目前來看,調控政策沒有軟化或微調的可能,樓市的支撐主要還是依靠城市化進程中剛需客戶對市場的托底。而實際上我們也可以看到,煙臺樓市試探性的,由剛需主導的,積壓已久的,剛剛開始的成交量回暖。

　　樓市開春成交翹尾

　　據煙臺房地産交易網數據顯示,煙臺房地産市場截止到2月25日,當月共網簽房源1039套,六區整體均價為5073元/㎡。事實上,今年2月份的成交數據繁榮,一大原因是翹尾因素影響,數據反應的大多是2011年四季度的成交情況。原因在於限貸、限購、限價,三限之下,成交在四季度陷入寒冬,購房者的市場信心受挫,觀望購房,推後簽約,尤其是銀行層層設卡造成的按揭辦理困難,使得市場數據的滯後性是歷年所罕見的。比如,正常年份,認購到簽約一週內完成,一個月內辦理按揭,但2011年在這幾個環節的時間因各種原因很多手續而延長至下一年……

　　實際上,煙臺房地産市場在去年第四季度已經出現明顯回調,部分樓盤甚至出現20%的價格下調,只是未調整到位,市場追漲殺跌,和數據滯後所造成信息滯後。總體而言,目前房地産市場從2011年初的“價穩量跌”到“價跌量穩”再到春節後價格進一步調整,成交量開始爬升,足以證明開發商“以價換量”的銷售策略開始生效。而隨著央行下調人民幣存款準備金率0.5個百分點政策的實施,買房人又迎來一個政策性利好。

　　剛需盤上半年將唱主角

　　正如人們常説的,“一千個人的眼裏就會有一千個哈姆雷特”。樓市政策敏感期,由於各方的利益不同,從而解讀角度就會不同。而作為實實在在的剛需們,不少人已經有“該出手時就出手”的決心。據某網站對本市居民購房意願的調查顯示,有超過5成的網友屬於婚房剛需購房者,有超過6成的網友表示有房才能結婚。而目前市場環境下,婚房置業者自然而然成為樓市主力。　

　　從成交數據可以看到,由於受調控政策的影響,剛需客戶已經成為支撐樓市的重要群體,品牌力也已不足以成為決定銷售的重要因素,而實際上的價格促動,才可以引起市場的充分關注。隨著樓市買方市場的到來,在經過一段時間的儲蓄後,三四月份有望掀起年後的首輪開盤、銷售小高潮。

　　事實上,剛需盤提前血拼的意圖已經在優惠措施、區域樓市上有所體現,本市的眾多項目也已經展開拳腳。據了解,煙臺某一綜合體大盤已經在優惠措施上有所表現,意圖在上半年以數量和價格決戰樓市。

　　剛需盤首要考慮生活配套

　　抄底只對投資購房來説有意義,真正有住房需求的人,價格只是其中一個重要因素,他們還有交通、地段和生活配套等方面的考慮。在區域選擇上,剛需更傾向於交通便捷的區域；其次,在戶型上並不過分求大,大多在60—90平方米就能滿足居住需求。再有,他們注重樓盤周邊的生活環境,日常購物場所以及大型商業購物中心、娛樂場所都是生活必備的元件。

　　相對來説,今年上半年的時機較為成熟。不僅因為現在“準備金率”、“差異化信貸”等方面有利好情況出現,而且現在市場上房源豐富,優惠幅度大,購房者處於優勢地位,有機會選到性價比高的優質房源。

　　總體來看,2012上半年的樓市,依然是在政府嚴控,但局部放風(首套房),開發商降價但和購房者拉鋸式博弈的過程。雖然,春節後吹來徐徐暖風,但整體嚴寒,大勢艱難調控依然是主旋律。在這一點上,開發商不要過分樂觀,購房者也要見好就收。

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