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羊城晚報:如何才能讓住房“病有所醫”

發佈時間:2012年02月20日 05:16 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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  據報道,廣州市年內將出臺《住宅維修資金管理辦法》及維修資金購買國債的操作細則。今後各小區可通過業主投票,取七成維修資金購買國債。

  隨著商品住宅的大量增加,與此相應地,也産生了數額巨大的維修基金。在我國,這筆資金主要由隸屬於政府部門的“專項維修資金管理中心”代管。而管理中心一般將其以活期的形式專賬存儲,不會去投資理財。由此,維修基金實際上成了躲在深閨的“死錢”、“呆錢”。

  據悉,廣州市大約有58億元的維修資金,目前主要以活期存儲于銀行。近年來,CPI指數節節攀升,銀行存款幾乎是零收益甚至負收益。有人算過,目前若將1萬元以活期存入銀行,一年後,其實際購買力僅為9550元。換言之,若58億元全部為銀行活期存款,一年將貶值2.6億元之巨。

  不算不知道,一算嚇一跳。以此通脹速度累積,若干年後,這筆住宅維修基金將很可能會被吞噬。屆時,一旦房子老化,就將不得不面臨“病無所醫”的局面。

  根據有關法規,冗余住宅維修資金可用於購買國債。可是,國債收益率又如何呢?以去年的數據,國債收益率與銀行定期存款利率相比,其優勢並不明顯,能實現保值就不錯了,增值根本無從談起。

  按照《物權法》,專項維修資金的主人是業主,在法理上,只要業主同意,資金怎麼使用及如何運作,這都是業主自個的事。只是,由於維修資金具有“準公共産品”和“共有財産”的特徵,政府應適當介入其中。然而,政府之手伸得太長,不但容易扼殺市場自由創新的活力,喪失效率,也易帶來腐敗,最終連公平、公正也侵蝕殆盡。2006年時,廣州就曾發生了多宗維修基金被非法挪用,而導致房子損壞沒錢修理的案例。

  如何才能讓住房“病有所醫”?在我看來,就是要在保證維修資金安全的基礎上,充分發揮業主的自主權。比如,對於維修基金的投資,目前,業主除了將資金上繳到政府部門指定的銀行賬戶,沒有別的選擇。沒有選擇,就等於失去了機會;沒有競爭,就不可能存在高效的運作。

  在英、美、日及我國的港、臺等地區,維修資金的管理是完全的市場化運作。在香港,業主委員會(業主立案法團)具有獨立法人資格,代表整個小區的業主來管理常用基金。在美國,業主將維修資金通過代管協議交予基金公司進行增值運作,所得收益除去管理費外,歸全體業主共有,同時,基金公司設立保證金,在投資遭遇風險時用保證金取代專項維修資金。

  在我國,業主委員會並不具有獨立的法人資格,沒有財産保證,而且,業委會委員通常都是兼職、缺乏專業素質。但這些缺陷卻可以通過“信託制度”來解決。在信託制度之下,業主發揮自主權,請銀行(或其他信託機構)根據信託合同謹慎地進行低風險的投資。住房的“養老錢”只有給一個受權力干預較少,受市場影響較多的機構,才能真正做到安全經營、妥善管理,並最終實現保值、增值的目標。

  (作者係財經評論員、經濟學博士)

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  • 住房
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