圖1：6月22日杭州某樓盤開盤時的場景，杭州近期開盤的樓盤銷售幾乎都異常火爆。

圖2：二手房市場的復蘇使得仲介公司門庭若市

圖3：近期瘋傳溫州炒房團又開始行動，在各地抄底，更多的是當地開發商與媒體的炒作，達到刺激房價的作用。

圖4：房市剛性需求釋放的同時，同樣也釋放了溫州投資者的熱情，各種投資渠道的民間資金逐漸向房地産集中。也是客觀上助推了房産發展。

炒房客又回來了
主編：馬洪濤      編導：姜龍飛     攝像：陳艷波

在迅速轉暖的房地産市場上，市場嗅覺敏銳的溫州炒房客雖然再度出手，但是跟幾年之前相比，他們謹慎了很多。金融危機下，實體經濟利潤下降，會迫使一部分生産性投資轉向這兩個市場，從而製造新的金融泡沫。雖然樓市的反彈是不是已經出現了泡沫還不好斷言，但也應該引起我們足夠的警惕，防止市場再次大起大落。

樓市復蘇：冰火兩重天
　　房地産市場最近的火爆，既是一個亮點，也是一個爭議頗多的熱點。像北京市6月份商品房住宅成交均價已經達到13302元/平米，比1月份上漲了2864元/平米，漲幅接近三成。在房價大幅上漲的同時，今年上半年，國內主要城市的商品住宅成交量，也基本恢復到2007年上半年樓市攀到高峰時的水平，北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過100％，深圳的成交量同比更是增長150％。有消息説，在迅速轉暖的房地産市場上，又出現了炒房客的身影。事實是否如此，我們今天就到溫州和杭州去看看。
　　6月22日，杭州樓盤白馬尊邸開盤。雖然天空中還在下著雨，卻無法阻擋購房者買房的熱情，杭州市白馬尊邸營銷副總華振東向記者描述了當天的火爆場景，排隊購房的隊伍從購房處的門口整整排了有50米以上的距離，並且還不斷有客戶擠入。在一天的時間裏，一百多套房子順利成交。當天火熱的銷售場面，讓有著多年售樓經驗的華振東至今難以忘記，他不得不臨時增加保安維持現場秩序。他告訴記者：“實際上12號樓和1號樓我們開盤的當天就可以達到92%的預定量。就是這兩號樓一推了以後，那就排上去以後，就92%的預定量。當天剩下就不是很多了。”
　　遇到同樣火爆場面的不僅僅是華振東一個人，杭州近期開盤的樓盤幾乎都遇到了同樣的事情，6月21日杭州另外一處樓盤竹海水韻開盤，三個小時之內賣掉了全部的84套房源。
　　調查中記者了解到，最近溫州的房市與杭州一樣，進入了一個異常火爆的階段，截止6月末，溫州市區樓盤開盤價均在2.5萬元以上，較去、前年以來的房價不但沒有降反而漲了不少。溫州資深房産投資者黃東升向記者介紹了一個綠城的高檔樓盤，大概價格是3萬7到4萬多之間。當記者問這個價格是否有漲是，他回答説：“價格它原來的定價就非常高了。所以説漲的幅度跟去年來説呢，也有漲。現在可能是一期大概賣光了，可能是二期也賣差不多。”黃先生告訴記者，綠城的這套樓盤是去年開始銷售的，銷售情況並不是十分理想，可是進入今年二月份以後，這裡就開始熱銷，如今已經沒什麼房源了。這個樓盤基本都是大戶型，價格又在4萬元左右，那就意味著一套房子的價格在1千多萬元。如此高的價格真的能夠供不應求？記者來到了綠城的銷售處了解情況。售樓處工作人員告訴記者，現在只4百多平的了，價格差不多是3萬8。
　　溫州高額的房價，讓記者看到的溫州地産行業儘是一片熱鬧景象，動輒上千萬的房子竟然供不應求。那麼如今，二手房市場的情況又是如何呢？我愛我家杭州公司總經理陳毅剛説：“從今年過完年開始，基本上每天都有這麼多人，因為成交量非常大，所以手續都是在這裡辦的，集中辦理我們是。從早晨9點鐘開始到晚上一點鐘都有簽約。”
　　而作為杭州最大的一家房屋仲介，浙江裕興不動産經紀有限公司的董事長張裕興用“恐怖”兩個字來形容今年的二手房市場，恐怖到什麼樣的程度？他描述説：“恐怖到我們現在合同簽到一兩點鐘是很正常的，簽到十多點那是基本上沒有的。”
　　簽約數量的增加，自己意味著銷量的增長，張裕興的公司在今年4月份就已經完成了全年的工作任務，那麼，杭州二手房市場整體情況又是如何呢？張裕興説：“08年的全年整個杭州的二手房交易是23800套，而到今年到6月底，我們已經完成了24000套。也就是今年到6月底，半年時間超過了去年全年的還多200套。而且今年整個市場銷售是最好的。”

