這個龐大的商業帝國在開疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現的各類工程事故，比如尚未有時間表的上市大計，比如如何選擇商業地産“黃金十年”的發展路徑

　　記者 魏洪磊

　　國內商業地産巨人萬達正遭遇成立以來的最大挑戰。自集團整體上市的消息放出後，其步伐變得遲緩，僅僅完成兩輪私募後便再無聲息。

　　與上市的緩慢形成鮮明對比的是其擴張的速度，標誌性産品萬達廣場已在全國建成50余個，遍佈國內一二三線城市。所到之處盡顯財大氣粗地位。

　　作為萬達集團最為倚重的業務，萬達商業地産在2010年的收入為661.4億元，比2009年增長139%；而根據2011年的最新數據，萬達商業地産前三季度銷售金額已達450億。分析人士稱，這僅僅是一個銷售金額，若將其自持物業、租金收入計入，萬達收入已直逼萬科。此外，進入國內近70個城市的萬達，持有1200萬平方米物業，在體量上已經成為亞洲商業地産的老大——此時距離萬達開始轉型為商業地産公司不過11年時間。

　　高速奔跑的萬達，在商業地産領域暫時找不到對手——除了它自己。這個龐大的商業帝國在開疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現的各類工程事故，比如尚未有時間表的上市大計。

　　更為引人關切的是，萬達曾定下的三年期擴張計劃已經走至最後一年，此時外界對其産品類型、盈利模式的討論恰剛剛開始。對萬達而言，“搶地盤”的故事已漸入尾聲，在商業地産的所謂“黃金十年”開啟之時，它需要給出另一種發展路徑。

　　上市變數

　　自3年前啟動上市計劃以來，萬達始終未能邁過政策這道坎。

　　2009年初，萬達便已經引入建銀國際作為基石投資者，同年8月，萬達完成了第二輪私募，兩輪共募集資金40億元。但進入2010年，地産調控政策接踵而至，萬達進入資本市場的大門被緊緊關上。

　　萬達本有一個清晰的上市時間表。知情人士透露，“具體計劃為，2009年12月~2010年2月間完成上市輔導及輔導驗收；2010年1月~3月間，完成招股説明書等上市申報材料；2010年3月~5月間申報上市資料，通過證監會發行審核，2010年6月在國內A股掛牌上市。”

　　但直至2010年8月瀋陽萬達廣場大火前，萬達的上市申報材料仍未遞交證監會。“A股低迷、政策收緊，這是主要原因。”上述人士説。

　　而根據證監會《首次公開發行股票並上市管理辦法》第25條規定，發行人最近36個月內不得存在嚴重損害投資者合法權益和社會公共利益的其他情形。否則三年內不得申報上市材料。瀋陽萬達廣場事故造成11死7傷，按照安監總局的規定，已屬特大事故。

　　分析人士認為，這或也在某種程度上為萬達整體上市之路蒙上了陰影。萬達集團新聞發言人石雪清談及此事時稱，“我們由於進入了上市節奏，上述問題無權回答。”

　　此後的數個月內，萬達對上市一事三緘其口。直至北京環保局2011年2月24日披露萬達電影院線股份有限公司的上市環保核查公示。“這表明萬達電影院線IPO計劃已進入衝刺階段。”分析人士説。

　　這對萬達集團而言同樣是不錯之選，目前國內A股尚無一家院線類公司。公開資料顯示，2010年萬達集團旗下的萬達院線已是國內六大主力院線之首，年度票房8.33億，觀眾人次2710萬。作為萬達集團著力打造的産業之一，其盈利能力不可小覷。

　　萬達集團從2004年開始院線建設，截至2009年底，擁有87家影院及656塊銀幕，票房産出比佔全國13.4%。接近萬達院線的人士透露，按照萬達的計劃，到2012年將開業110家影城，年收入30億元，成為全球排名前八的電影院線公司。

　　“萬達重視院線，電影市場的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機聚攏人氣，拓展産業鏈，甚至可以趁機圈地。”上述人士對《財經國家週刊》記者表示。

　　萬達集團董事長王健林曾在多個場合表示，萬達上市不僅是融資，而是從建立現代企業制度考慮。按萬達的説法，集團目前擁有五大産業，分別為商業地産、高級酒店、文化産業、連鎖百貨和旅遊度假。而萬達院線在上市路上的先行一步，或將對萬達其他業務有所啟發。

　　儘管院線先拔頭籌，但在易鋪(中國)控股有限公司總裁、商業地産專家陳建明看來，萬達商業地産公司的上市是王健林的必然選擇。

　　陳建明表示，購物中心和酒店的收益率與賣商鋪相去甚遠。但它們的財務很透明，對保險機構等大資金來講具有很強吸引力，“特別適合資本市場。”這在商業地産標桿凱德置地身上已有先例。凱德置地當年在新加坡的商場收益很低，幾乎被放棄，但打包去歐美上市後成倍溢價，“這個經歷可以看出萬達商業地産上市的價值。”陳建明説。