近年來，有不少房企開始嘗試養老地産項目。但從操作層面來講，一些房企進軍養老地産更多的是想通過養老項目圈地。

　　按照國際經驗來講，養老地産項目一般傾向於“向小向精”發展，這主要是為了更好照顧和服務老年人衣食住行、防止過多老年人群聚集而導致服務質量下降，也是為了防止養老社區事件頻發而得不到及時處理。

　　但在現實中，開發商往往以養老地産為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，養老地産或成為一些房企進行“圈地運動”的工具。從具體案例情況來看，比如一個養老地産只需要300畝土地，而開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多，那麼剩餘的700畝做部分配套和住宅開發。其通過1000畝的圈地，從而實現養老地産項目的整體盈利。

　　另據筆者了解，全國範圍內，大約有20~30家比較大的開發商進入到養老地産領域。招保萬金只是其中一部分。總體來講，進入的開發商還不是很多，但是，多數開發企業都開始以較小規模養老地産項目進行“試水”，以此來探索養老地産的盈利模式，建立以本公司特有的資源為基礎的養老地産操作方式。

　　地産商進入養老地産領域，相對於政府、慈善機構來講，還比較浮躁，當純養老地産還沒有看得見的盈利模式時，這些開發商進入養老地産還是以追求“投資回報”和利潤為主要目的。這些“投資回報”和利潤來自哪？當然不是純養老地産項目部分，而是養老地産部分之外的住宅開發、商業配套的開發。然後通過住宅、商業配套的産品出售可以快速回籠資金，從而總體上實現項目的利潤平衡，或者實現項目的總體的盈利。

　　養老地産似乎成為一種趨勢，也有不少分析認為，養老地産的有效盈利模式並未找到，拿了地，長期運作下來的回報還有待考察。筆者認為，養老地産的有效盈利模式尚未找到，主要原因在於兩點：

　　首先，土地和稅收制度配合不到位。按照業內操作和市場普遍看法，養老地産應該獲得政策的支持，只有政策支持了，地價相對比較便宜了，開發企業才有可能從開發養老地産項目中獲益。而事實上，當前開發商在獲得土地時，土地市場尚未明確規定養老地産用地性質。另外，養老地産配套及其附屬設施也需要政府在稅費上給予部分或全部減免，這樣一來，作為長期性的經營性的項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續經營。

　　其次，養老地産涉及的運營服務體系沒有統一的標準和操作規範。無論是養老地産服務的哪個産業鏈上，基本上各家都有各自的説法，主要表現在醫療護理服務、老年教育、安全、法律諮詢、健康飲食等相關産業服務內容和質量也參差不齊，從“軟體”角度來講，還沒有辦法維持一個養老地産項目贏得市場普遍認可的運營標準和體系。

　　因此，未來養老地産項目要長期運作，政府在政策及稅費制度上應該提前構建，為市場提供相對比較合理的養老地産開發的市場進入門檻。這樣一來，開發企業在進行操作時候，才會真正用心搞好養老地産項目經營，而非只是去追求短期內的投資回報和利潤。