本報記者 張昊

　　“這幾天我很忙，現在在河北，過幾天要去上海，之後還要去三亞。”德信資本高級經理劉聰説。德信資本是一家房地産基金公司，總部位於深圳，持續從緊的房地産調控使得房地産企業融資十分困難，卻為德信這樣的房地産基金提供了機會。

　　劉聰在河北考察一家有意合作的房地産公司，這家公司在石家莊、上海、三亞擁有項目。一般而言，這樣的考察要進行2至3個月，依據考察情況決定融資額多少。劉聰介紹説，德信準備將這個公司的四個項目進行打包，成立一隻傘形基金。

　　“我們只找中大型開發商，規模太小的開發商一般不考慮。”劉聰説的中大型開發商是指年銷售面積超過50萬平方米，銷售額超過20億元的開發商，“至少在當地要進入前十”。

　　實力越小的開發商，房地産基金的議價空間越大。德信資本目前接觸的開發商實力比去年有所提高，融資成本一般在20%以上，大型開發商可以降低到18%左右。劉聰説：“我們的融資成本算是低的，很多房地産基金都是25%以上。”事實上，德信正在和一家“全國排名前三”的大開發商接觸。

　　劉聰介紹，近期主動和德信接觸的開發商很多。“開發商的融資渠道比媒體報道的還要緊張。對不少開發商而言，銀行貸款和房地産信託已不太可行，只能找我們這樣的房地産基金。”德信的每一筆投資約在2億元左右，週期一般為兩年。德信目前投資的項目並不多，而資金鏈緊張的開發商顯然很多，所以德信對開發商的要求也越來越高。

　　每家房地産基金公司的風格不一樣，劉聰將德信的風格描述為“市場化運作、規避系統性風險”。“我們現在有十億資金。如果不科學利用，可能很快就用完了。我們首要任務是做大規模。”而另一些房地産基金追求高收益，高收益也意味著開發商融資成本的提高。而包括德信在內的一些房地産基金正和銀行、第三方理財等機構接觸。劉聰説，等打通了“私人銀行”，德信就能再募集十億資金，“到時候可以有更多的動作”。

　　劉聰説的“更多的動作”是指直接收購房地産項目。德信資本此前一直從事證券市場投資，轉型為房地産基金的時間並不長，金融背景的管理層居多，因此近期一直在招募有房地産背景的高級管理人員。如果順利的話，德信將在珠三角地區收購房地産項目，屆時將成立更有利於持股的“夾層基金”。雖然直接持股比債權融資的風險要高，但收益也更大，被收購項目為德信支付的融資成本將超過30%。

　　一位來自北京的房地産基金負責人估計，目前全國房地産基金總規模接近1000億元，這些資金顯然不能滿足房地産公司強烈的資金需求。“雖然銷售最近有所改善，但開發商融資渠道依然緊張，民間資本投資依然不暢。這不正是房地産基金的機會嗎？”劉聰説。