北京五環外地價接近5萬 預計未來售價逼近10萬

中國新聞一財網 2016年02月24日 06:56 A-A+
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　　一線城市房價上漲已是事實，為什麼漲，會不會繼續漲下去，是資本、企業、買賣雙方都在思考的問題。在這樣一個風險與機會並存的市場，有的人在買進，有的人在賣出，地價、利率、預期，將怎樣左右房子這種資産的價格?風險已經如此之大，參與這一波投資的人們，似乎都成了半個經濟學家。

　　“黃村的地價都4萬多了？真不敢相信。”2月23日，一央企開發商人士對《第一財經日報》記者感慨。

　　23日下午，北京土地市場迎來了春節之後的首拍，這也是2016年以來的第二宗住宅用地拍賣。雖然接近南六環，此次入市的大興黃村地塊還是獲得了較高的關注度，因為競拍現場來的都是財力雄厚的“金主”，共有9家房企或綜合體，包括葛洲壩、綠地、中鐵建與萬科等。

　　在土地供給減量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高價。最終，該地塊以39億元的總價，及配建15000平方米的代價為來自上海的綠地取得。經機構測算，該地塊實際樓面價高達4.7萬元/平方米。

　　南五環外地價接近5萬

　　4.7萬元/平方米，這一樓面價在地王頻出、頂豪動輒每平方米15萬的北京遠不算高，但放到南五環外的位置上，它便有了值得關注的理由。它創造了大興區域住宅用地價格的新高，並且地價已超區域標桿華潤某項目的售價，預計未來銷售價格也將直逼10萬元。這也意味著，北京居民一貫認為的價格洼地南郊，也將出現單價10萬元/平方米的頂級豪宅。去年北京土地如此大熱，該區域3宗住宅用地最終樓面價也不過是每平方米3萬元上下的級別。

　　是什麼原因推高了這塊地的價格?亞豪機構市場總監郭毅對本報記者説，新年伊始，三部委即聯合再發減稅政策，其中對於北京影響較大的是取消“普通住房”的定位，由此也將解救出一批中小戶型的高價項目。而從這一政策導向也可以看出2016年房地産市場調控仍會以放鬆為主，寬鬆的政策環境也刺激了開發企業購地的積極性。微觀來説，決定地價的核心因素還是位置。

　　郭毅稱，大興區近年來發展重點已外延至六環外天宮院板塊，原本的地處五六環之間的區域核心黃村已近開發飽和，已鮮見住宅用地出讓，因此遭到了激烈爭奪。

　　但區域核心並不等同於城市核心。該地塊地處京開高速以東，遠離京開高速以西的新城核心區，距離地鐵相對較遠，位於老城區邊緣南鄰回遷房，周邊居住環境有待提高。郭毅説，對於一個預計售價將近10萬的區域標桿項目來説，周邊環境也將成為項目最大的短板。

　　根據亞豪君岳會數據，2015年大興區共實現商品住宅(不含保障房與自住房)成交11883套，僅次於獲得更大發展利好的通州區，在北京16行政區排行中位列第二。

　　二手房漲價惜售

　　相比新房而言，以存量房交易為主的一線城市，最近二手房更加躁動。本報記者上週末走訪發現，還沒出農曆正月十五，就有很多年輕情侶出現在了仲介門店詢問房源。經過春節前的漲勢之後，一些區域品質較高的二手房價格還在上漲。以東四環內朝陽公園附近某地鐵精裝房為例，房齡五年的60平方米左右的一居室，現在報價在270萬元~290萬元，而去年10月的價格在260萬元上下，2014年的價格在230萬元左右，開盤時價格僅僅在100萬元至150萬元之間。服務於該小區開發商租售中心的李欣(化名)告訴本報記者，隨著房價上漲，業主開始惜售，從前動輒20套在售，而現在業主誠意出售的小戶型房源僅有不到5套，而且不報價格很難約業主見面。

　　成交數據也説明了春節前後北京二手房市場的活躍度。根據鏈家研究院統計，2016年北京市二手住宅市場迎來開門紅，1月份全月網簽量突破2.4萬套，超過去年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量為24312套，較上月增加5.3%，較去年同期增加90.9%。鏈家研究院李巧玲表示，由於市場預期向好，業主惜售情緒有所上升。

　　來自鏈家的分析稱，從各項指標表現看，春節後北京二手房市場延續了節前的熱度，持續維持在量價齊高的狀態。在經過一個長假之後，購房熱情非但沒有降溫，反而在節後出現了集中釋放和上漲。從供需情況看，春節後一週新增房客源量均大幅上漲超過節前，在短期內會形成較大規模成交。預計到3月份仍會是交易高峰期。

　　賣還是不賣，以什麼樣的價格賣，劉江(化名)想了很久。為了研究當下是不是樓市高點，畢業于北京一所知名大學文科專業的他，最近甚至看了多本經濟學和管理學書籍。身為上述地鐵精裝房的年輕業主，這套一居室是劉江和新婚妻子唯一的房子。他現在與懷孕的妻子租住在單位附近的兩居室，這套一居室正在出租，形同投資。關於為什麼出手，他對本報記者説出了自己對大勢的判斷：兩年內上漲，五年內可能下跌。他的邏輯是：利率下降，通貨膨脹，泡沫吹大，核心城市核心物業價格必然上漲，但實體經濟不振，如果一些過剩行業的“僵屍”企業和中小企業大面積死掉，住房需求也可能得不到支撐，同時不排除拋售潮出現。所以他選擇套現這套房子，投入到自己的創業公司，雖然經營的也是傳統機械産品，但他看好優勝劣汰之後自己公司將獲得的空間。

　　還有一位正在投資北京地鐵兩居室的“80後”告訴本報記者，利率如此之低，資金沒有去處，房價再漲，很多人預期都是向上的。他的判斷是這樣的剛需兩居室必然會漲，巧合的是，他跟劉江一樣，也認為上漲的期限在兩年左右，因為“還是有泡沫的，長期來看下跌是有可能的”。

　　一線城市熱度持續多久

　　一線城市房價到底怎麼走?對此，中信證券地産研究團隊在報告中分析，一線城市人口流入、供給稀缺的基本面未變，但當價格急劇上升之後，是否還存在足夠的有效需求支撐市場的熱度，值得投資者審慎看待。在産業政策不可能發力刺激一線房價上漲的情況下，貨幣政策就成為短期影響一線城市房價的重要因素。

　　中信證券該研究團隊表示，如果宏觀經濟需要，2016年出現了超預期的降息，則房地産市場可能會因此得到提振，人民幣匯率如果能夠保持穩定，降息預期升溫，可能推動一線城市房價上漲;如果2016年不出現降息，儘管市場在慣性作用下還會表現一兩個季度，但全年一線城市整體熱度或不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至有可能出現房價下跌。

　　劉江説，現在每天都有好幾家仲介公司的經紀人輪番給他打電話約面談簽約，如果不出所料，他的房子將在3月完成交易。還有一個值得注意的細節是，劉江正在賣的房子，是2013年的“高點”時買的，加上稅290萬元購入，現在含稅報也是290萬元，而2014年的低點時，曾經跌到過240萬元。

　　“我們都不願談週期，實際上，它真的存在，並且距離我們沒有想象的那麼遠。”劉江説。