□本報記者 陳瑩瑩

　　2011年北京秋季房展會日前冷清落幕。樓盤意向成交數據再度“缺席”，由展臺登記客戶和看房客戶人數取而代之。這是繼今年春季房展會之後，主辦方和房企第二次不公佈現場成交情況。

　　中國證券報記者走訪時發現，本屆房展會一些現象頗耐人尋味：一方面，購房者觀望情緒再次升溫，意向成交冷清；另一方面，外埠和海外的諸多房地産項目紛紛搶灘。

　　業內人士分析，房地産宏觀調控政策沒有鬆動跡象，購房者持續觀望在情理之中，意味著未來樓市成交量將繼續下滑。同時，二三線城市限購預期不斷升級，外埠房産項目將加大在北京等相對具有購買力的大中城市的推銷力度。業內人士預計，未來北上廣深等一線城市的樓市僵局將持續，房企進行大範圍、大幅度降價的可能性不大。

　　外埠海外項目“搶灘”

　　房展組委會工作人員介紹，此次參展項目達180個左右，比去年秋展翻了近一番，但北京本地項目並未增加，外埠和海外項目則明顯增多。除了40余個北京項目和20余個海外項目外，此次參展的外埠項目多達120余個。這些外埠項目主要分佈在河北、天津、山東、遼寧、海南等地，物業類型涉及普通住宅、公寓、洋房、別墅及商業項目等。

　　中國證券報記者發現，此次秋季房展會展館的二層可謂是“萬國匯集”。現場工作人員介紹説，“今年夏季房展會的海外參展商已經很多了，這次把二層都佔了，而且全球各地的項目幾乎都有。”值得注意的是，與此前的夏季房展會相比，海外項目的優惠力度、投資回報率頗具吸引力。如新加坡的一個豪華酒店承諾至少8%的預期回報率，某個美國的房地産項目也亮出了“預期回報率12%”的宣傳海報。

　　此外，“投資移民”仍舊對不少看房者具有“致命誘惑”。一家海外參展商的工作人員告訴中國證券報記者，自去年國內實行房地産宏觀調控政策以來，除了部分留學子女購房、投資移民購房等需求，海外投資性購房的需求也日益增多。“我們這個項目的中國客戶也有不少，以購房做投資的比例超過三成，因為這些投資者已經不能在內地投資房産了。”

　　看房者冷眼旁觀

　　中國證券報記者剛剛踏入房展大廳，就遭遇銷售人員的“圍攻”。為了招攬客戶，不少樓盤搞起了“多盯一”戰術。在展館東門門口，兩個銷售人員盯上了一對看房的年輕夫婦，其中一人不停地向男方介紹項目信息，另外一人三步並作兩步擋在女方面前，介紹起該項目的優惠打折等。年輕夫婦“逃離”後，兩人又立馬“圍攻”一名40多歲的中年看房者。

　　在本屆秋季房展會上，海外、外埠樓盤項目優惠力度要比北京本地的大得多。部分樓盤項目打出了一次性付款打折優惠、一些海景房項目甚至以“免費旅遊、包食宿”的招牌來吸引看房者。而且，參展商們在宣傳冊、現場表演方面也下足了工夫。但是，與參展商和銷售人員的熱情相比，看房者的態度顯然冷淡得多。

　　多位看房者直呼房價“不給力”，所以展會現場仍舊是“看的多買的少”。本屆參展項目的折扣主要集中在9.7-9.9折之間的慣常折扣。而北京項目的最低折扣為9.5折，但多位於遠郊區縣。房展會的最低折扣是外埠項目，即海南四季春城Ⅱ期泉傾天下打出的“9.2折起”。中國證券報記者在現場看到，大多數北京本地項目，除了在展會期間購買、一次性付款的情況下能享受9.7-9.9折的折扣，最多就是贈送一些家電比如液晶電視之類。而幾位看房者直言，自己是在北京本地工作生活的剛需，所以外地項目的優惠力度再大也沒用，“北京項目也應順勢而為降價了，送什麼都是‘浮雲’，只有實質性降價才是王道。”

　　一位在現場看房的鍾先生對中國證券報記者表示，“我們是改善型住房需求，在二環內有個小房子，想在遠點的地方再買一套面積大一些的。但現在的價格完全不能接受，還是太貴了；三環至四環內20000元/平方米左右，是我們能接受的心理價位。”

　　看房者的買房意向和動力明顯不足，根據房展組委會的統計，本屆秋季房展會的4天內共有13.07萬人參觀房展，其中1.7萬購房人做了購房登記，而在登記北京項目的有7843人中，僅有1700人去項目實地看房。另外，此次房展會的成交均價為18090元/平方米，比春季房展的21164/平方米的價格低了不少。其重要原因是此次許多參展房企推出的是40年到50年商業産權項目，這類房源的價格相對不高直接拉低了整個房展的成交均價。

　　房企降價“左右為難”

　　業內人士認為，房展會上的買方觀望態勢只是樓市的一個“縮影”，預計在未來一段時間內，準購房者們和房企之間的“僵持”仍將持續。而房價能否實質性下降、降幅多少，都取決於買賣雙方博弈的結果。

　　北京房地産業協會秘書長陳志直言，目前房企降價面臨“左右為難”的局面。一方面考慮拿地成本等利益因素；另一方面，壓力也來自樓盤項目的老業主們。在某種程度上，老業主的壓力已經傳遞給房企，“換句話説，房企不敢大幅度下降，也是基於心理上的考量。他們一方面要順應政策和市場的要求，另一方面要面臨來自部分老業主的訴求。”

　　北京四季房展組委會副秘書長鄭向東認為，從本屆房展會的成交量看，投資和投機的需求明顯減弱。“但是當買房者奔著降價去看房的時候，卻發現開發商並未‘繳械投降’，除了一些不痛不癢的優惠措施之外，市場感受到更多的是一種相互試探的氛圍。”這也正印證了不少業內人士的觀點，在調控預期不斷升級的大背景下，買賣雙方的“觀望”都在持續，且房企對於未來的政策走向或許還存在僥倖心理。

　　鏈家地産首席分析師張月預計，就目前的形勢來看，今年年底前成交量很難回升，甚至有可能再創新低。對於業主和房企來説，出售難度都在加大。尤其是房企，在信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下，不排除部分開發商採取繼續降價銷售的方式來緩解資金壓力，房價仍有進一步下降空間。