社區商鋪有著較大的發展前景和較低的門檻，在商業地産勢頭看好的背景下，投資者在初期就要明白如何看待收益率的問題。

　　《理財週刊》：

　　社區商鋪如何計算收益率

　　文／本刊記者 徐卓航

　　在商業地産中，社區商鋪又以其門檻低、風險小、收益穩定、轉讓轉租容易等特點被稱為商鋪中的“小盤活躍股”。那麼，對於想要試水社區商鋪的投資者來説，初期該如何計算和看待其收益率呢？

　　回報率的計算比較

　　根據21世紀不動産的數據顯示，2011年下半年成熟地段中的品質社區商鋪年租金回報率有時可達住宅的1～2倍，且由於不受“限購”等政策影響，價格也穩步上升。比如上海徐匯中心板塊，二手沿街商鋪均價在6萬元/㎡，租金在10～12元/平方米/天，租金回報率約為6.6%，空置率僅為5%左右。

　　不過，這僅僅是將商鋪的年租金與總價兩個數字的簡單相除。業內人士另有一個更為常用和針對社區商鋪的公式：

　　投資回報率＝（月租金12個月-首付款銀行存款利率-貸款銀行貸款利率）/總售價

　　那麼，我們以總面積30平方米、一年定期存款利率3.5％、五年期貸款利率7.59％來計算，總售價應該是180萬元，如果首付100萬元貸款80萬元，投資回報率應為（3011元365-100萬元3.5％－80萬元7.59％）/180萬元＝1.4％，也即每100元相比存銀行多盈利1.4元。若不貸款一次付清，相應的回報率則是（3011元365-180萬元3.5％）/180萬元＝3.2％

　　風險性對收益有影響

　　可見，不同的利率、是否貸款等都對收益率有著較大的影響。21世紀不動産上海區域分析師黃河滔提醒，雖然一些商鋪的回報率顯得高於住宅，但由於商鋪的産權年限較短，僅為40年，所以一般購買商鋪時商鋪的年租金回報率（年租金／總價）最好高於貸款利率1%以上。另外，商鋪相應的風險性也必須納入考慮。

　　首先是空置率的問題，畢竟收益率是建立在每天都能夠成功出租、租金價格穩定的情況下的，小區配套的商鋪有時位置較好的商鋪出租很快，但一些位置欠佳的，如拐角處的商鋪，可能其出租率就較為一般，空置率達20%～30%。

　　其次，根據所投資商鋪的大小面積、位置、佈局等，需要對大概的出租方向有所認識，是零售型的還是服務型的，不同的定位關係到人流量、客戶群、經營狀況、競爭性、利潤高低甚至是否需要停車等多方面因素，也會跟著影響投資者相應的風險大小、租金收入穩定性。這些都是對單純的一兩個收益率數字的立體補充。

　　收益率與升值前景

　　相對來説，成熟地段內的二手社區商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風險較小，回報較為穩定，像是上面説的上海徐匯中心板塊、南黃浦板塊的浦江公館等品牌成熟社區。但這些地區也存在著商鋪價格上揚、業主惜售的情況。投資者也要多關注所處社區的情況，如入住率、人員情況、周邊交通和需求等等，若認為長期具有較大空間的，黃河滔認為，年租金回報率（年租金／總價）在4％左右也是可以的。