昨日（6月18日），《每日經濟新聞》記者從國土資源部獲悉，國土部和發改委日前聯合印發《關於發佈實施〈限制用地項目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項目目錄（2012年本）〉的通知》（以下簡稱《限制目錄》和《禁止目錄》），兩目錄自發佈之日起實施，此前發佈的2006年目錄和2009年增補目錄同時廢止。

　　根據這一最新規定，別墅類房地産項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。

　　住宅項目容積率不得低於1.0

　　《通知》規定，目錄適用於新建、擴建和改建的建設項目。凡列入《限制目錄》的建設項目，必須符合目錄規定條件，國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關手續；凡列入《禁止目錄》的建設項目，國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關手續。

　　據有關人士介紹，由於發改委此前印發的《産業結構調整指導目錄（2011年本）》提高了農林業、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等産業的準入門檻，此次發佈的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門檻。

　　最引人關注的是，舊版目錄中只規定了低密度、大套型住宅項目（指住宅小區建築容積率低於1.0、單套住房建築面積超過144平方米的住宅項目）禁止佔用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相佔用耕地。而為了更好地貫徹落實中央房地産市場調控政策，新目錄首次明確限定住宅項目“容積率不得低於1.0”，這將從操作層面進一步將別墅類房地産開發項目擋在“閘門”外。

　　容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。

　　“擦邊球”行為或遭新規禁止

　　實際上，國土部近年為規範房地産用地供應管理，對用地容積率控制標準一直採取了限定的做法。2003年2月，國土部首次發佈了《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，強調“停止別墅類用地的土地供應”；今年年初還曾強調，停止一切別墅類用地的土地供應，要求“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。

　　據記者了解，現在一些別墅往往是開發商用以前拿的地開發的。還有一種則是開發商會控制整體的容積率，然後做差異化的産品，例如在小區建數棟高層住宅的基礎上，再額外建幾棟別墅。

　　鏈家地産觀點認為，新名錄發佈對於市場預期影響最大的，就是未來將對別墅用地斷供。土地規劃容積率小于1將不得入市，這條規定早在2010年就已提出，政策影響不大，但明確提出將在“操作層面”以及對“別墅”擋在閘門外，則可能意味著未來即便容積率超過1的住宅用地，蓋建別墅可能也會被禁止。

　　鏈家市場研究部陳雪告訴《每日經濟新聞》記者，在北京這樣土地稀缺的城市，此種限制可能更大，比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規劃階段就因相關條款得到完善而被禁止。

　　陳雪認為，上述新規對別墅市場價格的影響可能不會太大，別墅這種高端産品具有較強的抗跌性，長期來看，價格會保持上漲的趨勢。不過，在目前的市場環境下，高端客戶仍然會受到限購政策的影響，需求水平並不高，因此短期內漲價恐怕比較難。

　　作者：胡健