不到5%的項目利潤收益率竟高達10% 業內揭秘保障房信託實為包括商品房在內的項目融資

　　隨著第一波房地産信託兌付高峰的過去，房地産信託發行又開始捲土重來。這一波，火的是保障房信託。對於被地方政府限定利潤為總投資額的3%~5%的保障房，居然得出10%以上的年化收益率。

　　記者連日來調查並綜合專業信託人士揭秘發現，不少保障房信託事實上是“保障房信託資産包”，包括一部分保障房融資和一部分商品房融資，但是具體的比例投資者難以知曉。而且財政不能進行擔保，因此，在選擇此類型信託産品的時候還需要了解各方情況再做定奪。

　　文/表 記者潘彧

　　地産信託又火了！根據普益財富提供的信託市場3月月度報告來看，從資金運用領域來看，投資于房地産領域的産品僅僅亞於工商企業領域信託産品的數量，成立數量位居第二，為56款，環比增加了60.00%。而這一波，火的是保障房信託。

　　當前保障房信託以棚戶區、城中村改造是保障房建設熱點之一，涉及土地一級開發，及後續的二級開發。

　　根據展恒理財基金研究中心統計，截至2012年3月21日，根據展恒理財基金研究中心統計，截至2012年3月21日，2012年一季度披露的保障住房類集合資金信託産品共21隻，發行總規模38.56億元，平均發行規模1.93億元。2012年一季度披露的保障住房類集合資金信託産品共21隻，保障住房類信託産品的市場平均收益達到9.23%，平均期限為22個月。

　　而進入4月以來，保障房信託的收益率更加水漲船高，10%以上的收益率屢見不鮮。4月份上市的“北國投-天房大寺127號地塊保障房項目集合資金信託”，發行規模4.9億元，期限14個月，預期年收益率達到9% ~11.5%。而中航信託在售的“億利金威集寧保障房建設集合資金信託計劃”預期年收益率也達到9%至10.5% ，增資款專項用於烏蘭察布市集寧區“百旺家苑”保障房項目。

　　由於收益率高，保障房信託根本不愁賣，大部分在一兩周內便可售賣完畢。3月，由平安信託發行，用於貴州地區棚戶區改造，年化收益率為10.5%至11.5%的地産信託産品更是受到了市場的熱捧，轉瞬被搶空，“秒殺”等字眼頻見報端。

　　記者發現，不但是保障房信託的收益率在節節攀升，以往收益率一直較低的基礎設施信託，收益率也在今年出現了水漲船高。

　　根據用益信託網的集合信託産品統計，去年全年，基礎設施信託共發行401隻，平均年收益率為8.78%。而今年的前4個月，共發行158隻基礎設施信託，平均年收益率已經達到9.29%。

　　根據住建部、財政部等部門測算的結果，2012年保障房的在建工程量將達到1800萬套的歷史新高，資金壓力可能會攀升到1.8萬億至2萬億元之間。資金籌集的壓力讓市場對信託寄予厚望。

　　融資成本

　　已經達到15%~18%以上

　　眾所週知，保障房的利潤率並不算高。業內人士透露，保障房的利潤一般被地方政府限定為總投資額的3%~5%。目前市面上發行的保障房信託，預期收益率就已經達到10個點左右。除了給予投資人産品預期收益外，融資方還要付出大約12%的信託報酬發行費用，2%左右的渠道費用，5%左右的給資金仲介的介紹費、第三方資産凈值盡職調查費用等。這意味著，有很大一部分保障房信託的融資成本已經達到15%~18%以上。

　　基礎設施是微利行業

　　而對於基礎設施信託而言，基礎設施本身是微利，如果用基礎設施的盈利來支撐高達十幾個點的基礎設施信託融資成本，根本是“不可能的任務”。

　　低利潤的保障房項目如何支撐如此高的融資成本？在業內，一個公開的秘密是，保障房信託主要是保障房與商品房、土地一級開發的“打包”融資，更有甚者，許多保障房信託以保障房融資之名，行商品房融資之實。專用於保障房的信託佔比少之又少。而若非銀監會自上而下的檢查，很少有機構會對資産包打開“晾曬”。

　　記者注意到，由於投資方向多為政府所支持的産業，所面臨的政策風險相對較低，投資人對這些信託比較信任，總覺得有政府兜底。但信託人士劉擎認為，不能這麼簡單理解。根據法律，財政是不能進行擔保的，變相擔保也被有關部門叫停，這些保障房、基礎設施是具有公共性質的服務，政府通常會在一定程度上支持，但是從信託計劃信息披露的情況看，沒有看出政府擔保的含義，全部是有關開發、建設企業在進行抵押擔保。

　　“打包並不違反相關的規定。”信託人士劉擎介紹，信託公司通過相應的設置來提高信託資金的收益，“實質上保障房信託的收益是由配套的商品房拉上來了。”而這樣“炮製”出的保障房信託，在投資者購買的時候，很難獲知保障房和商品房的佔比究竟如何。

　　這樣“炮製”出的保障房信託，可能存在的外延風險就很大。劉擎稱，如有足值抵押，保障房信託項目單體項目風險從會計角度而言，意義並不大，但投資者需要警惕的是房地産商的外延風險。即如果保障房融資方在其他地方的資金鏈斷裂，也可能影響到該款産品的兌付。

　　風險：短貸長投

　　而對於基礎設施信託來説，高速公路、市政建設等基礎設施項目的成本回收期動輒數十年，而信託大部分的融資時間在1~5年之間，期限不匹配、短貸長投也是很大的風險。　　展恒理財分析師也在此前表示，目前信託業整體信託資産餘額已達4.8萬億元。整體兌付存量較大，因此整體信託業存在一定的兌付風險。建議投資者在選擇産品時需要從信託發行平臺、項目地理位置及還款方式或還款來源，項目擔保或回購方所在地區及財務信用等級三方面具體分析每款産品。