日前，住房和城鄉建設部部長表示，“2012年將支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。”房地産業內人士據此期待，差別化住房信貸政策將“照顧”首次置業者，明年一季度，商業銀行可能向首套房貸敞開“優惠之門”。不過，也有人士指出此舉可能會再度刺激房地産市場反彈，監管者應慎之又慎。

　　一般而言，每年年初是貨幣信貸相對寬鬆的時候，自中央經濟工作會議定調2012年貨幣政策為“穩健”後，市場人士預期，明年一季度，國內新增信貸規模將有所放大；而伴隨著資金利率的下行，首套房貸款利率也有望在春節前後回調至基準利率，部分商業銀行甚至可能恢復一定的優惠折扣。

　　房地産業內人士認為，源自2011年1月“國八條”的嚴厲房地産調控，其目標顯然已確定為“降房價”。但是，房價下行是一個緩慢的過程，讓住房剛性需求者能夠買得起房，除商品房降價外，還應考慮降低購房的綜合成本；其中包括住房貸款和交易稅費等方面的負擔。

　　經業內權威機構測算，按照現行的利率和住房信貸政策，即使房價下降20%-30%，購房者仍然要承擔比以前高很多的貸款利息，這顯然有違房地産調控中關於“保障自住型購房群體”的目標。

　　過高的利息負擔在遏制投資性購房需求的同時，也讓合理的住房需求望而卻步。房地産調控以來，多數投資、投機需求已被擠出市場；但同時，不少剛需購房者也受影響。如果在北京購買一套200萬元的住房，限貸政策執行前貸款100萬元，按照當時的利率並享7折優惠計算，20年期限需要支付的利息約為47.5萬元。而目前購房者貸款100萬元，需支付貸款利息約86.8萬元，購房成本增加接近40萬元，接近房價的20%左右。

　　有業內人士判斷，因首套房也是民生保障，2012年還要堅持房地産宏觀調控，但是政策應該不會“一刀切”，區別二套房的政策可能將會更明晰。

　　從房地産政策看，目前，直接針對樓市的“限購令”不可能放鬆；不過，也有觀點支持房貸實行一定程度的“定向寬鬆”。根據清華大學教授李稻葵的觀點，房地産行業的長期健康發展，並不能一味追求房價的下降，未來應考慮如何促進交易量逐步回升，以消化不斷擴大的市場供給。一旦房價下調到位，消化樓市庫存將成為重點問題。

　　但悖論往往在於：如果開始對房貸定向鬆綁，可能被市場看作是樓市“超調”後的放鬆信號，並可能再度刺激房地産市場反彈。因此，無論是貨幣政策的適度放鬆還是首套房利率的鬆動，監管者都應慎之又慎；房地産調控應留有“後招”，以應對市場的波動。作為限購令的替代性政策和房地産調控的長效機制，房産稅正在加緊研究推進，而房産稅的徵收方式以及力度，將對樓市下一階段的走勢形成決定性影響。（林喆）

　　（中證報 林喆）