網易房産9月17日訊今日上午8點半，由中歐國際工商學院舉辦的2011第二屆中國房地産業高峰論壇在深圳華僑城洲際酒店舉行，主題是《中國房地産市場發展破局》

　　以下是本次演講的文字實錄：

　　主持人：各位來賓，各位朋友，早上好！歡迎大家參加2011第二屆中國房地産業高峰論壇，在論壇正式開始之前，我懇請大家將手機關閉或擱置靜音狀態。今天我們談房地産或者説房地産業，我想這個産業是中國目前還沒有任何一個産業如此牽動著每一個國人的神經，從中央到地方、從官員到百姓、從房地産專家到普通購房者，大家最關注的一個話題無疑肯定就是房價問題。大家每天都在討論或者在談的話題是中國房價到底會漲還是會跌或者説到底應該漲還是應該跌，我想今天房價問題不是我們討論的一個話題，因為房價問題應該不是中國房地産産業發展的唯一話題，我們還有更多更深層次的話題需要我們去探索。這些話題也涉及到房地産産業能否健康持久發展的問題。

　　今天我們非常有幸請到政府的官員，産業的行業的領袖以及很多知名學者共同探討這些話題，我想他們之間高端知名對話，一定會給我們帶來新的思想。本次論壇得到了世聯地産的特別支持，在此我代表中歐國際工商學院主辦方特別感謝世聯地産，這是我們和世聯地産第二次攜手主辦這樣的房地産高峰論壇，此外我也要特別感謝北京奔馳公司對本次論壇的贊助。

　　除此之外，我們還有廣大的媒體他們也對本次論壇給予了一如既往的支持。在此我非常感謝各位的光臨，首先邀請本次論壇主辦方中歐國際工商學院副院長兼中方教務長張維炯教授致辭。大家歡迎！

　　張維炯：尊敬的宋春華副部長，尊敬的淩月明副市長，尊敬的鄔滿海副主席，各位來賓，各位朋友，大家早上好！首先我代表中歐國際工商學院管理委員會熱烈歡迎各位嘉賓前來參與我們中歐國際工商學院和世聯地産共同主辦的2011第二屆中國房地産業高峰論壇。為今天論壇的召開，我在這兒要特別感謝世聯地産以及北京奔馳對我們本次論壇的大力支持。

　　房地産業是一個關係國計民生的行業，它和每一個人的生活息息相關，房地産業又是一個充滿了挑戰和誘惑的行業，它的發展潛力巨大，房地産行業當中的利益各方包括政府，包括開發商，包括消費者，還有中央政府和地方政府之間的目標各不相同，各種利益要取得平衡，那真是一種很難的藝術。

　　另一方面，房地産與金融市場緊密相聯。而金融市場又是一個全球化市場，這使得一個國家的房地産會受到來自世界金融市場的影響。當前的金融市場、當前的國際金融危機就使得我們整個房地産充滿變數。

　　第三，房地産業還要受到與國民經濟相關的各種因素的制約和社會因素影響，比如説房地産價格上漲會導致貧富差距拉大，這就會加劇社會的矛盾。還比如説，土地供應、房産價格它的形成機制在一個過程當中可能有一些不完善的地方，這又涉及到法律，又涉及到我們社會發展等等問題。

　　這些問題都遠遠超過了房地産行業的本身。在這樣的大自由度空間裏要做好房地産，要協調各方面利益，要取得發展就需要有遠見，要有智慧，要把握好大的經濟發展方向，做好戰略決策。

　　我們本次房地産業高峰論壇主題是中國房地産市場發展破局對話。這個破局就意味著轉折，意味著拐點，意味著突破，我們國家在過去20多年當中，房地産業取得非常大的發展，改善了廣大人民的生活，在下一輪經濟發展當中，我們房地産應該如何發展、政策應該如何制定、各方應該如何參與，無論是強調民生的保障也好，還是頗受爭議的限購、限價，無論是傳統的地産還是房地産細分市場，在這個當中機會非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在這樣一個基礎下，我們本次論壇在深圳這樣一個以創新、創業為基礎的新興城市召開，我們中歐國際工商學院和世聯地産共同攜手，邀請眾多國際房地産業的專家和學者，以東西方對話的形式為房地産業在中國的健康發展獻言建策。

　　中歐國際工商學院是由中國政府和歐盟政府在1994年共同創辦的一所國際化商學院，17年來在各級政府和各有關單位的大力支持下，我們的學院得到大力發展。被溫家寶總理譽為眾多優秀管理人士的搖籃，我們中歐一直以管理思想傳播、管理人才輸出來帆布中國城市發展。我們每年舉辦多個國際圓桌論壇、會議，為各界精英提供開放坦誠溝通平臺，共同探討中國發展的最迫切問題。我們希望在座各位精英、領導、學者在我們今天這個平臺上暢所欲言，貢獻你們的真知灼見，提供寶貴啟示，會聚前瞻聲音。

