每經記者 楊井鑫 發自北京

　　高收益房地産信託往往不缺少投資者，而如果保障房信託也是高收益，可能更為火爆。記者調查發現，在房地産信託第一波兌付高峰過去之後，其發行再次進入了密集期。

　　與此同時，保障房信託收益瘋漲，多款産品發行當天就搶購一空。業內人士認為，在房地産信託中，保障房信託的風險較低。同等收益下，保障房信託更容易打動投資者。

　　但是，“保障房”目前並不意味著安全性高。“一般情況下，保障房項目中也會嵌套一些商品房項目。”某業內人士對《每日經濟新聞》記者表示。

　　保障房信託熱賣

　　隨著房地産信託的回暖，第一波兌付高峰的平穩度過，高收益保障房信託受到了市場追捧。據《每日經濟新聞》記者了解，中投信託等多家信託公司的多款産品，發行當天就遭遇了哄搶。

　　“中投上虞保障房項目早已經售罄了，你想買房地産信託最好是提前與公司預約。”一位中投信託的客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者，高收益的信託産品都特別好賣，而保障房信託近期的預期收益率大漲，直追商品房信託收益，市場上的反應也非常不錯。

　　該客戶經理還告訴記者，從目前房地産信託銷售市場來看，優質産品當天就能賣完。“只要是收益高，銷售是不用愁的。”

　　由於近期房地産信託銷售的回暖，優質信託的購買門檻也有抬高趨勢。據記者了解，中航信託剛剛推出的“天啟億利金威集寧保障房建設集合資金信託計劃”尚在預約期，但是已出現不能保證買到的情況。

　　“現在這款産品是可以預約的，但是我們現在不能保證您能夠買到。”中航信託的客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者，該信託計劃是一個較好的項目，公司將投資門檻分為了100萬元和300萬元兩個檔次。

　　該客戶經理表示，100萬投資資金的席位比較少，資金量小就很可能買不到。

　　近來房地産信託遭遇哄搶情況比較常見。4月底至今，一直沉寂的房地産信託悄然活躍起來。北京、上海、杭州多地多次出現房地産信託被哄搶的情況，甚至個別産品幾分鐘內就能售罄。

　　“保障房信託最近收益率詭異地大漲，是熱賣的一個主要原因。”北京一家信託公司人士向記者表示。他還稱，如今保障房項目收益最高能超過13%，這已經達到了一個相當高的水平。

　　該人士還表示，如果僅從保障房項目看，收益率僅在3%～5%左右，即使是其中收益最高的兩限房，收益率也很難超過8%。所以，在如此低的利潤下，此前保障房信託的收益也被限制了，産品得不到市場的認可。

　　然而，今年保障房信託的發展勢頭令人意外。“目前來看，大多保障房信託的收益率已經超過10%，並且發行頻率越來越快。”

　　數據顯示，今年第一季度披露的保障住房類集合資金信託産品共21隻，發行總規模38.56億元，平均發行規模1.93億元；而其保障住房類信託産品目前市場平均收益率9.23%，平均期限為22個月。

　　保障房項目中嵌套商品房

　　表面上，保障房信託的低利潤並不能支撐較高的信託融資成本。但是，這其中存在一個公開的秘密——保障房項目中嵌套商品房。

　　“每一個保障房項目中，都會有一些商品房的影子，但在信託簡介資料中不會披露。此外，信託公司其實對資金的監控能力有限，很難保證資金能夠專用。”上述北京一家信託公司人士表示。

　　中航信託剛剛推出了“天啟億利金威集寧保障房建設集合資金信託計劃”，該信託計劃將募資10億元，用於向金威地産增資擴股，增資款專項用於烏蘭察布市集寧區“百旺家苑“保障房項目(宗地一至宗地八)建設。抵押為金威地産、烏蘭察布市億利金威城市建設投資開發有限公司持有的1678畝國有土地使用權及在建工程，抵押率50%。

　　同時《每日經濟新聞》記者發現，去年10月，華宸信託發行了一款“華宸金誠(1105)號—烏蘭察布市保障房特定資産收益權項目集合資金信託計劃”，該信託計劃資金用於購買鄂爾多斯市金威房地産開發有限責任公司持有的烏蘭察布市棚戶區改造項目“億利城百旺家苑小區”總價值12.76億元的房産特定資産收益權，擬募資7.3億元。該計劃中卻披露了項目中部分商品房的資料。

　　該信託計劃介紹，“億利城百旺家苑小區”是政府補貼的保障性住房項目，2010年至2012年，烏蘭察布市將改造城市棚戶區總規模為95800戶、558.39萬平方米。“億利城百旺家苑小區”項目總計住宅面積約89.64萬平方米。符合條件的認購人群將享受政府補貼，項目在政府補貼和相關稅費減免前提下，銷售價格初步定於3150元/平米。除此外，“億利城百旺家苑小區”還有商業建築面積101620平方米，此部分商業由金威房地産公司自行銷售，初步定價6000元/平方米。

　　記者採訪中航信託人士時了解到，該信託計劃的確是一個優質項目，信託公司也派人專程赴當地進行過考察。對於資金是否能全部投入到保障房項目中去，該公司人士表示“肯定會對資金有監控的”。

　　然而，北京一位分析人士表示，相對於資金用途而言，信託公司更在意抵押品。其實，部分信託公司對資金的監控能力很弱，甚至比不上銀行。

　　“很多保障房信託都是如此，保障房項目背後存在商品房項目的影子。但是，現在監管層並不禁止這種做法，而信託公司逐漸將之作為了一種促銷的手段。”上述分析人士表示，這在行業內已經是很正常的事情了，否則保障房信託的利潤也不可能會那麼高。

　　事實上，房地産信託打著保障房“旗號”促銷僅是其中一種。由於此前對房地産信託的控制，房地産公司還曾以高收益“基礎建設”項目、“裝修資金”項目、“建築公司股權”等多種形式來融資。