鶴崗市向陽區法院 最近三年以來，鶴崗市向陽區法院審理的商品房買賣合同糾紛案件較多，我們對此進行了認真細緻的調研，發現存在一些難點問題。

　　一、關於懲罰性賠償

　　最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定了商品房買賣合同糾紛案件可以適用懲罰性賠償的五種情況。在審判實踐中，買受人要求懲罰性賠償的案件不少，但是原告勝訴的不多。其中有一個原因就是，有的法官對懲罰性賠償的理解不透徹，認為商品房買賣有別於其他消費，在適用懲罰性賠償時縮手縮腳，尺度把握不準，不敢大膽適用。我們認為：《解釋》的有關規定並非是對《中華人民共和國消費者權益保障法》第四十九條的直接適用。首先，後者的適用前提僅為欺詐行為，前者的適用前提是嚴重違反誠實信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為；第二、二者的適用結果亦有所不同，前者的適用結果是“不超過已付購房款一倍”，將懲罰性賠償的數額控制在已付房款的一倍以下，後者的適用結果則是雙倍賠償。我們的意見是，嚴格把握適用標準，合理適用懲罰性賠償。

　　二、關於業主委員會的訴訟地位

　　現行法律並未規定業主委員會的訴訟地位。有的法官認為，業主委員具有訴訟主體資格。我們的意見是，業主委員會的訴訟地位係業主的委託代理人。這是因為，業主是權利義務主體，無論案件結果如何，業主委員會均無需承擔任何實體責任。

　　三、有關司法解釋規定的商榷意見和修正建議

　　《解釋》第五條規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”我們認為，這一規定值得商榷。《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購協議能夠符合條件，這樣顯然不利於保護認購協議守約方的利益。我們的意見是，只要商品房認購協議已確定當事人、房屋坐落以及面積，即已具備商品房買賣合同的要件，除非有相反證據，認購協議的法律性質係商品房買賣合同。

　　我們認為，《解釋》第五條應當修正為，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《中華人民共和國合同法》第十二條第一款第一項至第三項規定的合同內容的條款，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”