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住宅維修資金權歸業主或更好

發佈時間:2012年02月23日 08:44 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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  據廣州市維修資金管理中心透露,今年年內,管理中心將制定本市《住宅維修資金管理辦法》及維修資金購買國債的操作細則。以後全市各個小區可通過業主投票,取七成維修資金購買國債。

  根據建設部和財政部的《住宅專項維修資金管理辦法》,在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。可是,國債收益率又如何呢?以去年的數據為例,存續期在10年出頭的國債收益率基本維持在4%左右,5年期為3.5%左右,而存續期在2-3年的品種收益率略低於3%,能實現保值就不錯了,增值根本無從談起。

  根據《物權法》的規定,建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。也就是説,專項維修資金是附有特別目的的財産,這筆財産的主人是業主,在法理上,只要業主同意,交多少,怎麼交,這筆資怎麼使用及如何投資運作,這都是業主自個的事。只是,由於維修資金具有“準公共産品”和“共有財産”的特徵,政府應適當介入其中。但政府對此介入過多,可能扼殺市場自由創新的活力,喪失效率,也容易帶來腐敗。

  在英、美、日及中國的香港和台灣等地區,維修資金的管理就是完全的市場化運作。在香港,業主委員會(業主立案法團)具有獨立法人資格,擁有法律賦予的民事法律主體的權利、義務和責任,代表整個小區的業主來管理常用基金(包括維修基金)。在美國,業主將維修資金通過代管協議交予基金公司進行增值運作,所得收益除去管理費外,歸全體業主共有,同時,基金公司設立保證金,在投資遭遇風險時用保證金取代專項維修資金。

  在我國,業主委員會並不具有獨立的法人資格,沒有財産保證,而且,業主委員會委員通常都是兼職、缺乏專業素質。但這些缺陷卻可以通過“信託制度”來解決。在信託制度之下,業主發揮自主權,請銀行(或其他信託機構)根據信託合同謹慎地進行低風險的投資。住房的“養老錢”交給一個受權力干預較少,受市場影響較多的機構,可能更宜做到安全經營、妥善管理,並最終實現保值、增值的目標。

熱詞:

  • 維修基金
  • 信託制度
  • 全體業主
  • 購買國債
  • 準公共産品
  • 共有財産
  • 物權法
  • 業主委員會
  • 國債收益率
  • 基金公司