>>>> 博鰲亞洲論壇2010年年會 專題

　　4月9日-11日，博鰲亞洲論壇2010年年會在中國海南博鰲舉行，本屆年會主題為“綠色復蘇：亞洲可持續發展的現實選擇”。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹、香港瑞安集團主席羅康瑞、建設部政策研究中心主任陳淮及中國房地産學會副會長陳國強齊聚2010博鰲 “經濟結構調整與地産定位”分論壇，就目前房地産市場存在的種種問題展開了激烈的討論。

　　潘石屹：住宅比寫字樓或商業地産泡沫要大

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹承認目前的房地産市場有泡沫。他認為中國的住宅較之於寫字樓、商業地産來説泡沫要大得多。而樓市泡沫大的原因在於土地。如果未來供應土地減少，就給市場房價還要漲的信號，而在當今中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地，故治理房地産市場要從治理土地市場著手。

　　對於國企地王頻出，潘石屹表示經濟發展過程中一個行業匯集大量資金可能不是一個好現象。“東五環邊上一塊地樓面價2.75萬，如果房子銷售的話，得4.5萬/平米。一個土地上沒有建任何的房子，就是這樣大的量，如果按照這個價格推算下來，北京有一個CBD4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5萬億。土地市場的泡沫，因為錢太多了 。”

　　談及對房地産調控的建議，潘石屹表示不收物業稅很難抑制房價，為此他曾以人大代表身份寫提案要求出臺物業稅，但得不到其它代表支持被退回。“不能病急亂投醫，政府一著急，一個月時間不供應土地了。如果一個月不供應糧食就像一個月不供應醬油。任志強舉了一個例子相當於憋尿，會把身體憋壞。” 此外，他還稱未來不會搶保障性住房用地。

　　羅康瑞：中國房地産市場沒有泡沫

　　香港瑞安集團主席羅康瑞表示，很多人説是不是我們城市地産有泡沫，但是他不相信有泡沫。羅康瑞給出了以下幾點原因：

　　一是經濟高速增長，個人收入提高很快，這個是很重要的支撐；第二，雖然中國是960萬平方公里，但是有13億的人口。大城市基本上土地都不夠；第三，現在容積率被壓的很低，住宅是2.5，香港是8至9倍，辦公樓是15倍；第四，城鎮化進程中，每年增加1個百分點，1000萬多人要進城，這是個巨大空間。 最重要的一點還在於中國買房子的人是自己去購買，不像次貸，沒有過份依賴融資。

　　但是羅康瑞也擔心政府用行政手段把房價打下去，變成沒有泡沫也打破了。他建議不要想房價高與不高，最重要是看城市是不是能夠有這個增值的能力跟創值的能力。

　　陳淮：物業稅僅能起到短期影響

　　建設部政策研究中心主任陳淮不贊成中國城市建高容積率住宅。對於類似香港這樣的容積率，陳淮稱，全世界大概除了香港，找不到第二個。走到香港的大街上，所有人，包

　　括羅總這種有錢的，也會覺得是一個蟻族。覺得自己太微不足道了。他不贊成把中國城市容積率做成這樣。他認為，當人口居住容積率提高到這樣的時候，需要大規模在城市基礎設施投入，城市是不經濟的。

　　陳淮稱，香港因為土地投入比基礎設施投入要大得多，所以它要做高容積率，而中國不是。對於中國13億人怎麼辦的問題，陳淮認為，過去十年中城市資源投入主要是北京上海廣州深圳等沿海大城市，有主觀客觀兩方面，比如北京要開奧運會，上海要開世博會。他認為下一個十年，加快二三線城市、中小城市發展，調整中國的城市結構，才能最終解決中國住房問題。

　　此外，陳淮支持70%土地優先解決低端群體住房問題。他認為，70%土地蓋廉租房、經濟適用房、小戶型房、兩限房以及公共租賃住房，是非常合理的。“過去十年中國城鎮建了多少房子，80億平方。10年建了多少套房子？7000萬套房子。到2009年末，對於中國城鎮居民家庭所面臨城市化率問題，中國城市人口所佔比重提到了46.7%，就是如此，也不過 2.1億戶家庭。過去10年蓋的房子就夠現有城鎮居民1/3家庭搬進新房子。”

　　對於業界關注的物業稅是否開證的問題，陳淮認為短物業稅期內會對房價有影響。“物業稅三個作用：第一，促進存量資源利用效率提高，不讓房子閒置。第二，調整中央和地方財稅關係。第三，貫徹社會公平，窮人和富人在佔有資源上的不公平，通過稅負關係加以調整。富人佔優質資源也可以，多交稅。”

　　陳國強：房地産支柱地位仍將持續

　　中國房地産學會副會長陳國強表示，房地産行業是靠內生力量逐步成長起來的，是國民經濟重要支柱産業，換一個更形象但是很誇張的説法，就是房地産綁架中國經濟。

　　陳國強認為，房地産作為支柱産業，是中國發展，中國社會經濟發展到特定階段的特定現象。從30%的城市化率到70%、75%這樣一個過程，城市化快速發展，同時也是房地産行 業作為一個産業快速成長的黃金時期。而2000年到2030年這樣一個區間，也正對應著房地産産業作為一個支柱型的産業它快速發展的區間。等到中國城市化進程到了70%以上初步完成之後，房地産可能回歸到一個普通的産業地位。

　　陳國強還提到，當前時期房地産市場面臨著潛在的轉型，有幾點值得關注：首先從住宅産業觀察。如果住房保障政策落實，尤其是今年國土部提出70%住宅用地要確保供應保障房和普通商品房，那麼未來中國住宅産業住房供應模式將發生很大變化。我們長期看到的以商品房為主或者商品房佔主體地位的格局，將逐漸演變成為二元化或者雙軌制多層次的供應模式。另外從市場重心角度觀察，隨著城市化進程加速推進，特別是隨著去年中央經濟工作會議提出未來中國城市化重心要更多轉向中小城市、二三線城市，住宅産業未來它的增量空間會相應更多的轉移到二、三線城市、中小城市。

　　他表示，上次亞洲金融危機之後，中央政府提出要加速培育新的經濟增長點，當時提出兩大産業，住宅産業、汽車産業，在亞洲金融危機這樣一個特定外部環境下，適時的和中國城市化進入快速發展的時間，剛好處於一個歷史性的巧合，處於同步，啟動中國的住宅産業，推動了房地産進入一個快速的發展區間。

　　另外，陳國強表示，經濟適用房各不單單是一個供應的問題，還要他提供給什麼對象居住，如果是公共租賃房、廉租房，還有一個退出機制的問題。同時管理的環節、監管環節一點都不能鬆懈。

責編：王玉飛

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