　　最後預祝我們本屆論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝張院長精彩致辭。下面有請本次論壇聯合主辦方世聯地産顧問股份有限公司總經理周曉華先生致辭

　　周曉華：尊敬的宋春華副部長、淩月明副市長，鄔滿海副主席和佩德羅院長，各位來賓，各位朋友，歡迎來到深圳，歡迎參加中國房地産市場發展破局對話。深圳是中國改革開放的實驗室，許多具有歷史意義的創新和劃時代的變革都是從這裡開始，深圳也是世聯誕生、成長和紮根的地方，以深圳為基地，世聯地産現在擁有11000名員工，通過34家分支機構在全國200多個城市服務上千個客戶。為超過3000個房地産項目提供了全方位的解決方案。我們在這裡敲響了上市的鐘聲，也在這裡發出的銷售金額破千億的喜訊，今天我們與中歐國際工商學院一道邀請諸位齊聚深圳，一起就中國房地産發展破題這個話題誠懇暢談，我們感覺意義非凡，也恰到時機。去年在北京我們談的是房地産大破局，一年過去了，現在大家都身處這個大變局當中，我們已經在這個政策調控過程中並肩走過了16個月，跟08年完全不一樣，現在我們還在路上，而且任重道遠，讓行業停下來思考，也給企業再出去的機會，同時也讓企業更理性、更成熟。天量保障房、商業地産熱和地産融資創新是當前最令人矚目的焦點，相信每家房地産企業都在思考這些外部環境的變化帶給自身的機遇和風險。陳總提出上半場結束，下半場開始，實際上從現在開始就是一個拐點。有些企業甚至已經在這些領域進行了戰略部署，希望能有所作為，在未來競爭中取得先機。

　　我很高興各位來到這裡，與在座知名學者、行業精英就這些話題探討，我們希望在坦誠對話中諸位能有所收穫，在企業短期對應和長遠發展中找到新的思路。

　　從這裡開始，不一樣的精彩，這是剛剛在深圳閉幕的世界大學生運動會口號，我想用在這裡，從這裡開始，不一樣的格局，不一樣的結果，衷心希望今天在深圳的對話，分享信息、撥雲見日、洞察未來，在中國充滿不確定性的宏觀中依然得到發展，最後再次感謝各位的光臨，希望本次論壇讓大家不虛此行，謝謝！

　　主持人：非常感謝周總的致辭。對優秀企業，像世聯這樣的優秀企業，也許危機到來的時候，危永遠跟機伴隨在一起，對優秀的企業可能時刻準備者，如果時刻準備著，可能獲得的是不一樣的格局。下面我們第二次非常榮幸邀請原住房和城鄉建設部副部長宋春華先生。提到宋部長，大家都十分了解。他在這個行業長期從事管理的工作，我們今天再次非常榮幸邀請到宋春華副部長給我們作精彩演説，下面我們以熱烈掌聲歡迎宋部長。

　　宋春華：很高興再次來到中歐國際工商學院，我今天這個發言也是按照主席的要求講一下關於保障房。

　　現在我們討論保障性住房建設，我覺得至少要講三句話。這三句話：第一，必須要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就圍繞這三句話講講個人的觀點。

　　解決低收入的住房問題，確實是一個世界性問題，各個國家都是一個非常艱巨的任務，就連住房達到60平米的美國，低收入住房問題仍然存在，2007年美國的住房和城市發展部第一次對全美無家可歸者做了一個調查，每天晚上大概有75.4萬人無家可歸，但是馬上就有人講遠遠不止這個數，有人説300萬，有人説200萬，香港經濟很繁榮，但是也是一個居不易的城市。這種籠屋現在還沒有完全杜絕。所以當局和香港的民眾也是十分關注低收入住房問題。

