■ 樓市觀察

　　樓市調控的大棒不能只打在開發商一人身上，行政部門也有義務審視自己在降房價過程中的責任。

　　去年下半年以來，全國多數城市出現的樓盤降價並未對開發商利潤産生實質性影響。有統計數據顯示，在100多家發佈了2011年年報的地産商中，約70%的房企實現了業績增長。而媒體調查發現，包括龍湖地産、世茂房地産等在內的幾家房企，甚至還出現了毛利率大幅上升的情況。

　　在主管部門多次強調堅持樓市調控不動搖的語境下，開發商頗感市場涼意。受困于資金鏈緊繃，降價成為開發商們快速回籠資金的必然選擇，商品房價格回歸到了有漲有跌的市場邏輯之中。數據顯示，3月上海新房成交量達到79.89萬平方米，環比增長98.15%，同比上漲94.70%。與此同時，北京、深圳、廣州等地樓市也迎來了一波“小陽春”行情。

　　需要提及的是，儘管開發商多方奔走宣稱“日子難過”，但即便是在調控重壓之下，它們依舊能獲得比一般實體企業更加豐厚的利潤回報。

　　直觀看來，前期商品房的滯銷與降價壓縮了盈利空間，而事實上作為市場強勢供給者的開發商仍然可以通過壓縮成本維繫盈利能力。有審計機構披露，強化施工工程造價跟蹤控制與降低公共區間用料標準，成為開發商保持去年毛利率“堅挺”的重要抓手。

　　由此可見，目前房價下調仍有較大空間可以探尋，開發商毛利率及建安成本都可能成為降低房價的突破口。然而，商品房的特殊之處就在於其價格並非供給者一方所能全面掌控，首創置業董事長劉曉光在博鰲亞洲論壇上就表示，地價、稅費、資金成本、開發商利潤、物價指數上漲、媒體的輿論等因素共同左右房價。

　　樓市調控的大棒不能只打在開發商一人身上，行政部門也有義務審視自己在降房價過程中的責任。一直以來國內土地成本約佔到總房價四分之一的比重，土地價格高企推動房價上漲飽受詬病，只是囿于其中牽涉財稅體制深層次改革而長期難以得到厘清，同時各地方囿于財政壓力也難有決心主動割捨“賣地生財”，是為阻滯房價大幅降低的一大痼疾。

　　除了這一“顯性”的土地成本，各種“隱性”的行政稅費也品目繁多，並通過最終售價由購房者全盤買單了。一般而言，開發商在推新盤的過程中，需要交納包括配套費、人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費等十幾項行政收費，具體稅費名稱與徵收單位不一而足，有統計數據稱，這些費用佔總房價的20%左右。相形之下，國外發達國家對於房地産的財稅政策卻是以“明稅少費”為原則的。西方許多國家將這些費用明確列入地方財政預算之內，並規定了使用方向和範圍。顯然，行政部門在房地産領域“暗箱操作”式的稅費模式亟待得到規制，否則極有可能滋長為腐敗的溫床。

　　房價下跌與利潤反增成為今年地産商年報的一個亮點。這一矛盾現象在反映出市場主體靈活能動性的同時，也預示著房價下調還有許多潛力可以挖掘。但房價全面回歸理性區域，並非開發商一己之責，而是需要各方力量協調配合、共同發力。

　　□馬紅漫（上海 財經評論人）