　　張先生,溫州瑞安人,憑藉做眼鏡生意賺到的第一桶金，從2000年開始進入房地産投資，在蟄伏了一年多的時間之後，因為國家政策各方面房市利好，今年4月份他重新出手買房了，採訪時他告訴記者其實當初的操作方式很簡單。“像我主要還是以做房子為主，反正就是手裏壓很多房子嘛，買很多房子放在那裏，然後等著漲價看看，看行情。”就是這麼簡單的操作方式，讓張先生幾年下來收穫頗豐，他很快加大了自己的投資力度。他説：“投入最大的時候應該是2003年、2004年。那個時候基本上能容到多少資金基本上都投進去了。房子數量，比如説住宅的話，可能十幾套，二十幾套左右，自己攥在手裏的。我主要還是在上海，北京後來它不做了就。”
　　在房地産市場一路順風順水的張先生，他告訴在記者當時的獲利在150%左右，可是在2007年的時候，遭遇了挫折，逼得他不得不清空自己手中的存房。他説：“基本上出手的話都2006年、2007年。後來就國家有一個宏觀調控政策，就那個時候基本上全部出手了，那個政策出來的時候。也賠了很多錢。賠了錢才退出去的，不賠錢可能還在那裏做”。
　　賠錢的記憶讓張先生整整蟄伏了一年多的時間，如今重新進入的張先生謹慎了很多，只是試探性地在杭州購買了4套住宅，而他採取的方式是團購的方式，因為“團購折扣各方面比較低一點”。這次他是和幾十個朋友一起做的團購，價格直接降低了25%，他準備在價格合適的時候就出手。他説：“比如我買過來比較低，它折扣過來的，比如説差不多有兩三千塊錢的一個平方，有賺頭的話就直接賣掉了，有的房子有20萬、30萬就直接賣掉了。” 大概獲利在30%左右。
　　事實上，這次投資張先生很謹慎，採訪時，他自己坦承，對於房市近期的走勢還是看不清楚，不敢貿然出手。他告訴記者：“最近反正就是試探性地先做一下。要好的話，可能我後面一幫人也全都跟上去了，這樣子，都是有個圈子的，這樣的。”
　　那麼，像張先生已經蟄伏一段時間的投資者再次出手，是否意味著溫州購房團也再次出手了呢？溫州中小企業促進會會長周德文給出了這樣的回答：“那麼今年2、3月份以來，溫州的購房團又開始走出溫州，那麼進入到上海、杭州、深圳、重慶等等城市，包括廣州，那麼進行一些購房的活動。所以呢，一些媒體又開始關注溫州炒房團這個行動。所以呢，確實是溫州購房團開始出擊這樣的現象”。
　　而與這種現象相對應的是，很多房地産項目，也明顯感覺到了市場的變化。杭州市白馬尊邸營銷副總華振東説：“如果是説跟去年的這樣一個狀況對比呢，那麼作為我們這個項目來講，我們更多的時候體會到就是説，如果一定要用一個詞語來形容是冰火兩重天。”
　　之所以會有這麼強烈的感覺，是源於去年的慘澹經營，而在華振東忐忑不安的跨入2009年之後，他發現這一切都發生了改變，他用一個月的事時間銷售了去年半年賣出去的房子。他告訴記者：“我的總量是1017戶，5月份這樣的一個數量，應該，5月份的數量大於，一個月的數量會大於從去年6月22號開始到12月份的這樣一個總和”。
　　在華振東看來，自己的樓盤戶型主要集中在90---120平方米，壓抑了半年的剛性需求在這裡終於等到了有效的釋放，這是造成自己樓盤熱銷的一個追重要的原因。受房價下降、政策刺激及大幅降息後購買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放，而其中房價下降、降息則讓原本處於處於觀望狀態的購房者得到了真金白銀的實惠。
　　浙江裕興不動産經紀有限公司董事長張裕興告訴記者：“比如説買100萬一套的房子，稅收方面6%，那就是94萬了，比如説我現在每個月按揭要交100塊這個按揭，100塊按揭，以前是5%的利息，那麼這個5%的話，現在免掉30%，那麼就。那麼這裡有1500（音），很便宜，所以他這兩個錢加起來使我們的市場旺起來”。
　　一系列有利條件的出現， 對購房需求者而言，無疑是一個積極的信號，同時也成為一個當前購房的助推力。
　　杭州金成集團副總裁朱早告訴記者：“去年這個形勢不好，實際上這個需求還是的。需求在了以後呢，就是説是這個，一直就是説抑制在那邊，那麼實際上到了現在以後呢，就是整個的需求釋放出來了以後，那麼這個量是比較大的”。伴隨著樓市的不斷升溫，投資客購房的比例也在逐漸的增加。張裕興告訴記者：“到5月份開始投資，投資方式的一批人逐漸增加起來了。逐漸增加比如在4月份以前投資買房的幾乎是5%都不會到。現在投資房，買這方面的客戶大概是在30%左右。

