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2010年02月26日 10:29 專家觀點 我要評論
話題回放:房地産:救市聲中 觀望延續(2008/11/07)
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房地産救市是這段時間市場上最火的一個詞。市場中,開發商在促銷;銀行裏,房貸在打折;稅收上,政府在優惠,一浪高過一浪的救市呼聲,為何救不起低迷的中國樓市? 地方政府不遺餘力,各大銀行態度謹慎,救市難道成了救開發商,是政策誤讀?還是利益捆綁?
央視二套《今日觀察》節目中,主持人陳偉鴻和評論員何帆、張鴻一起為你剖析:中國的房地産市場,到底該不該救?還能不能救?該怎樣救?
張鴻:房價實在高得太離譜了
(張鴻《今日觀察》評論員)
經過最近這兩年的大幅的上漲,房價與收入之間的比例遠遠背離了。一般國際上標準是3到6倍,現在很多地方的房價收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能買得起一套房,遠遠背離了國際上這個標準。用這個房價收入比來衡量已經説明房價實在高得太離譜了。
房地産的冬天還沒有過去。潘石屹去了一趟美國後覺得有一種撕心裂肺的痛。他説如果政府早救的話,房産可能就會是一個反彈。我能理解這個撕心裂肺的痛是什麼。
張鴻:地産商唯一自救的辦法就是降價
(張鴻《今日觀察》評論員)
因為很長一段時間以來,從西安、南京,救市的辦法無所不用其極。許多地方政府能用的政策,基本上都用到了。有的在打擦邊球,比如説有的城市它開始在稅費上開始減免,這個可能應該是中央政府和國家稅務總局的來的政策,被地方政府做為擦邊球用了。
又比如説有些地方政府説用財政補貼直接補貼購房者。這是個有廣泛爭議的舉動,能不能全體納稅人的錢來救房地産?必須打個問號。還有在一些戶口相對稀缺的城市裏面,許多地方政府用戶口來吸引百姓買房。
這些救市的措施,結果確實能讓開發商活得更好一點了。如果救市是救了百姓的話,就比較繞了。因為房地産涉及到40多個,甚至50多個行業,相關的産業,包括農民工的就業,包括這個地方政府的一些廉租房和經濟適用房的建設資金,很多都來自於土地出讓金。許多地方政府的財政收入和這個模式有很緊密關係,我曾經採訪過一個二線城市的一個市長。他就對我説這個地方的房地産就是龍頭産業,因為土地出讓金,幾乎佔財政收入的60%到70%。
地方政府一定要明確,救市不是托市,不是救價格,而且地方政府千萬不要再和房地産商的利益綁在一起了。那麼對於地産商來説了,隨著整個經濟適用房、廉租房的這種建設的進一步的落實,地産商你唯一自救的辦法就是降價。
何帆:房地産將面臨冰河世紀
(何帆《今日觀察》評論員)
一些開發商説,説現在樓市不能降,因為越降的話,老百姓越不買。我覺得這個判斷是不對的,因為買房的人實際上是兩種,一種是自己要住房,所以他要去買房。這些人他不是説為了投機的,所以他看到,當你的房價真的是降到能夠給他得到實惠的時候,他會去買的。只要是房價降到合理的程度,從自有住房的角度來説,百姓可能是去買的。
另外,房地産的冬天其實還沒有到來,現在房地産商可能遇到的不是一個冬天,而是一個冰河世紀!房地産商現在正在面臨被迫調整商業模式,以前空手套白狼的魔術將會徹底失效。因為過去房地産商拿土地比較容易。但現在中央政府對土地政策控制得比較嚴,紛紛出臺廉租房,兩限房的政策就是真正來解決那些種低收入階層購房問題。對於房地産商來説,這是一個打擊。因為原來百姓只能靠房地産商蓋房,現在政府增加了供應,對原來處於一個壟斷地位的房地産商來毫無疑問是個巨大的打擊。
何帆:出臺的房地産政策 被房地産商誤讀
(何帆《今日觀察》評論員)