　　中國住房制度改革以來，我們通過住房商品化，大部分家庭住房都得到明顯改善。我們從1978年人均6.7平方米城鎮，提高到目前的超過30平方米，官方的説法是超過30平方米，有的資料講我們全國已經達到31.6平方米。這個統計上的人均恰恰反映實際佔有的不均，現在我們還有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他們的住房也存在不同的困難，所以總之低收入住房問題是一個嚴峻的現實問題，國際組織高度重視低收入住房問題。1976年在加拿大溫哥華舉辦了世界第一屆人居大會，20年以後，1996年在伊斯坦布爾召開第二屆人居大會。這次大會，各國政府首腦、代表團團長考慮到20年來在低收入住房問題上的一些成功經驗和做法，以及整個人居事業發展，所以這個會上，大會會長産生了兩個非常重要的文件。一個是人均議程，還有一個是伊斯坦布爾宣言。在這個大會上提出兩個同等全球性重要意義的目標：第一，人人享有適當的住房。第二，城市化進程中住區的可持續發展。在人居議程裏面我們看到對於低收入住房問題給予高度關注，我想我就不具體念了，大家看一下就行了。另外各國政府都承認有義務去改善人居問題。特別是談到從人權高度，各國政府都毫不例外地要在住房方面承擔某種形式的義務。

　　所以我們有兩個簡單的結論：第一，人人享有適當住房，這是人權的一部分。第二，保障人人享有適當的住房，這是政府的義務。

　　各個國家都有自己的辦法，比如巴西，政府提供給最低收入者的依附基礎，這個基礎是組裝的，人多就給你大一點的，人少就給你小一點的。當地有非常廉價的黏土，低收入者把這個黏土變成磚，政府已經給你基礎了，所以房子就出來了。這就是巴西低收入者住宅解決問題。

　　我們再看看越南，住在河內城裏大概每一戶30平方米，如果住在曼谷的郊區，就可以住50、60平方米。香港我們很關注，它的低收入住房問題解決的比較好，廉租住房已經達到29%的覆蓋面，整個公營住房達到47%。所以香港在這方面有很多好的經驗，從50年代開始這樣一個歷程值得我們很好地學習和借鑒。比如説像石硤尾這樣一個地區，這是一個很大片低收入住房區，我們看到右上方就是新改造的，左下方是一個H型的，最早的公屋，現在已經作為歷史性建築被保護起來。還做了當時居住情景的展示，就是當年的保障屋。這是衛生間，這是廚房，廚房就是在陽臺上。現在還是這個地區，經過了改造，條件就大大改善，低收入的住房問題得到了比較大的改善。我們看跟普通住房沒有什麼兩樣，只是他們的面積比較小。比如説像這樣一套室內只有17.09平方米，很小的一套。兩到三個人也就是30平方米左右。這個更大一點，30多。但是我們看它的一些設施現在都還是很不錯的，比如水管都是銅管，我們大陸一些很高檔的住宅都沒有做到這一點。我們講適當的住房不是説頭上有一片屋頂就可以了，還有很多基礎配套。我想因為時間關係，我就不照著念了。

　　另外是不是適當，還要取決於具體的文化、社會、經濟各方面因素，因為這涉及到保障標準的問題。所以我們還可以得出兩個結論，第一，適當的住宅必須綜合性地滿足他們的基本住房要求，不僅僅是一個平方米，還有別的。另外實現這樣一個過程也是一個逐步推進的過程。不可能一蹴而就。這是我講的第一個問題。

　　第二個問題，就是我們正在做的，我們在加大力度，加快保障房建設。這方面大家也比較清楚了，我也不過多講了。因為我們國家法律就明確我們要逐步改善居民的居住條件，這是城市房地産管理法載明的。中央十七大政治報告中談到要健全廉租制度，加快解決中低收入家庭住房困難。我們在1998年國務院文件裏面談到低收入家庭是租賃由政府和單位提供的廉租住房，那個時候提的是終收入家庭購買經濟適用房（23號文件），23號文件對低收入住房問題已經給予充分關注。根據23號文件執行的情況，後來中央、國務院又發了一個24號文件，這就是我們比較熟悉的。專門發了一個解決低收入家庭住房困難的若干意見，07年24號文件。這個文件是一個里程碑式的，把住房問題提到一個重要的民生問題，而且把解決低收入住房問題作為政府公共服務一項重要職責。而且在這個文件裏面進一步擴大了廉租住房保障範圍，作為解決低收入住宅住房問題主要渠道是廉租住房，另外對廉租住房面積提出來控制在50平米以內。對經濟適用房做了很大的調整，23文件的還講中低收入購買經濟適用房，現在把經濟適用房作為保障性的住房，明確它的供應對像是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外對套型面積做了控制，就是60平方米左右。我們各地也在探索，一會兒我們的重慶要介紹這方面經驗，大家都在探索解決的途徑，十一五是我們保障性住房取得了重要成果的一個五年計劃，十一五我們一共建成保障性住房1100萬套，新增租賃補貼是406萬戶，所以到“十一五”末，實物保障一共解決近2200萬戶，覆蓋率是9.8%如果加上租賃補貼418萬戶，目前保障覆蓋率大概11.7%。

