三四線城市房地産市場面臨透支未來發展空間的問題。

　　曾被業界視為調控“避風港”的三線城市，目前泡沫風險漸顯，而曾被房企視為調控中發展利器的“三線戰略”也將面臨考驗。

　　高速城鎮化透支預期

　　據悉，包括唐山、桂林、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距，其中桂林、宜昌、揚州三地，2011年商品房銷售面積佔四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.8%。此前，包括蕪湖、揚州、營口等地不顧中央宏觀調控，屢對當地樓市進行“微調”，其原因可想而知。

　　從數據上看，三四線城市的過剩問題主要在於結構性問題。如惠州與廣州相比，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當於廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當於廣州的94%。

　　多年來，中國城市的城鎮化一直被拿來作為房地産大量投資的藉口，由此造成過分透支。實際上，高速城鎮化已經過度透支了中國房地産業預期。當中國城鎮化率達到60%左右時，就是中國高速數量型城市化問題爆發期的警戒值了。從目前城鎮化速度推算，或許只要5年，因過度城鎮化的透支，城鎮化面臨方向性的選擇，基於高速城鎮化的房價地價持續增長預期將難以為繼。

　　龍頭房企曾陷三線困境

　　曾幾何時，房地産開發企業都以在調控前及時佈局二、三線城市為豪，恒大、佳兆業、碧桂園、萬科等皆是三線佈局較為廣泛的房企。

　　然而，三線開發的氾濫，讓一些企業開始嘗到三線戰略的失敗教訓。如合生創展在天津郊區的京津新城項目，成為業界公認的投資敗筆。據悉，京津新城銷售的不理想還影響到了整個集團發展，該項目已成為合生産業鏈條中最“燒錢”的一環。多位業內人士表示，京津新城目前已經成為合生創展發展過程中的包袱，短期內無法實現快速前行。

　　專家視點

　　三四線城市未來面臨供應高壓

　　“市場發展速度脫離基本面，部分三四線城市未來面臨供應高壓，這將成為三四線城市絞肉機。”上海易居房地産研究院企業研究中心總經理周建成近日在一份研究報告中表示。

　　在周建成看來，近年來，三四線城市的發展普遍依賴出讓土地所帶來的財政收入，但其城市本身的經濟及人口規模卻往往跟不上房地産市場的發展速度。因此，相當部分的三四線城市房地産市場面臨透支未來發展空間的問題；另一方面，持續的土地供應將造成商品房市場巨大的供應壓力，未來市場供求風險凸顯。