政府一系列房地産的政策出臺,看起來好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細去看就發現實際有所出入。比如財政部規定了是從11月1號起,如果你個人首次購買90平方米以下的普通住房,那契稅要下調到1%,然後買賣房子時,暫時免徵印花稅、個人銷售住房免徵土地增值稅。所以都是在免掉稅負,實際上是個惠民的政策。另外,政府之所以出臺一些措施針對房地産市場,有兩個用意,一個用意就是説真正看到老百姓現在住房比較困難,買房比較困難,所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實惠。第二就是在美國金融危機風暴的衝擊下,不想讓中國經濟出現一個硬著陸,採取保經濟增長的辦法。但是這樣的政策,恰恰被房地産商,被一些地區政府給誤讀了。
因為這裡包含一個利益所向,房地産和地方政府之間的利益,被結合的非常緊密,除了它直接要得到土地的收入,它還帶動了其他的各個行業,傢具行業、裝修行業。作為一個地方政府,也不願意看到地方經濟一片凋零,所以就會出臺各種政策,來想救房市。
救市應該是救中國經濟,要針對中低收入階層的這些群眾,提供一個新渠道。我們看到政府加大了對廉租房、兩限房,包括一些經濟適用房的加大這樣的舉措,實際這是個民生工程。
如果救經濟,要逐漸地調整,要防止房地産一枝獨秀,一家坐大的局面。
何帆:房地産行業在中國經濟中的比重是畸形的
(何帆《今日觀察》評論員)
現在中國的經濟已經被房地産俘虜了,房地産行業在中國經濟中的比重是畸形的。因為2007年的時候,投資佔中國GDP的40%,其中房地産投資又佔四分之一。所以按照這個比例,2007年的時候,房地産的投資佔GDP的比例的是10:7這個比例要比美國和日本都要高得多,而且這個上漲的速度也比美國和日本要高得多,甚至比日本在經濟崛起的那一段時期還要高。比美國在前幾年,房地産泡沫的那一個時期長的速度都要高。因此,所以我們現在,實際上已經到了一個要改變房地産一家坐大的情況。
儘管我們承認房地産行業是中國的支柱行業,但是有見過一個柱子就能夠支起來的大廈,所以現在要做的不是説要去加固房地産行業,而是要儘快地讓中國的經濟的發展,變得更加的平衡。
否則的話,無論是地方政府,無論是銀行,還有普通老百姓,可能就都會被拴在房地産這一條繩子上。
房地産行業應該讓它降價,另外從地方政府的角度來説,下一步可能就是要進行一些財政制度的改革。不能再讓地方財政完全依賴土地的收入,地方政府可以通過徵收物業稅,可以通過徵收土地增值稅,增加財政收入的來源。
陳偉鴻:提振中國樓市,降價才是硬道理
(陳偉鴻《今日觀察》主持人)
各地政府採取了許多令人眼花心亂的救市措施,很多百姓都在思考救市到底是救了誰?每次當面對這樣的質疑時,許多地方政府最典型的説就是救市是救經濟、救銀行、救百姓。但是我每次都發現百姓似乎不怎麼領情,他們並不認為你救的是百姓,反而大家會覺得救的是開發商。
因此,對於政府而言,可能更需要重新校正自己對各方利益之間的關係。政府想救的是經濟,開發商想救的是自己,百姓還在等待,市場依然低迷,消費者呼籲,提振中國樓市,降價才是硬道理,
易憲容:如果房産價格遠離居民購買力 怎麼救市都無濟於事
(易憲容:社科院金融研究所金融研究員)
把房價抬高,才能抬高土地的價格,土地價格高了,土地的財政(收入)就有了。地方財政有了,你不能把它拿一點出來,説要補貼民眾。其實這種舉動並沒有補貼民眾。
房地産的需求,一定是以居民的可支配收入,以及購買力作為一個基點的,離開了這個基點來講,再怎麼救,怎麼補貼都沒有什麼用。儘管比如説有些人發展了經濟,但絕大多數人沒有能力,購買這麼高房價的住房的。
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責編:劉岩
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