　　“十二五”這個我們就比較熟悉了，我們正在做的，今年和明年計劃要建設2000萬套，每年1000萬套，十二五一共是3600萬套，十二五末估計保障覆蓋面能達到20%。這就是我們正在做的。實際上我們的保障房一直沒有停，這是天津的一個保障性住房，它的套型建築面積也就是50平米左右。這也是天津的，條件更好一點，到了60多平米，它主要是為了安排拆遷戶。深圳大量是為了解決一些外來務工住房問題。這是其中的，相當於公屋，筒子樓，不是單元樓。每一戶就是30多平米，跟相當早期的公屋有點類似。這是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我們正在做，十二五估計有一個更大的突破。

　　下面講第三個部分，也是我今天講的重點。就是怎麼把保障房做得更好？依靠制度創新和科技進步，把保障分建設得更好。我覺得現在我們還有很多困難，特別是對這3600萬套到底怎麼做？比如説選擇什麼樣的標準作為我們實現的目標。現在我們看到的一個標準就是13平米，實際上這個文件主要是約束設計的標準，保障對象的標準到底是多少平方米？這是一個很重要的問題。這個稍微大一點，這個戶數一下子就上來了。這是很關鍵的問題。

　　第二個問題，有標準了，現在到底有多少家庭還沒有達到保障的標準，屬於“應保盡保”的。這個數可能有若干個版本，但是我覺得不進行房屋普查，不會有很準確的數，但是這個數又很關鍵，不然3600萬套怎麼定的？這很關鍵。

　　第三，我們近期的建設規模到底搞多大。現在拋出了十二五3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，後年呢？沒有説。另外遠近期如何結合，我們今年1000萬套，我們看大家還很努力，但是困難不少。房地産有一個建設週期，你今年這1000萬套開了，明年是一個投資高峰，甚至要到後年才能完成，可是明年1000萬套又出來了，這個怎麼結合啊？這個要很好地研究。不能簡單地今年1000萬，明年1000萬，我覺得要做深入的研究。就是近期，十二五我們到底要搞多大。這幾年怎麼分配，我覺得有一個很科學的這麼一個匹配的問題。

　　第四，如何建立嚴格的進入、退出機制。現在媒體經常曝光一些所謂廉租住房、經濟適用房分配中間的亂象，這説明利用保障房來尋租這種現象還是存在的。另外退出機制我們也沒有很好地建立起來。

　　第五，如何保證質量，做到經濟、適用、節能、節地，關於質量問題我想總體上是沒有問題的，但是個別的還是出現了一些什麼樓脆脆、樓歪歪這樣的情況。

　　第六，保障房的物業和維修如何經營管理，這是入住後的問題，怎麼保障保障房持續利用的問題。物業費到底怎麼定，能不能收到。

　　第七，要更深入研究我們這個保障到底是“補磚頭”好還是“補人頭”好，這也是一個老話題。在一定時期以補磚頭這是無奈的，但是掌握一定的廉租住房後，應該改變補貼方式，應該轉向補人口，給你發補貼就完了。現在還有一個問題，你建的廉租住房在西城，但是他有了機會，但是他的工作單位在東城，他去不去住？去住就帶來很多問題。還有一個，不同層級政府之間事權、責權如何劃分，中央有中央的責任，地方政府有地方的責任，這個不能搞混，不能互相代替。

　　下面就幾個主要問題談談觀點。第一，確立保障責任，應該明確責任就在政府，因為你是公共服務，公共資源掌握在你手裏。這裡面，中央和省級政府我認為主要是制定政策、設計制度、編制規劃、提出要求、監督檢查。中央政府全國太大了，我們管不了那麼細。而真正的具體實施、組織落實就是城市政府，包括鎮政府。這個要明確責任。

　　第二明確，明確保障對象。第一，雙困（住房、經濟困難）戶。他們在短期內走不出這個困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保戶，根本無力購房，這個也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是無力購買商品房，市場價受不了。政府怎麼樣給予必要的扶持，讓他們能夠得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是這麼三種。也不要搞得過於複雜。

　　對應著三種保障的對象，我想我們應該簡化我們的保障類型，對於雙困戶來講，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用權，沒有産權。對於支付能力弱，根本無力購房的，可以租賃公共租賃房，這都是政府提供的。除了我們講租賃房和公共租賃房，這都是政府提供的租賃房，另外有一定支付能力，買不起市場化商品房的，我覺得可以設立政策性的安居住房，我不太主張經濟適用房和限價房，我們可以借鑒歐洲的方式，合作建房，我給你政策、辦法，你們組織低收入的房子困難的用戶合作建房，這就體現在補人頭，而不是補磚頭，這些都是屬於實物保障。還有一個就補貼保障。總的原則是要簡化。一類就是實物，一類就是補貼，實物一種是政府提供的，政府提供的一種廉租房，一種公共租賃房，政府還可以扶持的就是安居住房。當然補貼保障就是發錢了。

