社會管理

　　物業、居委會、業委會三方共同在場是城市基層社區治理的特色

　　隨著我國住房的市場化和商品化發展，城市住宅小區物業管理得到了快速發展，在城市基層社會管理中，住宅小區物業服務企業成為繼社區居委會後的又一支重要的社會管理力量。

　　物業服務企業、社區居委會、業主委員會之間衍生出一種新型的共生關係，作為小區管理主體，三者的共同在場形成了具有中國特色的城市基層社區共同治理的管理特色。

　　在住宅小區的共同治理模式中，三個管理主體之間既有相一致的地方，也有不協調的方面。

　　從住宅小區物業服務企業與社區居委會的關係來看，兩者總體上比較協調，但由於住宅小區物業服務企業是營利性組織，與社區居委會作為非營利組織不同，兩者之間在目標取向上具有不一致性。而且，由於社區居委會在職能上實際上是政府管理城市基層社區職能的延伸，職能上的差異往往導致兩者之間的不協調。

　　三方既有一致利益又有矛盾

　　從住宅小區物業服務企業與業主委員會的關係來看，物業服務企業與業主委員會之間既有利益一致的方面，又有矛盾的一面。兩者的矛盾主要體現在:一是小區的物業收益的矛盾，如停車庫(場)使用或者收費引申出來的矛盾。二是物業客體管理引申出來的矛盾，如房屋維修基金使用及監管引申出來的矛盾。三是物業服務引申出來的矛盾，如物業管理收費與服務質量不對等引申出來的矛盾，等等。

　　三個社區共同治理主體之間所産生的物業管理矛盾是影響住宅小區物業管理溢出效應的主要因素。因此，需要採取綜合治理手段，有效化解和消除矛盾，建立長效穩定的機制，促進社區共同治理創新。

　　一是加強衝突管理，創新基層社會管理制度，構建新型有效的物業管理矛盾化解機制。例如構建暢通有效的利益表達訴求機制；構建市、區 (縣)、街(鎮)、社區四級物業管理糾紛指導和調解組織體系；建立民間調解、行業調解、行政調解和司法調解聯絡會議制度等創新工作機制，重構新型多元化物業管理糾紛處理解決機制。

　　強化行業協會的自律作用

　　二是強化物業管理的行政監管，提高物業管理的質量和水平。例如為了解決街道辦、居委會的工作量大，人手不足的情況，政府可以在各街道辦事處增設物業管理事務工作崗位，實現專人專職管理；同時加強對物業管理各方主體的引導，加強對物業管理各方的衝突管理。此外，強化行業協會的自律作用，減少物業管理矛盾帶來的負面影響。

　　四是扶持社區各類社團組織建設，尤其是業主委員會組織作為業主利益代表的組織，在處理社區物業管理矛盾中具有重要的作用，但是，目前許多住宅小區還沒有建立業主委員會，因此要重點扶持成立代表業主利益的業主委員會組織。通過扶持社區各類社團組織建設，完善住宅小區自我管理機制。

　　只有協調好物業服務企業、社區居委會和業主委員會三者的關係，才能實現物業管理與社區管理的良性互動發展，推動和諧社區建設。

　　（作者陳喜強，廣州大學教授。本文觀點是國家自然科學基金項目《社區物業管理的溢出效應與社區共同治理優化機制研究》的階段性研究結果。）