國家住房銀行呼之欲出：或模倣美國兩房模式

中國新聞經濟參考報 2015年04月29日 07:25 A-A+
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　　時下的房地産調控政策已經回到2008年。比如，買房不限購，甚至還有財政補貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對結清購房貸款的家庭購買改善型二套住房執行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門檻，提高貸款限額；營業稅免徵年限由5年改為2年等等。政策背後的實質還是通過房地産調控政策的放鬆來鼓勵民眾買房，從而穩定住房消費。

　　鬆綁調控的目的有兩個：一是在房地産市場相對低迷的情形下，將行政性調控手段回歸到市場化運行；二是政府希望以“穩樓市”來“穩增長”。

　　“穩增長”才能“穩就業”，自不必説，但還有更重要的。那就是，當前擺在中國經濟面前的現實問題是必須趕在人口老齡化到來之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標就是要保持6%到7%的經濟增長，為中國經濟結構轉型和全面深化改革贏取時間和空間。

　　總體來看，今年樓市的寬鬆政策主要還是由鼓勵一套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的調整，都是為改善型需求提供最大的便利，堅持“穩定住房消費需求”的大方向還沒有改變。但是，這並不代表鼓勵投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，要視經濟未來的走勢而定，如果未來2到3個月中國經濟的宏觀層面繼續承壓，則樓市寬鬆政策將會進一步“發酵”。

　　首先是繼續釋放流動性。市場普遍預計我國已經進入降息降準週期，年內估計還會有2到3次降息，1到2次降準。不管是定向還是不定向，降息降準對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進一步下調的空間已經不大，因為銀行在利差的約束下動力已顯不足。目前貸款基準利率為5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開之後，部分銀行5年期存款利率已經達到5.2%，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10%會逐漸取消。

　　其次是限購政策會進一步修正。目前還執行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個城市了。三亞年內很可能會動搖，其他四個城市估計會小範圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購；下調非戶籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限。對於其他三線以下小城市，有可能會允許外籍人士在國內買房，也會有越來越多的城市加入購房契稅返還或者直接財政補貼的隊伍。

　　再次是調整購房稅收政策。營業稅免徵已經從5年改為2年，進一步下調的空間基本沒有了。暫停執行對非唯一住房徵收20%的個稅政策是焦點，即使繼續執行，也會不再按差額的20%徵收，而是按交易總額的1%簡易稅率徵收，這在年內是大概率事件。

　　最後，也是最重要的一個政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關於國家住房銀行的發展模式，目前熱議的有兩種：一種是國家開發銀行的模式，即住房銀行通過發行金融債籌集資金，然後直接向購房者和開發商提供資金支持；另一種是類似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業銀行的住房抵押貸款來支持個人住房市場(即個人住房貸款的資産證券化)。目前來看，實行“兩房”模式的概率更高。雖然國家住房銀行與美國的“兩房”在設立初衷和資金規模上有一定的區別，但其本質仍是給中低收入家庭融資買房，這一政策對未來住房消費的撬動作用不可估量。