　　第四，動態準入機制問題。我的觀點必須進行全國，或者儘快進行全國的房屋普查，我們把房屋産權、産籍管理相結合，與個人信息系統相結合，以身份證號為主建立個人終身住房檔案，必須建立起來，不然的話，你這個管理缺口太多。會出現漏洞。

　　第五，關於保障標準，保障標準我想我們應該以中國目前的核心家庭，三口之家作為基礎來設計我們的保障標準，關於廉租住房我想核心家庭就是40平方米，國務院也多次講，廉租住房以40平方米為主。小于三個人的30平米。大於三口人的可以稍微大一點，總的來講，不超過50平米，以40平米為主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以適當放寬一點，因為他們獲得部分産權的，是購買，相對來講政府在這塊負擔不是那麼重，他也有購房意願，公辦民住，這個適當放寬一點，比如60、70、80，這個標準很重要。你無限擴大，政府也背不動，另外也有一個公平、效率關係問題。把保障房做得那麼舒適，不現實，發達國家也做不到。

　　第六，精心規劃設計。我們面積這麼小，又要做到比較舒適，就要有精密設計理念，搞好保障房設計，提高適應性。理念就是在較小空間內創造比較高的居住舒適度。

　　住房和城鄉建設部這幾年針對保障房搞了若干次方案競賽，這是其中一個50平米的住房，這50平米包括公攤，這個開間5.4米，進深8米，不到48平米。加上公攤50平米，這樣的住宅可以做到兩室一廳，甚至三個居室，有一個廳。三代人可以在50平米套型裏面基本解決它的居住功能問題。所以這些設計競賽有一些非常好的理念。另外一個模塊，不超過50平米，兩居室，同樣也可以做到三居室，很勉強的話，三代人也是可以解決的。這樣有一個非常好的組合，可以做到一梯四戶、一梯六戶、一梯八戶、一梯十四戶。適應城市安居問題。

　　第七，確保工程質量。低收入住房對這樣一些工程的質量，應該格外小心、格外給予關注。使他們的基本品質不受到損失，做到安全耐用、節能、環保，目的是減少他們的維護和運行費用，減輕他們的居住負擔。所以一定要改變一個觀念，好像廉租房是低標準、低質量這種住房，我覺得這個不對，如果説低標準它僅僅是面積比較小，設備檔次不是那麼高，但是它的工程質量、抗震、節能都應該和普通住宅都是不遜色。這方面我覺得在南京召開第四屆世界城市大會的時候，聯合國人居署署長安娜女士參觀南京江漢人家一個經濟適用房，他開始以為是一個不錯的住宅區，最後告訴她是一個有保障性質的住房，她很驚訝。這是戶型、這是住宅、這是商業、這是學校，配套都很不錯，這是球場、這是幼兒園。它的質量品質都是得到保障的。在維護節能技術方面都是達到國家要求標準，有中水回用，這是中水泵房。它有太陽能熱水技術，洗澡用太陽能熱水器。也包括一部分照明用光伏發電，特別是路燈系統，另外它採用了先進的、小型的變壓器。生活垃圾、廚余垃圾進行有機處理。這跟普通住宅沒有什麼兩樣，環境是很不錯的。所以它的工程質量不應該是我們一個傳統的觀念，就是這個房子很差。

　　最後一個問題，全面配套問題。面積小，更小注重配套。就是説我們理念是小戶型，大配套，這樣才能保證廉租房有一個更適宜居住的環境，為低收入家庭創造方便的環境。這方面我們應該學香港，我們看一個葵涌住宅區，面積不是很大，但是配套非常全，幼兒園、小學、中學、老人院，甚至還有婦女中心，我還沒有見到我們這裡專門有婦女中心的，另外它的體育設施、商業設施都非常好。這是公屋，它的配套都很完善。家裏面積雖然很小，但是居住在這個社區裏面，配套比較齊全，生活質量提高。它的垃圾用真空輸送的。這些做法都是值得我們學習和借鑒的。謝謝各位！

　　主持人：非常感謝第一位主題演講嘉賓，宋春華部長，他從保障房三個層面，要做、正在做、應該做得更好這三個層面給我們提供了很多新的思路、見解。非常感謝。第二位主題演講嘉賓來自重慶，重慶副市長淩月明先生，重慶有很多方面正在成為全國的表率，尤其是公租房方面做得特別成功，我們邀請重慶副市長淩月明先生談談重慶市公租房建設方面。

