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讀者陳女士來電詢問：
“今年3月，我通過房産仲介向林某購買位於市內一套商品房，雙方簽訂《二手房買賣合約》後，我按照約定，向林某支付全部的購房款；林某已將房屋交付陳女士使用。林某在交房時聲稱其原購買交易房屋的時間要到今年6月才滿5年，為減輕稅收，雙方約定待到今年7月才辦理過戶登記手續。6月中旬，人民法院上門對我購買的房屋實施了查封措施。經了解，林某結欠他人債務，已經判決並進入強制執行程序，現交易房屋被作為執行財産，由人民法院實施執行查封。請問是否能通過有傚法律途徑保障自身權益？”
律師解答：
二手房交易未及時過戶，在産權變更登記前因原業主債務導致房産被查封的情況，是二手房買賣過程中較為常見的問題。鋻於我國的不動産所有權轉移採取登記生效制度，也就是説，交易房屋如果未辦理過戶登記手續，根據法律規定，該房屋仍然屬於賣方的財産。一旦賣方存在其他債務被起訴甚至申請強制執行，該房屋就很可能被債權人申請進行查封。
根據最高人民法院于2004年發佈的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財産的規定》，對被執行人名下需要辦理過戶登記的財産採取執行查封措施過程中，如第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，第三人對此沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結。
據上，陳女士針對查封交易房屋一事，向人民法院提起案外人異議，請求法院解除對交易房屋的查封措施。在此，我們也提醒廣大購房屋的市民，購買二手房應及時辦理過戶登記手續，避免遭遇類似本案的麻煩。
廣東眾大律師事務所律師
張捷毅
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