讀者王先生來電問：

　　“今年5月份，我與梁某簽訂了房屋買賣合同，約定我以84萬元的價款向其購買其名下的一套房産。我向其支付了84萬元購房款後，其向我出具了收條，並一起到房管局辦理了房産過戶預登記，進行了測繪、評估等，但還未辦理實際過戶登記手續，也還沒實際入住。今年三月份，法院突然來查封我購買的房屋，説因為梁某與另一人的合同買賣糾紛，對方申請訴訟保全，法院裁準了。請問我該如何維權？”

　　律師解答：

　　在梁某與他人的訴訟糾紛中，您屬於案外人。根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若干問題的通知》的第九條的規定，對國土資源、房地産管理部門已經受理，被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封，已核準登記的，不得進行查封。根據該條文，人民法院能否查封該房産的關鍵在於房地産管理部門到底有沒有對該房産進行核準登記。而您並未辦理核準登記，因此本案財産保全符合法律規定。

　　另外，最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財産的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財産出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財産，但尚未辦理産權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”按照此規定，人民法院不得查封的財産必須同時具備三個條件，即：一是第三人支付了全部價款，二是第三人實際佔有了該財産，三是第三人沒有過錯。您雖然持有支付全部房屋全部價款的收條，但僅剛開始辦理過戶登記手續，尚未經房地産管理部門核準登記；梁某也並未將房屋實際交付給您。您不能同時具備該《規定》第十七條中規定的三個條件，法院查封該房産也就不屬於該《規定》中所説的不得查封的情形，法院對該房産進行查封程序合法。因此，您要維權，主要應通過向梁某追究責任。

　　廣東眾大律師事務所 杜曉