溫州炒房客：謹慎出手，三思而行
　　趕在在樓市復蘇的時候，沉寂一時的溫州炒房團，也向杭州、上海、廣州、重慶等地的房地産，再度出擊。過去幾年間，溫州炒房團在全國各地製造出一個又一個的地産投資神話。但和以往不同，樓市現在儘管復蘇迅猛，畢竟整體經濟還籠罩在全球金融危機的陰影之下。此時此刻出手，還能不能依然創造新的神話？溫州炒房客又是如何看待自己的選擇？我們來聽聽他們的分析。
　　有著多年房地産投資經驗的黃東生，在採訪時告訴記者他在近一段時間內根本就沒有購房。 他説：“我沒有出手。因為就是説我一直潛伏下來，就是出租，我是靠他的出租回報來付這個資金的使用費用的。就是這樣一種比例，我買的樓就是比較好的地段，而且出租率達到也比較高”。
　　黃東生自稱為溫州購房團的老團員，多年來投資房地産已經使他獲得了豐厚的利潤，他現在更在意的是穩定的回報，並且打造出了自己的産業鏈條。“我現在按照這樣的比例去投，住宅30%，就是説辦公60%，店面10%。以這樣的格局去做，然後基本上是店面用於出租，中間這層大的這塊跟人家合著做，住宅已經是用於員工（住宿）解決這塊，這樣做，有多的話，把它賣掉，資金重新擴大”。他在16個城市都以這樣的佈局操作，一線城市基本上都有投資。
　　黃東生認為，這一波投資房市的時機已經過去了。“真正買樓最佳時機已經過去了，去年年底。出手你現在也沒有用。就是你放在銀行利息也頂不起來。現在就是市場有點膨脹的感覺。如果説繼續放寬的話，樓市是會漲的，那麼如果説政策如果嚴肅一點，還有中間環節的費用比較高。”
　　在黃東升這樣資深炒家保持冷靜觀望態度的同時，一大批新的投資者摩拳擦掌地進入了這了市場。溫州的阮女士剛剛在杭州千島湖邊，購買了一套每平方米18000元的酒店式公寓。她第一次去那裏的時候，就被優美的風景吸引住。於是同去的十來個人就一共就一起買了十幾套房子。阮女士説這是她第一次做房地産方面的投資，而最吸引她的就是穩定的投資回報。 她説：“因為它裏邊有個投資回報率還是蠻高的覺得。基本上現在經濟危機嘛，金融危機，反正錢都放在，這個投資也不是很大，首付呢，還是30%，不是很多。然後戶型也不是很大。首付還是，我們還可以接受的。然後它一個投資回報率，還覺得蠻客觀的”。
　　給介紹阮女士介紹這個樓盤的是她的朋友黃女士，黃女士告訴記者最近她介紹過去的朋友，基本都選購了那裏的房子，成功率很高。黃女士其實也只不過去了三次，每次都會帶人，五六個到十來個不等，基本上每一次都是全部成交。其實，黃女士組織的看房團就是所謂的太太購房團，雖然成功率很高，不過與以前不同的是，黃女士還是明顯感覺到了近期投資者心態的變化。她覺得以前投資者多以一種投機心態進入，講的是短平快，但現在心態更加穩定，考慮的是一個長期性。
　　看來，和以前那些動不動就把整單元、整棟樓包圓的溫州炒房團相比，現在的炒房客還是謹慎了許多。客觀上來看，全球金融危機到目前為止並沒有消除的跡象，世界經濟舉步維艱，中國經濟走出低谷全面回升的跡象還若隱若現，整體經濟走勢前景不明。尤其，在浙江當地，炒房客們也看到不少民營中小企業，面對外需萎縮、出口下滑，仍然愁眉不展，艱難度日。這一切都讓他們在投資房産的時候考慮再三，謹慎出手。
　　黃東升告訴記者，近期瘋傳溫州炒房團又開始行動，在各地抄底，更多的是當地開發商與媒體的炒作，達到刺激房價的作用，“溫州人沒有去炒的時候他拼命的打出橫幅，歡迎溫州炒樓團，真正就是壞了一個名聲，那麼現在有的房地産打出很優惠的條件請我們去做，他主要是什麼原因，想刺激本地樓市，認為溫州人來了，你還不買，其實我們有沒有去？沒有去”。
　　那麼，近期參與投資房地産的溫州資金究竟是什麼規模呢？溫州中小企業發展促進會會長周德文説：“現在溫州在房地産市場上可能至少有1000億的資本進入。那麼隨著溫州可能購房團的可能進一步的出去，那麼也可能為在這個投資數量上還會增加。但是我想肯定達不到原來最高峰的時候，最高峰的時候溫州可能在房地産市場的投資的至少是2000多個億，我估計達不到那個程度。”
　　與此同時，與當年的見房就收，見樓就賣的盲目投資相比，現在的炒房者有了很大的變化。溫州律協投資融資專業委員會主任鄭效軍告訴記者，如今的溫州購房團有了很大的變化，一方面是組團的規模由原來的浩浩蕩蕩的大隊伍，演變成為三五好友的小團隊，另外一方面，現在的整體投資規模也無法與當年相提並論。事實上房市剛性需求釋放的同時，同樣也釋放了溫州投資者的熱情，各種投資渠道的民間資金逐漸向房地産集中，包括股市和而其他的項目的資金，或者甚至是從本身企業當中生産的流動資金，也是客觀上助推了房産發展。
　　作為溫州律協投資、融資委員會的主任，鄭效軍對於溫州民間資金的投資非常的了解，他對於近期大量進如樓市的企業流動資金錶達了自己的擔憂。他認為這“也是國家監管部門必須要加以高度重視跟監管的。就是現在企業生産的一部分，生産企業不景氣了以後，那麼國家加大了對企業資金的支持力度。但是實際上，有一部分企業他並不將這些資金用於生産。而是改換名目，改變資金的用途，把它轉口投入到房地産行業，這種現象是存在的”。

