20年來，鋪王多在北京路 朱文海 攝

　　■發達國家人均商業面積警戒線：1.2平方米，

　　廣州人均商業面積：3平方米，為警戒線2.5倍

　　■一鋪養三代要求投資回報率：至少8%-10%，

　　目前廣州商鋪回報率：一般在4%-5%

　　“一鋪養三代”、“若要富,買商鋪”這樣的投資觀念曾在千年商都廣州得到充分印證。然而，隨著商業面積飛速擴張、商業模式急劇變化，這個似乎顛撲不破的真理正遭到挑戰。羊城晚報記者連日來調查發現，由於近五年廣州商業新增面積超過150萬平方米，是前五年新增面積的兩倍以上，要在廣州投資商鋪做到一鋪養三代風險越來越大。

　　A

　　商鋪新增面積五年翻了一倍

　　“一鋪養三代”是深植廣州人頭腦中的投資定理，有資深業內人士表示，以前在北京路、上下九等少數商圈稱霸廣州的時候，買一鋪養三代基本是沒什麼風險的。但近幾年廣州各類商場、商鋪大量涌現，商業包裝手法也層出不窮，“一鋪能否養三代”可得打上問號。

　　據相關機構統計，近年來白雲萬達廣場、友誼國金店、高德置地、太古匯、萬菱匯等16個大型城市商業綜合體建成陸續開業，總商業面積接近150萬平方米，比2007年前五年的商業新增面積高出一倍以上。而且，廣州商鋪面積的增長速度還在繼續。戴德梁行統計，2012年第1季度，廣州優質商場新增了約10.6萬平方米的商鋪面積。

　　近期，恒基兆業、新鴻基、華潤等企業紛紛加大對廣州商業物業的投資。據悉，目前廣州的人均商業面積在3平方米左右，而發達國家的人均商業面積的標準警戒線為1.2平方米/人。毋庸置疑，廣州商業面積的不斷擴容在升級商業格局的同時，也令市場面臨消化大面積存量的考驗。

　　B

　　20年鋪王都在北京路優質鋪位稀缺

　　翻看廣州的商鋪歷史，稱得上鋪王的舖子在二十年內卻一直只存在於北京路。據仲介介紹，“現在成交單價最貴的商鋪在北京路，今年有商鋪的成交單價在每平方米一百多萬元。去年北京路還有一個8平方米的小鋪，交易價達到了1200萬元。”雖然這個數字非常驚人，但也從側面可以看出，眾“商鋪生力軍”中缺乏高質量的商鋪。

　　“北京路有不少獨立的街鋪是屬於私人業主的。而廣州大量新建的商場呈現兩大極端，好的開發商不會賣散，差的，開發商沒有信心做旺才會隔開來賣。而一旦隔開商鋪來賣就無法考量整體經營、誠信經營等各種問題。”海印集團董事長邵建明指出，“商場裏的商鋪隔成小商鋪來賣，目前我還沒看到成功的案例。”

　　合富置業市場經理梁燕明表示，北京路、上下九路儘管商鋪比較優質，但是放盤的很少，主要因為目前調控政策，資金流向優質商業地産，而且業主也擔心賣了舊鋪後難以找到更好的投資渠道。