的5%的綜合稅，合併後，稅率大約在租金的4%至5%之間。

　　記者了解到，其他一些國家也將稅收政策作為調控房地産市場的手段之一。在美國，房地産稅收體系對房地産的調控功能主要就在於抑制房地産投機，其房地産稅主要有不動産財産稅、不動産投資所得稅、遺産稅和贈與稅等。其中，不動産財産稅———作為房地産稅收中一項重要的稅種是一種從價稅，稅收額隨著房價的上漲而提高。不動産財産稅由不動産稅和特別附加稅構成。不動産稅的計算基數通常是稅務部門根據法律規定在公平的市場價值的基礎上評估的價格，而稅率在各州各不相同。

　　時機

　　不排除年內出臺的可能性

　　雖然，一定程度上在個別城市進行房産稅改革試點已具備基本條件，但推出的時機卻存在一定爭議。有專家認為，未來一段時間內如果房價過快上漲勢頭得不到遏制、投機氣氛依舊濃重的話，不排除房産稅改革方案年內出臺的可能性。不過也有觀點認為，新近出臺的一系列調控政策如能在今年四季度取得令人滿意的效果，房地産市場運行趨於平穩的話，房産稅改革可能會延後。

　　一位房地産研究機構資深人士對《經濟參考報》表示，雖然通常情況下沒有人願意多繳稅，但部分城市經歷了房價過快上漲、炒房投機盛行的階段之後，更多的人傾向於國家在房産持有環節的稅收政策方面有所動作，這為推行房産稅改革提供了比較好的社會氛圍，有關部門很可能會選擇這樣的時機儘快使改革落地。

　　胡景暉認為，不久前出臺的“五項措施”，如果能夠在第四季度有效穩定交易、平抑房價，並取得令管 理 層 和 社 會 大 眾 比 較 滿 意 的 效果，那麼房産稅的試點有可能會延遲到明年下半年；如果二次調控仍舊不能取得令人滿意的效果，那麼房産稅的試點很可能在明年年初就會出臺。

　　劉桓主張，如果有可能的話還是要再觀察未來一段時間內房地産市場的發展趨勢。與去年底至今年初這一時段相比，目前房地産市場房價過快上漲、投機勢頭已經被遏制住了，所以進行房産稅改革還應力求穩妥，“雖然從完善稅制等角度房産稅改革勢在必行，但人們對房産稅賦予太多調控功能，這就要求我們在採取這個措施的時候要格外小心。”

　　他預測，在“國十條”等一系列調控政策下，未來一段時間內房地産市場運行趨於平穩的話，房産稅改革很可能會延後。

　　對於房産稅的作用，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房産稅的影響可分為三個階段：短期來看影響較大，房産稅的出臺標誌著國家調控房價的決心非常大，不達目的不罷休；中期分析，利空將被市場消化，因為試點開徵初期，稅基小、稅負低，容易被賣家轉嫁；長期來看，房地産稅制得到改善後，不僅有利於引導地方政府不再緊盯著土地財政，也能在一定程度上為樓市中的投資投機需求降溫，從而有利於穩定房價。

　　不過，也有專家認為，現在市場對房産稅改革的期望值有些過高，對房産稅的效果也有些誇張。實際上房産稅開徵達不到那麼大的作用，在很多徵收房産稅的國家裏，照樣有房地産泡沫。在短期之內，可能對房價上漲有一定的抑製作用，但長期來看，作用如何有待觀察。