在剛性需求的拉動下，5月北京樓市成交量迅速回升。根據北京市住建委的數據，截至5月26日，新房、二手房的成交量均創年內新高，北京樓市升溫幾成定局。

　　剛需佔成交主流

　　數據顯示，截至26日，5月北京市新房簽約套數為8531套，環比上漲25%；二手房住宅簽約9947套，環比上漲18.3%。二者均創下今年以來新高，且均超過去年同期的成交量。

　　業內人士分析，成交趨勢若延續，本月北京新房和二手房成交量均可能突破萬套大關，從而恢復到“新國八條”政策出臺之前的水平。與此前的交易相比，5月北京樓市的“含金量”也頗高。據統計，剔除保障房因素，本月北京純商品住宅的成交量已經超過7000套，比4月份增長近五成。

　　根據偉業我愛我家市場研究院的統計，5月以來，北京套均總價200萬元以下成交的住房佔比接近7成，比去年有所上漲；其中以100萬-150萬元成交的房屋佔比，已從去年的22.6%上漲至30.5%。“這説明剛性需求已佔據成交主力。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向本報記者表示。

　　多家機構發佈的報告認為，北京市場的投資投機需求逐漸被擠出，剛需和改善型需求佔據絕大多數。

　　“以價換量”態勢明顯

　　低價普通商品房的大量入市，被認為是成交量回升的重要因素之一。由於4月和5月是傳統銷售旺季，市場供應節奏加快。數據顯示，僅4月下旬北京有14個樓盤獲取預售證，5月以來近20個項目開盤，不少熱銷項目的開盤價都在2萬元以下。

　　北京中原地産的統計顯示，截至目前，剔除保障房因素，5月北京新建住宅交易均價為19919元/平方米，今年以來持續保持在2萬元/平方米以下。其中，本月成交套數最高的10個項目中，8個均價低於2萬元/平方米。

　　從需求方來看，隨著首套房房貸政策的鬆動，購房成本進一步降低，大量剛性需求入市。目前多數銀行首套房貸利率維持在八五折左右，購房者的實際支付能力明顯增加。

　　北京中原地産市場研究總監張大偉表示，由於近期宏觀經濟數據不佳，以及不少地方先後調整樓市政策，給外界造成調控政策出現底部預期。據統計，去年以來，全國共有30多個城市“微調”樓市調控政策，主要體現為延長地價款繳納期限、減免契稅、提高公積金貸款最高限額、修改普通住宅標準等。

　　後市走向存變數

　　樓市回暖勢頭能持續多久，外界看法不盡相同。多數觀點認為，由於樓市調控政策延續，市場需求很難保持旺盛態勢。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在目前改善性購房需求無法正常釋放的情況下，剛需快速釋放意味著下半年購房需求量將嚴重匱乏，樓市可能再度陷入低谷。北京中原地産市場研究總監張大偉則表示，樓市回暖態勢將延續到三季度。

　　根據國家統計局的數據，今年前4月，全國房地産開發投資15835億元，同比增長18.7%，增速比一季度回落4.8個百分點。同期，全國住宅新開工面積下降7.9%，多月以來首次下降。部分業內人士認為，如果房地産投資和土地購置等指標持續低迷，將極大影響1-2年後的市場供應，從而造成新一輪的供需失衡。

　　胡景暉表示，未來樓市走向充滿不確定性。隨著國內經濟增長速度的下滑，貨幣政策可能進行調整，並影響到房貸政策的走向。同時，地方政府迫於投資下滑的壓力，對房地産政策進行“微調”的可能性仍然存在。

　　(來源:中國證券報)