違約金指當事人過協商預先確定的，在違約發生後作出的獨立於履行行為以外的給付。《合同法》規定，當事人應當按照約定，全面履行自己的義務。一方不履行自己的義務要承擔違約責任。

　　《合同法》同時規定，雙方當事人協商一致可以解除合同。你可以跟開發商協商解除合同。但是如果是由於不可抗力，不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。同時規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。什麼是不可抗力?不可抗力是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。如果你現在的處境符合這種情況，你可以通知對方，告知不能履行合同。這時候可能會免除部分和全部的責任。

　　案例1：付定金後不想再購房該房

　　問題：我前天買房，先繳納了20000的定金，剩餘的首付房産商要求一個星期內繳納，並且已經簽了《商品房買賣合同》，但是現在女朋友不同意購買這個房子，所以我想諮詢一下退房違約金是怎麼計算的?比例是多少?是以我現在已經繳納的20000為基數還是以總房款?

　　解答：所謂定金罰則，其實是定金擔保作用的體現。如果交定金的一方違約，那麼違約方就無權要回定金;如果是收定金的一方違約，那麼違約方就要雙倍返還定金。

　　定金與訂金雖然僅一字之差，但是其法律性質卻不同。定金是履行合同的一種擔保形式，如果一方違約，就要適用定金罰則。訂金(有的叫認購金或者預付款)是購房人擔心看中的房子買不到而預先交的訂錢，實際上是在一定期限內的優先購買權，它不是合同的擔保形式。

　　參考法條：《合同法》第一百一十五條

　　《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第四條　

　　案例2：國家新政導致退房違約金問題

　　問題：我參加了本市的春季房交會，看中一處房子，家裏給交了首付，可現在國家新政出臺導致我貸款貸不下來，想買只能一次性付清，可我沒那能力啊，沒有辦法，我必須選擇退房，可退房涉及到違約金問題，要扣掉首付的10% ，我不希望付給開發商違約金，畢竟不是因為我個人原因要退房，是政策逼的我必須退房，這新政就沒有説明像我這樣辦一半， 交了首付的人該怎麼處理嗎?

　　解答：這屬於不可抗力的，你和開發商雙方均無過錯，因此根據《合同法》你無須承擔違約責任，除非你與開發商的協議中特別約定了上述情況不屬於不可抗力範圍。

　　1、可以與開發商協商，更名給你相信的並且能夠貸款的人(雙方書面約定清楚，實際房屋屬於你，你負責還錢，他負責過戶給你)，畢竟開發商是需要資金回籠的，你退房，他反而要往外掏錢。

　　2、申請商業銀行的個人貸款或私營企業貸款(如果你有私營企業或個體工商經營執照)，但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款，不過國家的這次宏觀調控房貸政策也是短期的政策手段，相信不會超過一年，到時你再申請按揭貸款就是了。