調控背景下，高端房源的圈層營銷策略如何破局，是業界熱議的話題。

　　7月20日，萬科營銷管理中心總經理周海峰在第九屆中國別墅節上海站高峰論壇上説，現在“圈層”客戶群體的需求已發生了很多變化。以別墅為例，最早別墅購買者是追求身份標簽，現在開始追求居住功能的改善。消費層也發生了很多變化，早期購買別墅的客戶以企業家為主，目前金融從業者已成為高端住宅的消費群體。

　　按一位開發商的定義，所謂圈層營銷，基本原則是“高端化、小眾化”。通俗來講，就是通過俱樂部、辦酒會活動等方式，尋找目標客戶群。這在高端項目銷售中並不少見，聚攏這些高端客戶的主題有，奢侈品、遊艇、風水、紅酒、高爾夫等等。

　　在周海峰看來，圈層營銷未來將是個挑戰。首先是要了解，消費者對産品的真實需求是什麼。另外，怎麼利用不同圈層，找到共同合作的機會點，“怎麼做到1+1大於2非常重要。”

　　對圈層營銷的效果持保留意見的開發商不在少數。

　　銀億股份（000981）上海公司營銷總監王士章稱，圈層銷售能幫助産品找到很多有資金的人，但這些人未必有買房的意願，或者願意選擇該片區的房源。此前也搞了不少類似的圈層營銷，不僅成本高，這些客戶對主題的興趣高於對房源的興趣。

　　在他看來，尋找目標客戶群的方式已逐漸“平民化”，比如説找相關公司給房源所在片區的客戶進行電話營銷。這些客戶有一些特徵，比如車價在50萬元以上，或者擁有總價500萬元以上住房的業主。另一種方式也是近期較多豪宅比較青睞的，就是找仲介分銷，仲介公司手上有充裕的目標客戶群，效果也不錯。

　　另一不願具名的港資開發商亦稱，高端類産品的客戶群體逐漸多元化，僅憑圈層銷售，找到的客戶群體未必有效。拓寬營銷渠道，適當地調整價格，包括調低開盤價格或者降價，是不少高端物業上半年以來的生存之道。

　　新江灣城板塊某樓盤營銷負責人稱，上半年不少高端別墅大幅降價。松江的一個樓盤，上半年從總價3000萬元下滑至2000萬元，降幅逾三成。但目前來看，別墅市場也隨著中低端市場的回暖，有走俏的趨勢，

　　某國企開發商介紹，該公司上半年壓根沒推出過別墅項目，上半年跑量的都是位於寶山的剛需盤。但上半年別墅市場的行情略好于去年下半年。該開發商稱，別墅有一定的稀缺性，面積大，等到市場回暖後推出市場，可以獲得更高的利潤。

　　中國指數研究院院長、搜房控股董事長莫天全也強調，“別墅市場發展跟政策相關，但受的衝擊並沒有普通住宅市場那麼大。別墅市場從長遠看，依然具有價值和升值空間。

　　上海西郊莊園營銷諮詢有限公司董事長劉訓燦同樣認為，別墅的銷售情況會越來越好，因為這是有錢人的遊戲。