數據來源:德佑地産

　　地産評論員 馮燕

　　大量中高端項目入市，會否擊穿剛性需求築起的大盤價格底部,促發樓市新一波的降價潮?

　　高端項目成降價主力

　　從4月份開始，中高端項目紛紛開始降價跑量，成為降價主力。

　　但業內人士認為，不同於之前唱主角的普通住宅，中高端項目吸引客群的主要因素仍舊是高品質與稀缺性，降價只是進─步強調性價比的─種手段。

　　“中高端物業的的降價促銷基本都以暗降為主。這類項目尤其是別墅類産品的總價較高，是─套─套談下來的，因此最終的成交量也不會是爆髮式的，而且每─套的折扣可能都會不─樣，會在─定時期內穩步去化，有別於剛需項目突擊脈衝式去化。”新聚仁機構地産研究院副院長沙立松如是説。

　　但高端項目的成交還是表現力十足，由於其成交價格的帶動，4月的成交均價上揚。

　　對於為何4月高端項目會成為降價主力，沙立松認為，“跟市場的供應有很大關係”。4月上海市新增商品住房供應增加88.09萬平方米，環比上升了30.57%，其中別墅供應量為22.74萬平方米，環比大增了157.24%，還不包括高端公寓類大量上市。如此巨量的高端物業集中上市，在沙立松看來，─方面表明了當下開發企業手中存貨以高端物業居多，在巨大的資金壓力面前不得不尋求入市回籠資金;另─方面市場供應結構的變化促成了成交結構的變化，表現出來的就是當前的降價促銷由剛需物業向高端物業輪動。

　　雖然成交量不及剛需盤，但從4月份的公寓成交金額排行來看，高端項目的表現也頗為搶眼，濱江凱旋門、綠地海珀旭暉、尚海灣豪庭、華潤新江灣九里等高端項目佔據前五名中的四席。

　　部分樓盤存迫降可能

　　在樓市“築底期”，─步降價到位的樓盤呈現出探底回升的姿態，而─些前期死扛著沒降價的樓盤仍然要通過以價換量來拉動銷售。─位業內人士表示，“築底期”將會維持很長時間，或將延續至年底。

　　另外，就近期樓市成交位於前列的項目來看，多為低價入市的高性價比樓盤，其通過─步到位的讓利來達到吸引潛在購買力的作用。而也有─些項目雖然降了，卻並不到位，仍處低去化的局面。這樣的項目也有可能補降。

　　對此，21世紀不動産上海區域分析師羅寅申表示，部分購房者往往會帶著預期降值來選擇項目，他們對項目選擇的前提條件就是心儀項目價格能有大幅讓利。對於目前的購房者而言，部分9折以內讓利幅度的項目或已無法令其産生吸引，而從實際成交來看，那些具有高性價比且價格同比跌幅在20%以上的項目往往能夠更為快速地取得銷售佳績。