房地産市場已由剛性需求主導。此時的房地産市場不再以投資市場的風險收益主導，轉而看供求關係與剛性需求者的真實購買力，房價收入比等數據將使國人的真實收入水平水落石出。

　　今年1到2月，房地産市場銷售勢頭回暖，銷售出現的新趨勢顯示市場發生了變化。

　　進入市場者價格敏感度高，中原地産研究部總監分析，跌價10％的項目佔據了90％的成交量，各大房企紛紛降價求售。今年前2個月，萬科、恒大、保利、金地等一線房企的銷售均價，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達24%。

　　剛性需求主導的市場，供求關係逐漸顯示威力。銷量回升無助於緩解全盛期的供應量， 根據統計局數據顯示，截至2012年2月末，全國商品房待售面積超過3億平方米，比2011年年末增加了3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米。上海易居房地産研究院3月14日發佈的《月度存貨壓力報告》也顯示，截至2012年2月底，北京等10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1%，與上月相比下降2.27%。庫存總量同比仍然漲幅較大，處於歷史高位。庫存量超過2008年的水平，如果政策不變，開發商降價求售將成為主流。

　　政府鼓勵剛性需求的預期十分明確，市場回暖正是剛性需求預期的産物。一些銀行已經打開了首套房貸優惠利率的閘門，地方放開公積金貸款，上海等地降低了保障房供應門檻，鼓勵更多的人進入市場，與政府共享産權。這是地方政府在狹窄的調整空間內，既要保障民生又要回籠資金的一箭雙雕舉措。

　　剛性需求市場，降價邊界在哪？取決於收入地方財政實體經濟與金融杠桿幾個因素的共同作用。

　　溫家寶總理在記者招待會上提出房價收入比，這是對房地産回歸消費品的明確提示。按照國際常規數據，世界銀行和聯合國人居中心分別得出的 “合理的住房價格”支出，應該為每個家庭3─6年和4─6年的收入，中國遠遠超出這一數字，房價有大幅下降空間。

　　可以肯定的是，目前的收入數據並不準確。以北京市統計局數據顯示，2011北京城鎮居民人均可支配收入達到32903元。很難相信，北京城鎮居民人均可支配收入僅3萬餘元，否則中國不可能成為奢侈品消費第一大國。以萬科等房地産商的數據論，收緊房貸對市場影響有限，在高峰期使用貸款購房者只佔少數。房價將讓中國城市居民的真實收入水落石出，目前市場擁有的現金購買力可能超出我們的想像。

　　如果房地産價格下挫，出現地方財政破産危局，為了防止硬著陸，最好的辦法莫過於加長剛性需求者的金融杠桿，如給予首次置業與改善型置業者以貸款優惠，房貸利率下降與降低首付比例，以增長金融杠桿。有人認為，給剛性需求者貸款風險太大，但從以往的經驗看，鋻於東亞人士對於自有住房的看重，在東南亞金融危機日本泡沫崩潰後，沒有出現類似于美國的大面積違約現象。尤其是中國香港，“負翁一族”繼續繳款，信用令人感動。只要未來中國經濟上升，收入相對於住房價格維持均衡水準，不必過於擔憂剛性需求者的信用。

　　促進剛性需求，提升居民收入，增加可控的金融杠桿，房地産逐漸落地可期。

　　很多數據未必可靠，但市場會讓真實的數據水落石出。比如房地産市場讓居民的真實購買力貧富差距，奢侈品市場讓中國的基尼系數等無可遮蓋。