　　
半小時觀察：謹慎樂觀，當心泡沫
　　對今年以來的樓市反彈，有很多業內人士近期頻頻出面加以解釋，概括起來他們的理由主要有三條，一是寬鬆貨幣政策的支持，二是壓抑一年多的剛性需求得到了釋放，三是各城市的救市政策逐漸顯現出效果。在以上三方面因素的共同作用下，個人購買力得到了相對提升，市場需求逐步旺盛起來。
　　在這個熱火朝天的市場裏，充斥著各種樂觀的評論，要不要買房又成了一個街頭巷尾熱議話題。但是我們在節目中看到，市場嗅覺敏銳的溫州炒房客雖然再度出手，但是跟幾年之前相比，他們謹慎了很多。他們謹慎的理由集中在這樣兩點，一是世界經濟包括中國經濟的未來走勢還不明朗，金融危機的影響依然存在很多變數；二是當前房價上漲的背後，有多少真實的購房需求？又在多大程度上因為企業生産資金流入了房地産市場？目前這方面也存在一些未知數。
　　作為中國經濟最重要的發動機之一，我們當然希望看到房地産市場的全面復蘇，能帶動鋼鐵、建材、建築等重要行業走出低迷，進而擔當起領頭羊拉動整體經濟的增長。但這樣的復蘇必須建立在真實市場需求的基礎之上，而不是又一輪炒作的結果。否則，它所積累的泡沫就會像美國的次級貸款一樣，給實體經濟帶來重創。尤其當外部需求已經大幅萎縮的時候，這樣的傷害可能會留下一道更難癒合的傷口。
　　其實，早在去年年底，全球金融危機掀起第一波衝擊波的時候，就有人曾預言，今年國內股市和樓市會出現一輪暴漲。因為實體經濟利潤下降，會迫使一部分生産性投資轉向這兩個市場，從而製造新的金融泡沫。眼下股市樓市確實如同預測的那樣持續攀升，雖然這樣的反彈是不是已經出現了泡沫還不好斷言，但也應該引起我們足夠的警惕，防止市場再次大起大落。