經過去年的房地産調控高壓後，進入2012年，房地産市場形勢進一步發生變化，房企在低迷市場中更注重營銷推廣，也更重視推廣效果。在第一季度，房企觀望勢頭明顯，對於降價賣樓的營銷方式也較少採用，整體策略上傾向保守。這其中涉及兩會之前房企多持觀望態度，寄望宏觀調控微調鬆綁，在營銷推廣上也相應保守和消極。而兩會結束後，房地産調控基調已定，政策既不動搖，也不加碼，房地産形勢逐漸明朗。從市場反應來看，目前樓市中剛需開始釋放，不少房企積極展開促銷，各種優惠措施也不斷增加。

　　隨著3月中上旬眾多樓盤的促銷大戰暫時休兵，廣州樓市在3月末成交呈現短暫回落盤整勢頭。陽光家緣網簽數據顯示，廣州十區二市3月15日至3月25日一週一手住宅的成交面積達14.91萬平方米，環比前一週下跌30%，過往數周推售大熱的樓盤進入銷售尾聲，全市成交量也隨之出現整體下跌。中地行人士分析表示，3月以來，不少樓盤推出各種優惠活動促進成交，使樓市出現了“小陽春”，成交量顯著增加，成交價格回調明顯。而隨著優惠活動階段性結束，上周成交量和價格均出現較為明顯的變化，成交量收縮，成交均價上升恢復。在未來數周，能否再次創下成交量的高峰，則要視乎樓盤有沒有優惠折扣推出。

　　而從中國指數研究院的數據統計看，3月份全國100個城市住宅平均價格為8741元/平方米，環比2月下跌0.30%，其中34個城市環比上漲，66個城市環比下跌。與上月相比，本月環比跌幅與上月持平，環比下跌的城市個數較上月減少6個。同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自2011年8月以來持續縮小，本月價格水平與去年同期基本持平。

　　由於房企手上的可售貨量越來越多，消化存貨壓力也隨之增加。在廣州、深圳、北京為主的一線城市，房企促銷勢頭明顯加大。不少房企3月份通過團購、網上拍賣買房送管理費、開發商墊首付等的方式啟動促銷，7折、8折房源頻頻出現于市場。促銷價格的回調，一定程度上引爆了積蓄已久的剛需購買力，使得本月大部分城市成交量在上月的基礎上繼續回升，雖然如此，但仍然擺脫不了庫存仍在高位的事實。預計去存貨是多數企業短期內的首要任務，加推特價房源、團購、新盤低價入市等手段繼續成為主流企業和項目的定價策略，“以價換量”仍是今年房企快速消化庫存的主要手段。

　　而進入第二季，市場也進入一個比較關鍵的階段。目前業界判斷市場接下來是否明確回暖，要看4、5月的銷售表現。由於今年市場存貨較多，對開發商造成的短期壓力較大，眼下也更積極促銷。如果4、5月銷售比較理想，那麼開發商在下半年的壓力就會相應減小。在8、9月進行更大幅度價格回調的可能性就會減少，而房價也會相對走穩。如果第二季整體市場表現不如理想的話，那麼到今年的“金九銀十”節點，開發商促銷出貨的競爭將更為激烈，價格也有更多的調整空間。可以預期的是，在第二季開始，蓄勢待發的市場將期待引爆點，而房企在營銷力度上將更加積極。

　　李廣軍