　　淩月明：首先非常感謝中歐跟世聯邀請我有這個機會來講一講重慶公租房建設管理的做法跟我們在這個過程當中的思考。非常感謝有這麼一個機會。

　　首先回顧一下，建國以來，大概前50年，我們住房制度基本上都是用政府供給的模式，受到當時經濟影響，也受到當時觀念，先生産、後生活的概念，當時老百姓住房是比較惡劣的。統計是6.7平方米。到1994年國務院出臺住房制度改革文件後，98年停止實物分房，一下子整個住房供應全部轉入到市場。當然應運而生，培育了一個非常龐大的房地産産業，今天在座很多老闆都是借著這個東風成長起來的，你們是最大的受益者之一。老闆們是賺錢了，房地産漲了這麼多，實際上我們廣大業主大家都在分享這個蛋糕。想當年買房子，假如8000元，現在漲到3萬，2萬多的增值是分散在每位業主手上，大家只要買了房子，包括開發商，都是受益者。

　　我要想説一句話，我們實際上現實出現一個新的問題，就是完全靠市場這個手來調控，可能出現的問題大家都感到了。房價實際上是我們有幾個因素推動了房價快速增長。第一，中國城市化浪潮對住房的剛性需求。城市的原住民迫切改善住房條件，他有剛性需求。還有一個，我們住房的功能，從城市生活消費品附加了一個投資品功能，N多元素推動著房價上漲。由此産生的問題是，有些人，剛才説了31.6平方米，這是一個平均數，但是實際上掩蓋了社會各階層住房不平衡。也就是説完全靠市場這個手要想解決全體老百姓住房，是有困難。這個時候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重慶市在這方面的考慮。

　　黨中央國務院非常關心低收入住房，從03年開始正式推出廉租房保障。但是這個保障面，各個省平均下來就是3%-5%，不解決大問題，雙困用戶解決了，做了一件好事，但是面不夠。去年開始國務院提出加快保障房建設，特別是十一五3600萬套，今年、明年各1000萬套，這是黨中央國務院從推動發展、解決老百姓住房問題長遠的共識。

　　真正買得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中間出現一個夾心層，既買不起商品房，又夠不上商品房，這幫人怎麼辦。重慶市有一個雙軌制思路，市場歸市場，保障歸保障。正常的房地産讓他沿著軌跡走，政府就把應該保障的就保障下來。我們有三句話，低端有保障、中端有市場、高端有約束。重慶到現在沒有限購、也沒有限外，但是我們還是比較穩定的。現在房價跟去年12月份持平。如果考慮到CPI增長，實際上房價在微微下降。高端有約束，我們跟上海進行了改革試點，現在給出一個系統評價，還為時過早。但是我們願意在這方面探索。市委市政府提出保障目標是30%。

　　我分三個方面報告一下，國家實際上保障房一共七大類，11個科目，我們進行了是調整，我們把經濟適用房、廉租房、雙限房都取消了，停了三年，全部採用公租房來覆蓋。廉租房照樣建，但是不再單獨建小區，是建在公租房小區裏面，有7.8%是廉租房。同樣的房子，好品質的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物業管理費1毛，差價怎麼辦？政府來補。我們把廉租房、經濟適用房、雙限房全部合在一塊了。至於城裏面危舊房改造，還有農村的，我們照樣按照要求進行。到去年年底我們保障了63萬戶，175萬人。

　　我們書記和市長非常重視這方面，提出三年建4000萬方，去年建了1300萬方，今年到上個月是946萬方，明年還有1350萬方。去年搖號，我們已經通過三次要好有5.5萬老百姓拿到房子，2萬多人已經搬進去，已經正式入住，兩個小區已經非常熱鬧。

　　第一，公租房，這是一個政府職責，就是政府來幹。從我們成立一個公租房管理局開始，包括資金籌集、規劃、建設施工，一股腦全是政府承擔。今天我們有一個地産集團董事長也來了，他就是承擔了一半公租房建設。現在我們執行力是強的，這是第一個考慮。

　　第二個考慮，如果我讓別的老闆進來做，説實話他就是抬高成本，説實話企業是逐利的，這是很正常。你讓他來做，他就是加利潤，3%也罷、5%也罷，所以我們是第一，政府來主導。第二，産權姓公。我們租給你，5年一個租期，5年後你想買，我賣給你，但是只能你自己住。不準出租，不準賣，你一定要賣，我們公租管理局回購，再進入公租房體系。這個防火墻非常重要。兩大功能，第一大功能，防止政府永遠蓋不完。賣了後進市場，一進市場永遠賣不完。其實大家知道經濟適用房和雙限房都是地方財政在減免土地費、配套費上不斷補貼。如果一旦讓它上市，地方政府永遠補不完的窟窿。如果讓他去賣，就類似我們經濟適用房，這裡面有獲利空間的。為什麼經濟適用房，都在打破腦袋去搶，因為五年後可以賣。我們這裡一條防火墻，你可以租、也可以買，但是就是不能上市。

