部分保障房信託收益率達10%左右，産品還出現供不應求的情況，一推出即告售罄。

　　信託界人士透露，在房地産信託中，保障房信託的風險相對較低；同等收益下，保障房信託更容易打動投資者。但目前的“保障房項目”並不意味著安全性高。“在一些保障房信託高收益率背後可能是開發商將商品房與保障房項目‘打包’融資。”該信託界人士説。

　　保障房信託成高收益産品

　　目前，高收益的保障房信託越來越受到市場青睞。以“北京信託天房大寺127地塊保障房項目集合資金信託計劃”為例。該信託資金用於購買天津大寺新家園127地塊保障房項目的收益權。投資者持有信託單位份額在100萬份以上300萬份以下的，收益率為9%；300萬份以上1000萬份以下的收益率10%；1000萬份至5000萬份的，收益率11%；5000萬份以上的收益率達11.5%。1元為1信託單位。推介期從2012年4月16日至5月15日。

　　短短十多天，到4月28日該信託計劃已募集4.4545億元，宣告成立。信託期限為自信託計劃成立之日起至最後一期募集的信託單位存續滿1年的期間，不短于1年。

　　實際上，今年以來，保障房信託收益率已經出現了明顯上升。

　　據統計，今年一季度披露的保障住房類集合資金信託産品共21隻，發行總規模38.56億元，平均發行規模1.93億元。保障住房類信託産品目前市場平均收益達9.23%。

　　去年上半年，收益率最高的安居工程和棚戶區改造類信託的收益率不過9.63%和9.53%。到去年三季度，這一行情就明顯上漲，經適房的收益率達11.19%，廉租房和棚戶區改造類信託收益率也分別達10.50%和10.64%。去年一年保障房信託發行85款，募集資金238.18億元。

　　高利潤是如何煉成的

　　保障房的利潤一般被地方政府限定為總投資額的3%—5%。那麼信託公司如何保證投資者10%左右的回報？

　　信託界人士透露，地方一般向參與建設保障房的開發商許諾，將承擔超過銀行貸款部分的融資成本，實際上就是給予一定財政補貼。

　　為鼓勵地産商建設保障房的熱情，地方還以各種形式，直接或間接給予開發商補償。例如保障房小區周邊的商鋪市場化價格銷售，保障房小區中留出一定比例商品房，或者在開發商競拍其它地塊時給予資格或價格方面的優惠。

　　“這還算是比較真實的保障房信託項目。如果保障房項目的收益率給到12%以上，那就有‘挂羊頭賣狗肉’的嫌疑了。”該信託界人士表示。

　　房地産業內人士也承認，所謂的保障房信託，很多都是保障房與商品房、土地一級開發等一起“打包”融資，或借保障房融資之名，行商品房融資之實。

　　金融界人士鄧舉功認為，保障房項目同樣存在各種風險：施工質量風險、造價超標風險、工期延期風險、購房價款回流不及時與不足額風險、項目還款信用風險等。還款信用風險為目前主要焦點，是銀行、信託公司等金融機構非常關注的。尤其是廉租房、公租房，有的可能需要很長時間才自行逐步償還金融機構借款，有的僅依靠項目自身現金流可能不足於全部償還，需要地方部分財政補貼，部分甚至成為地方的隱性負債。

　　（中國證券報）