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新華社:樓市調控進入深水期 屢調屢漲怪象終結

發佈時間:2012年01月03日 17:11 | 進入復興論壇 | 來源:新華網 | 手機看視頻


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  調控進入深水期 2012樓市四大看點

  新華08網上海1月3日電 (記者 葉鋒) 房價漲勢得到遏制,房企資金全面吃緊,保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年,中國樓市“屢調屢漲”的怪象終結。2012年樓市交易僵局能否打破,長效機制能否建立,保障房的“穩定器”作用能否發揮……這是展望2012年乃至以後中國樓市的關鍵看點。

  房價再度反彈還是合理回歸?

  要堅持房地産調控政策不動搖,促進房價合理回歸。按照中央經濟工作會議明確的精神,業內專家綜合分析,“遏制房價快速上漲”的目的初步達到。國家統計局數據顯示,2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之後,再次下跌。

  從銀根看,央行表示,2012年將繼續實施穩健的貨幣政策,保持政策的連續性和穩定性。“目前沒有收到放鬆房地産開發貸和個貸的信號。”上海一商業銀行大客戶部負責人近期告訴記者。

  從需求看,上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態,今年均將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。

  從供應看,去年的中央經濟工作會議強調,加快普通商品住房建設,擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上升,再加上庫存增加,今年樓市不具備因供應短缺而産生“搶購”的環境。

  值得關注的是,一些重點城市正在重估房地産的定位。比如,上海市主要領導近期強調,“要痛下決心,堅定不移地推動科學發展”,“經濟發展必須減少對房地産等的依賴等”。業內人士指出,這將深刻地影響市場預期,進一步削減房價反彈的“心理基礎”。

  知名房地産研究專家陳淮説:“對中國房地産業來説,“依靠于恐慌性的需求,依靠于過度佔有資源的需求,依靠于為賣而買的需求支撐的關係時代過去了。”

  不過,業內人士同時提醒,不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的“過快轉移”,要通過責任機制嚴格確保政策執行到位。

  相持僵局如何打破?

  這一輪調控中,與房價穩中有降伴生的,是交易僵局的持續。在年均城市化速度近1%、住房建設仍被認為處於“絕對短缺”的時期,交易的持續萎縮不是正常情況。

  中國房産信息集團的數據顯示,2011年上海房價下跌了0.56%,但供應和成交量均明顯下降;成交降幅更是接近兩成,創近7年來新低。

  如何打破僵局?主要是“兩端發力”。對開發商,卡緊資金流,消除其囤房、囤地的根基,使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來;對購房者,則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道,使市場恢復正常的活躍度。

  不容忽視,一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時,不可避免地對合理購房需求産生了“誤傷”。上海白領李穎的煩惱頗有代表性:“去年連續三次加息,首套房首付提到三成甚至四成,首套房貸款利率上浮,讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’。”

  住建部部長姜偉新強調,將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策,支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求。北京市發改委副主任趙磊表示,在當前情況下,樓市調控政策仍然不能放鬆力度,但不排除根據形勢的變化在適當的時機採取微調。

  上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍認為:“預計今年上半年,信貸額度趨於寬鬆,首套房貸利率會有機會回落。”

  調控長效機制如何建立?

  正如房價的過快上漲不可持久,調控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調控政策不動搖的同時,權威人士表示,各方面要積極探索,完善符合我國國情和市場經濟規律的住房政策體系。

  上海市房地産科學研究院副院長嚴榮認為,未來的樓市調控還應補足兩方面的軟肋,一是基礎性工作有待進一步推進,包括居民住房信息、住房困難人群的信息等,為調控政策制定提供科學依據;二是制度性創新需要加強,比如房産稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配製度的改革等。

  以房産稅為例。來自重慶、上海兩地的信息顯示,試點期間房産稅徵收力度雖然不大,但對住房消費已顯示一定引導作用。根據中央部署,2012年要繼續推進“房産稅改革試點”。“房産稅改革試點,體現了市場經濟要運用規範的經濟手段進行間接調控,而經濟手段裏稅收是不可忽略的政策組合工具。”財政部財政科學研究所所長賈康説。

  不過專家認為,全面開徵房産稅還需清除三大障礙:信息障礙,要加快全國住房信息數據的聯網;法律障礙,要對已有的法律、法規、地方政策進行梳理清理;徵收障礙,是自己申報還是政府認定,滯納稅款如何處理等,都需要細化。

  建立房地産調控的長效機制必然要觸動各方更多的利益。比如,個人住房信息系統的建設和聯網近年來之所以“雷聲大雨點小”,一大原因就是此項工作涉及地方、部門之間的利益平衡,殊為複雜。

  保障房能否加快成為樓市“穩定器”?

  2011年底,上海“馨寧公寓”和“尚景園”兩個公租房項目“揭開面紗”。面積適租,全裝修,由國有機構運營,租金低於市場價,向包括外來常住人口在內的住房困難人群敞開供應——首批合計5100套公租房一舉衝入上海這一樓市“風向標”城市,一石激起千層浪。2011年全年,上海保障房的開工建設量超過全部住宅的六成。

  “保障房正加快從藍圖變成實際供應,在深層次上影響著購房者的預期,還能緩衝商品房投資下降對經濟發展的影響,起著市場‘穩定器’的作用。”上海徐匯區房管局局長陳繼剛説。

  2011年,1000萬套保障房的開工量創下歷史之最,也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套,兩年內開工建設的保障房,幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。根據國務院部署,至“十二五”期末,保障房的覆蓋面將達到20%。

  不過,業內人士提醒,尚有幾大深層次問題亟待破解。比如,根據房屋建設週期,1000萬套保障房今年進入全面施工期,其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數,今年保障房的資金需求將創新高,對各方帶來嚴重壓力,融資創新迫在眉睫。

  其次,保障房項目配套設施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受,更取決於交通、醫院、學校等公共資源的配置。2012年需完善對地方保障房建設的考核指標。

  再如,今年將有更多保障房投入供應,分配如何確保公平成為重要課題。業內人士建議,應加快建立保障房申請者經濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善,堵塞漏洞。

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