　　第二個特點，建設規模。有人問重慶為什麼建4000萬套，理由何在？剛才宋部長提到全國範圍保障的程度到什麼程度。我們重慶主城區，國家統計局城調總隊對重慶3萬戶家庭調查，低於2000元收入的人均住房低於13平米的佔我們老百姓的24%，在這種情況下，重慶未來建1000萬大城市，大概就240萬，考慮到原來保障過的，我們未來還有180萬人要通過公租房形式予以保障，後來就提出4000萬方。這180萬分佈在主城跟遠郊兩個方面，主城3600萬，遠郊400萬，因為遠郊不到一定程度，公租房沒有辦法運行。

　　第三，什麼人可以住公租房？我們曾經也派人到香港、新加坡、紐約學習過。其實人家的經驗最明顯一條，就是收入限制跟財産限制。我們最早也按照這個套路出臺了文件，後來發現操作不下去。根源在什麼？就是中國的徵信體系跟收入申報體系缺陷。沒法弄。甚至個別的在説，他要去買房，他可以説月薪2萬，給銀行出一個承諾，説可以保障按揭。當初説經濟適用房的時候説收入就800元。我們只要你住房人均面積低於13平米，我就放你進來。中國有一個最大的消費觀念，再有錢，他第一件事先是置業。重慶所有的住房，只要你超過13平米，對不起。如果即使拿5000元、8000元收入，還蝸居在13平米，説明家庭有困難，家裏要贍養病人、孩子要讀書等等。所以我們有一個條件，低於13平米。第二，畢業生。第三，進城務工及外地工作的無住房人員。這三類人前提就是無住房，只要符合我們就放進來。原住民43%，大中轉畢業生13.7%。這個收入表，我不對他數據真實性負責，我統計了一個數據，低於2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人説3000那麼高還拿，這裡有我們政府對勞模人群的優惠。

　　第四，科學規劃。我們一共在一環、二環周邊未來發展的21個聚集區都建設公租房。未來發展都在這個地方。而且這些地方選的點都在軌道交通附近，我們正在加速軌道建設。現在有的點沒有，但是都在我們規劃之內的。規劃的另外一個問題，房子小，配套要好。我們不是像原來修廉租房，而是修小區、社區，所以這裡配套齊全。第二，我們建設按商品房對待，容積率控制在3.5-4.0，綠化率35%，戶型有四種，30-80平米，平均下來52平米一套。

　　公租房要混建模式，不要孤零零搞出一個低收入社區，這樣以後容易引發社會管理問題。

　　第五，土地管理充足。很多地方都説建公租房，建保障房，土地沒有，我就説，我今天給大家介紹重慶的做法，重慶跟別的省市還不完全一樣，不一定具有可複製性，講出來大家參考而已。重慶有一個特點，我們所有未來建設30萬畝土地，都在我們市控制範圍內。我們政府是壟斷了重慶市房地産開發一級土地。我們拿出土地來説幹就幹。

　　第六，資金平衡。大家都關心這個錢怎麼來，要花多少錢。我們修到現在，因為政府實際上是四個不收，土地出讓金不收、配套費不收、規費不收、建設企業不收建設利潤。一平米3000元含裝修。中央政府給我們160多億保障房補貼。我們去年公租房佔全國總量40%，今年佔了全國總量10%，所以中央給予了我們很大支持。第二，我們自己土地出讓的11.3%拿出來作為資本金運作。另外我們其他配套，剩下的70%社會融資。社會融資大概幾個方面，我們通過社保基金、通過其他保險公司、央企來投入。大家説你借這麼多錢，怎麼辦？1200億，70%怎麼還？我們現在租金是9元到11元/平米，能覆蓋現在的利息。第二，本金怎麼辦，700億怎麼還？我們建的時候10%-12%公攤面積，拿一部分建幼兒園、警務室等等，還有7%-8%作商業配套，這一部分是社會運作，直接賣給老闆，你要來開店，就來買。我們還建了車庫，7、8萬買了車，這個車庫租金是市場租金，你住的房子是我們給你優惠，這個租金是我們同地段房價的60%。同地段、同類房子租金6成，政府給你。這部分公建按市場賣，大概可以還1/3。還有未來5年，他們要買，我們給一個成本價，但是是多少還沒有説。

