動輒超過10%的收益，保障房信託到底是如何實現的？如果不是將以保障房建設名義募集的資金騰挪用於其他項目投資，保障房信託根本不可能支付給投資者如此高的收益。面對市場上頻頻出現的高收益保障房信託，業界專家質疑：保障房信託資金是否暗地流向了商品房領域？

　　“保障房”信託收益奇高

　　中航信託4月末推出了天啟億利金威集寧保障房建設集合資金信託計劃，預期收益率為9.0%-10.5%，而目前正在推介的天房大寺127地塊保障房項目集合資金信託計劃，預期收益率達到了9%-11.5%……最近以來，市場頻繁出現收益超過10%的保障房信託。

　　保障房由於其投資風險較低，因此按照常理保障房信託的收益也要明顯低於普通的商品房信託。但實際情況卻並非如此。

　　據統計，今年一季度披露的保障住房類集合資金信託産品資料顯示，保障住房類信託産品目前市場平均收益達9.23%。據悉，目前普通商品房信託的平均收益一般在10%左右。

　　資金疑遭騰挪轉投商品房

　　保障房信託收益緣何直逼普通商品房信託？

　　住總集團董事長張貴林告訴記者，“保障房本身最高的利潤也達不到12%，如果信託這個投資回報率是真的，肯定不會是純保障房帶來的，即便是凈地出讓，類似住總這樣可以做到全産業鏈經營的企業，最高利潤率也不會超過10%”。

　　普益財富最近發佈的信託報告更是直言：保障房信託所募集的大部分資金真正投向了商業住宅開發而不是保障房建設，有的保障房信託已經成為噱頭，甚至成為了一種促銷手段。

　　“只要募集資金主要投向保障房，就可以用保障房這個概念，既投保障房又投商品房等其他項目，在名字中用‘保障房’信託字樣，這種現象稱不上違規，但對投資者很可能造成一定的誤導，因此投資者一定要關注信託項目中的資金投向。”普益財富分析師範傑在接受本報記者採訪時指出。

　　或將迎來調控指導

　　一位信託業人士向記者透露，目前保障房信託混搭投資已經受到相關部門的重視，預計今年將出臺一定規範，對保障房信託進行窗口指導。

　　范傑也指出，目前保障房信託在信託業中的佔比仍較小，由於政府對保障房的大力扶持，保障房信託呈現升溫的趨勢，而想通過這種“混搭方式”來謀求長久發展不大可能，因此必須要改變思路。他補充分析稱，目前保障房建設資金缺口較大，如果讓融資成本完全由開發商承擔，開發商必將會把此類成本轉移給購房者或租房者（包括降低工程質量從而壓縮成本等手段），與保障房建設的初衷背道而馳。因此目前的保障房建設融資可以借助於REITs（房地産信託投資基金）的設計模式，將房屋租金而不是房屋價款作為還款的主要來源（即發展公租房、廉租房而不是限價房）。

　　北京市住保辦常務副主任鄒勁松則對記者坦言，“其實我們一直在探索的REITs，除了政策層面沒放開以外，最大的桎梏還是投資回報率，金融機構給我們開出的點都是10%以上，但我們能夠承受的就是7%-8%，再高就會推高保障房未來的買賣或租金價格”。商報記者 劉偉 齊琳