　　所以應該講賣到1/3就可以了，1/3老百姓買走，本錢就回來了。本跟利就這個關係。

　　商學院一説就是談商業模式、盈利模式。當有一天把房款還掉，還有盈利不斷而來，實際上是有盈利的。這屆政府就為下一屆政府留下很大一筆資産。雖然你不能把窮人趕到街上去，但是你的帳面資産隨著時間推移在不斷增加。資金平衡四個不收。

　　第七，質量保證。雖然是公租房，但是我們是嚴格按照商品房建設，包括質量體系。

　　第八，管理完善。三分建，七分管，管是最難的。我們分兩條路走，一部分搞建設，一部分人搞制度管理。還有如何保持小區健康運營。準入剛才説是三種人，申請點初審，兩審兩公示。技術層面，當我淩月明要申請公租房填一個表，我底下人一敲淩月明，把我老婆、小孩名字弄出來，把這些名字再輸入房屋數據庫一查，一查就知道家裏有沒有房子，加起來超過13平米，走人。這是一個系統比較強大的。第二，要有穩定工作。如果農民工卷一個鋪蓋也來弄一套房子，我就很慘了。我們跟社保、民政、工商有一個聯網系統，就是你交了社保也行，在工商交了註冊登記也行，稅務登記也行，只要我們計算機查出來有一個單位有，原來我們是3個單，只要有一個單位交了稅，我就等同你有穩定工作。所以這套系統既是為了準入門檻的把關，也是為了公租房管理的安全性。所以我們做了一個非常龐大的數據庫。社區管理，現在兩個小區已經很熱鬧了，管委會、派出所、房屋機構、住戶代表大家一起來管理。大家可能問物管怎麼弄，我們是政府統一採購招標，政府出面招標。1.03元/平米，這也是按照市場化走的。大家很擔心退出，其實我也很擔心，進去後出不來怎麼辦？所以我們有幾條，第一，合同簽5年，到時候走人。如果你要，要提前三個月再申請。這個不是我們政府跟他簽，是以公司名義跟個人簽。房子産生又是20年以前公房的感覺。第二，承租人只要承租期間買了房，你要請出去。我們房地産數據庫很重要就在這個地方。第三，提供虛假材料，或者進去後轉租，空置，我們要請你出去。到目前為止，還沒有退過一個人，但是我們做了兩家人工作，有兩家人在那裏擺兩張麻將桌，你變成盈利了，這不行。後來他們説不開了，整改。那也就算了。到目前為止還沒有清退過一個人，但是在門檻以外，有好幾百人被我們拒之門外的。

　　這個説好説，未來做很難，我很高興告訴大家，到目前為止，搬進去三個月，我們租金收繳率是99.5%。原來我也怕集體抗租。他們認為這是政府做的一件好事，因此沒有欠交。非常令我高興滿意。這是我們重慶公租房的八個特點。

　　做這個有什麼意義？第一，符合要求，有利於解決夾心層，買不起商品房，又住不上廉租房的人。上次習近平來重慶説重慶搞公租房是一個善舉，是一個積極探索。第二，有利於助推我們工業化、城市化。重慶擔當綜合配套改革任務，我們跟戶籍制度改革結合起來，就非常方便。他進來後就可以有戶口，真正在城裏面紮根，融為市民。第三，有利於內需拉動。大概可以拉動3000億，100萬個就業崗位。更重要的是有一部分人不買房了，消費壓力降下來，即期消費激活起來。第四，有利於房地産調控。我剛才跟大家説了，我們重慶三句話，低端有保障，高端有約束，如果房地産稅需求是管理。就這一年到現在為止，我就5.5萬套房子進入實體了，增加了有效供給。13.7%的小年輕，我們也做了非正式調查，這些大中專生大概有一半人需要買房結婚，現在剛性需求得到延緩釋放。還有一個很重要的，房屋租金明顯被我們頂下來了。世聯地産他們應該也感覺，從今年開始房租就上不去，為什麼？你要實在不行，因為這個地方畢竟分流了很大一塊人。我想這是非常有好處的。作為房地産調控手段之一是起到了效果。簡要給大家介紹這麼多，謝謝！

　　主持人：非常感謝淩市長分享了重慶在公租房建設方面的經驗，重慶市在公租房建設方面有很多值得我們其他地區值得借鑒的經驗。聽了他的演講後，我想還有一個作用，很多大學生、包括外來務工人員，因為重慶不需要跟戶籍挂鉤起來，很多大學生會去重慶發展。

　　(本文來源：網易房産 作者：李旭)